Коммерческая недвижимость. 2006 год под знаком гостиниц

С точки зрения инвестиций 2006 год стал знаковым для рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга: было не только реализовано или анонсировано множество проектов по строительству и реконструкции отелей различного класса, но и совершено большое количество сделок купли-продажи гостиничных объектов. Интерес со стороны российских и западных инвесторов усилился не случайно. По данным компании Praktis Consulting & Brokerage, средняя рентабельность этого сегмента фактически сравнялась с аналогичными показателями офисного и торгового. Специалисты АН «Бекар» оценивают доходность отелей категории три-пять звезд в 10–17 % годовых. Как считает руководитель отдела оценки, консалтинга и аналитики агентства Игорь Лучков, в целом на гостиничном рынке наблюдается значительное повышение активности, появляется много новых оригинальных проектов, быстро растет число игроков, получают широкое применение новые схемы работы, например франчайзинг.

Четырехзвездочный дефицит

По данным Центрального агентства недвижимости, сегодня в Санкт-Петербурге действует около 300 отелей, общий фонд которых составляет более 17 тыс. номеров. «Городской администрацией разработан перечень мест для размещения объектов гостиничной инфраструктуры, — рассказывает генеральный директор агентства Андрей Спирин. — Недавно он пополнился новыми адресами, но в основном это варианты под реконструкцию, не особенно интересные для инвесторов. Они отдают предпочтение новому строительству и поэтому места для своих гостиниц ищут, как правило, сами. Впрочем, возможно, в будущем перечень станет «рабочим».

Как отмечают в Praktis Consulting & Brokerage, петербургский рынок гостиничных услуг довольно неоднороден. В городе есть достаточное количество пятизвездочных отелей, а вот гостиниц категории три и четыре звезды не хватает, в то время как отели именно такого класса, по мнению Вала Жердеса, руководителя департамента маркетинга и консалтинга компании, в силу своей экономичности являются наиболее привлекательными для туристов.

По оценкам АН «Бекар», в настоящий момент в Санкт-Петербурге на 1 тыс. жителей приходится 7,2 гостиничных места, что как минимум в два раза меньше, чем в основных туристических центрах Западной и Центральной Европы. Так, в Москве этот показатель равен 10, в Праге — 12,5, в Берлине — 14,5, в Вене — 26, в Амстердаме — 35,4, а в США и вовсе более 40. При этом строительство новых отелей не прекращается. Например, в Париже ежегодно открывается 15–20 гостиниц.

Гостиничный центр

«Высокий класс тянется к историческому центру, туристическим маршрутам, рекреационным зонам, основным транспортным узлам (вокзалы, аэропорт), — утверждает Игорь Лучков. — Средний класс распределен в зависимости от близости к центральной части города, а гостиницы экономкласса обычно находятся в спальных районах и возле окраинных магистралей». В соответствии с международными стандартами к среднему классу можно отнести российские четыре или в отдельных случаях пять звезд, считает Андрей Спирин.

Традиционно большинство гостиниц Санкт-Петербурга (по оценке Вала Жердеса — около 92 %) расположено в центре, включая самую крупную, «Прибалтийскую» (1140 номеров). Непосредственно в Центральном районе находятся «Гранд Отель Европа», «Коринтия Невский Палас», «Рэдиссон САС Роял», «Эмеральд». Здесь же планируют в ближайшее время построить еще около десяти объектов. Соседние районы — Адмиралтейский и Василеостровский — практически не уступают Центральному по количеству находящихся здесь отелей высокого класса. Если в первом расположены гостиницы самых разных категорий, например «Советская» (три звезды), «Астория» (пять звезд), «Амбассадор» (четыре звезды), то второй с полным правом можно назвать четырехзвездочным, поскольку 87 % отелей в нем относятся именно к этому классу. Игорь Лучков считает Василеостровский район наиболее перспективным для размещения объектов гостиничной недвижимости.

Одна из самых молодых гостиниц города — четырехзвездочный «Новотель Санкт-Петербург центр» — открылась в 2005 году на улице Маяковского, вблизи Невского проспекта. Здание выполнено в стиле, отвечающем всем требованиям исторического центра. Оператором «Новотеля» стала международная сеть Accor, в ближайших планах которой еще три объекта в Северной столице: две гостиницы класса три звезды под брендом IBIS и отель категории пять звезд Sofitel. Их построят в 2006–2008 годах в центре, на Лиговском проспекте и набережных Мойки и Фонтанки. Стоит упомянуть и отель «Moika 22 Kempinski», появившийся в Санкт-Петербурге совсем недавно. Его пятизвездочный статус дополняется уникальным месторасположением — у Эрмитажа, неподалеку от дома, где жил Пушкин.

В противоположность новострою гостиница «Астория» категории четыре звезды, находящаяся рядом с Исаакиевским собором, окутана атмосферой старины и имеет богатое прошлое. Открывшаяся еще в конце 1912 года, она пережила Октябрьскую революцию, Гражданскую и Великую Отечественную войны и до сих пор остается одним из лучших отелей в городе.

