Специфика управления недвижимостью: бизнес-центры

Цели

Специфика управления бизнес-центром определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Основная задача любого управленца – это достижение максимальной эффективности управления в бизнес-центре. Понятие эффективности управления любым коммерческим объектом тесно связано с целями собственника здания и включает следующие параметры.

1. Обеспечение безопасности и комфорта на объекте.

Достижение бизнес-целей собственника невозможно без создания комфортных условий для плодотворной деятельности людей в деловом центре. Обеспечение максимально удобного и в то же время безопасного доступа в здание, профессиональное техническое обслуживание, организация дополнительного сервиса на объекте, индивидуальный подход к арендаторам, контроль исполнения договорных обязательств в отношении оказываемых услуг – важные задачи, от успеха реализации которых зависит репутация управляющей компании и имидж бизнес—центра.

2. Максимизация доходов.

Стабильный и постоянно растущий доход – основная цель собственника и необходимое условие эффективного управления.

3. Снижение затрат на содержание и техническую эксплуатацию

Основная часть средств, выделяемых на содержание здания, расходуется на техническую эксплуатацию. Задача профессионального управляющего – оптимизировать эти издержки за счет грамотной организации работы всех сервисных служб на объекте.

4. Наращивание активов

Если собственник решил продать бизнес-центр, предметом торгов может являться как непосредственно сам объект недвижимости, так и тот доход, который он приносит. В последнем случае управление выступает в качестве самостоятельного актива. Также отдельным активом может быть профессионально организованная система эксплуатации. В случае продажи наличие на объекте профессиональной управляющей компании с опытом управления не менее 3 лет является дополнительным преимуществом. Отказ покупателя от услуг профессионалов может привести к финансовым и качественным потерям.

5. Повышение рыночной стоимости объекта

Профессиональное управление увеличивает рыночную стоимость здания за счет продуманной маркетинговой стратегии и качественного технического обслуживания, одной из главных целей которого является управление показателями физического износа здания.

Средства

Любой владелец хочет получать максимально высокий доход от своей недвижимости. Доходность бизнес-центра складывается из максимальной выручки от коммерческого использования здания и оптимизированных издержек на его содержание. Увеличение доходности бизнес-центра возможно за счет эффективного управления следующими показателями.

• Конкурентные арендные ставки.

Профессиональное управление подразумевает непрерывный мониторинг арендных ставок у конкурентов. Что входит в стоимость аренды, как меняется цена в зависимости от сроков аренды, занимаемых площадей и оказываемых услуг - эти параметры должны быть всегда в поле зрения управляющего. Для формирования адекватных арендных ставок необходим системный подход, основанный на универсальном свойстве систем меняться в целом при изменении отдельных элементов.

Своевременное реагирование на динамику рынка, индивидуальный подход к арендаторам, хороший личный контакт помогают избегать конфликтов и способствуют реализации продаж офисных площадей по максимальным арендным ставкам.

• Высокая заполняемость.

Здесь основным инструментом выступает брокеридж – как искусство продажи или сдачи в аренду коммерческих помещений. Цель брокериджа – максимально эффективное использование всех площадей здания. В идеале сдаются не только полезные площади офисного объекта, но и места общего пользования (разумеется, по более низкой арендной ставке – с понижающим коэффициентом). Также активно практикуется поэтажная арендная ставка – то есть помещения с высокой востребованностью (например, офисы 40-50 кв.м) сдаются по одной цене, а крупные площади с местами общего пользования, коридорами и лестницами – по другой. Мастерство брокера заключается в том, чтобы условно привести эти ставки к равному знаменателю – в случае небольшого офиса за счет высокого спроса, а при сдаче целого блока помещений за счет скидок по объему площадей, понижающего коэффициента на места общего пользования, коридоры и лестницы.

Высокая заполняемость бизнес-центра вовсе не означает, что он должен быть заполнен полностью, на 100 % - наоборот, это может сигнализировать о заниженных арендных ставках, а не об эффективном управлении. Заполняемость в 98 % можно считать оптимальной. Оставленные в резерве свободные помещения могут понадобиться якорным арендаторам при расширении их компаний. Также резервные площади могут быть полезны для привлечения новых арендаторов, выгодных собственнику здания по маркетинговым соображениям (известные бренды).

• Текущий брокеридж (сокращение времени недозагрузки).

В идеале полезные площади бизнес-центра не должны простаивать. Текущий брокеридж подразумевает наличие «листа ожидания» арендаторов. Это база потенциальных арендаторов с описанием их потребностей, которая формируется на стадии заполнения бизнес-центра. Управляющий принимает звонки от желающих снять офис, выясняет интересующие их объемы площадей и условия. Полученная информация заносится в базу, на основе которой и формируется «лист ожидания». Другим важным инструментом текущего брокериджа служит график окончания сроков всех договоров аренды. Профессиональный управляющий заранее позаботится о том, чтобы площадь не пустовала: вовремя продлит договор аренды, а в случае, если срок договора заканчивается, и его продление в силу каких-то причин не планируется, начнет комплексную работу по поиску нового арендатора: обратится к потенциальным клиентам из «листа ожидания», даст рекламное объявление о наличии свободных площадей, договорится с эксплуатационной службой о ремонте помещения. Одним словом, профессиональный управляющий сделает все необходимое, чтобы новый договор аренды был заключен без простоя полезных площадей.

• Дополнительные услуги.

Повысить доходность бизнес-центра возможно за счет расширения линейки дополнительных услуг. Дополнительные услуги могут стать реальным конкурентным преимуществом бизнес-центра, также они служат мощным имиджеформирующим фактором и незаменимы для грамотного позиционирования объекта на рынке.

• Размещение управляющей компании и технических служб на объекте.

Для этого, как минимум, требуется кабинет для управляющего, помещения для технической, клининговой служб и охраны. Управляющая компания занимает эти площади, оплачивая их по льготным арендным ставкам. Таким образом она подтверждает прозрачность своих намерений относительно достижения одной из основных целей собственника – получения максимальной прибыли от здания, которая возможна за счет высокой заполняемости бизнес-центра наряду с сокращением времени недозагрузки свободных площадей. Философия управления должна распространяться в первую очередь на самих управленцев, иначе она теряет смысл.

• Клининг.

В случае, если уборка офисных помещений не включена в стоимость арендной ставки, клининг может стать дополнительным источником дохода для собственника бизнес-центра. Не стоит забывать, что чистота – понятие субъективное. Система клининга на офисном объекте должна быть настолько гибкой, чтобы предложить арендатору стандарт чистоты, соответствующий его требованиям и бюджету.

• Телекоммуникационные услуги.

Профессиональная управляющая компания должна предложить арендатору нескольких операторов, действующих на рынке услуг связи. Также управленцы могут провести тендер и выбрать альтернативного оператора, который зачастую предлагает более гибкую ценовую и сервисную политику. Эксклюзивный договор с одним оператором-монополистом не всегда выгоден собственнику. Вместе с тем он лишает арендатора свободы выбора, который