«Астория» была рассчитана на 350 гостей, к услугам которых предлагали ресторан, библиотеку, кафе, гостиные, банкетные залы, отдельные салоны и кабинеты, а также уникальный зимний сад с атриумом. В 1987 году отель был реконструирован (архитекторам удалось сохранить его первоначальный облик) и оснащен в соответствии с современными требованиями.

Сегодня «Астория» является частью гостиничной сети Rocco Forte Hotels, а также членом ассоциации The Leading Hotels of the World, объединяющей лучшие отели мира. Заслуживает внимания и другой «ветеран» — пятизвездочный «Гранд Отель Европа», построенный в 20‑х годах XIX века по проекту знаменитого Карла Росси. В 1989–1991 годах здание было восстановлено и теперь представляет собой сочетание ультрасовременного комфорта, старинных фасадов и интерьеров в стиле модерн.

Мал отель, да дорог

В последние несколько лет в Петербурге начал бурно развиваться сегмент мини-отелей. Сегодня в городе их более 400. По данным компании Praktis Consulting & Brokerage, заполняемость таких гостиниц составляет 65–70 %, что примерно на 15 % больше, чем в среднем по рынку. «Они рассчитаны в основном на туристов, которым стоимость номера категории три-четыре звезды не по карману, либо их вполне устраивает набор услуг, предлагаемых мини-гостиницей», — рассуждает Игорь Лучков. Цена стандартного номера в таких отелях составляет от 50 до 200 долл. в сутки.

По мнению экспертов, повышенный интерес со стороны инвесторов к этому сегменту рынка во многом объясняется тем, что затраты на строительство мини-отелей значительно ниже, а срок окупаемости — гораздо меньше по сравнению с обычной гостиницей. По мнению Игоря Лучкова, начальные инвестиции в такой проект составляют в среднем около 2–3 тыс. долл. за 1 кв. м, которые вернутся уже через пять — семь лет. Поскольку стоимость входного билета на этот рынок меньше, в качестве девелоперов могут выступать и небольшие компании, хотя есть несколько крупных игроков, которые специализируются именно на строительстве мини-гостиниц.

Гостиниц станет больше

Местные власти не раз заявляли о своем намерении сделать Санкт-Петербург одним из самых посещаемых городов мира, для чего помимо всего прочего необходимо увеличить гостиничный фонд как минимум вдвое. Еще в 2004 году была принята адресная программа развития гостиничной инфраструктуры, согласно которой в городе планировалось открыть 170 отелей различной «звездности», однако из них пока появилось лишь 11. Главная сложность заключается в методике оценки земли.

Несмотря на то что срок окупаемости гостиниц выше, чем у объектов жилой недвижимости, стоимость участков под строительство определяется одинаково, по максимальной ставке. «Для решения этой проблемы при выставлении на торги расселенных зданий и земли обязательно необходимо учитывать назначение будущих объектов и передавать высвобождаемые участки в центральных районах города под гостиничные проекты», — считает Вал Жердес.

По прогнозам в течение ближайших трех лет спрос на места в отелях будет расти (в среднем): в верхнем ценовом сегменте — на 9,5 %, в среднем — на 9 % и в экономклассе — на 5 %. Для того чтобы выдержать наплыв такого числа туристов, к 2010 году в Петербурге должно появиться не менее 150 гостиниц с общим номерным фондом 15 тыс. мест. По оценкам Вала Жердеса, реализация этих планов обойдется примерно в 22,5 млрд руб.

Новое строительство и реконструкцию будут вести силами не только российских, но и западных инвесторов, которые уже проявляют большой интерес к данному сегменту. В настоящий момент на гостиничном рынке города работают несколько международных операторов: Accor Group, WenaasGruppen AS, Corinthia Hotels, Rezidor SAS, Marriott International Inc., Kempinski Hotels & Resorts, Rocco Forte Hotels, Orient Express Hotels. Однако до сих пор в Санкт-Петербурге не представлены не только мировые гостиничные сети категории три звезды, но и такие мировые бренды, как Ritz-Carlton, Four Seasons, Hyatt, Hilton.

Правда, по информации Colliers International, некоторые из них рассматривают возможность выхода на российский рынок в ближайшие два-три года. Заявила о себе и международная сеть гостиниц Crowne Plaza, которая, предположительно, будет управлять отелем, возведенным в деловой зоне «Пулково‑3». Также администрация Петербурга ведет переговоры с представителями компании Hilton International Co. Известно, что корпорация хочет построить пятизвездочный отель в центре города, но только если для этого будет предоставлен подходящий земельный участок. Заниматься реконструкцией старых зданий девелопер не планирует.

Дата публикации: 14:49 25 января 2007

Источник: bpn.ru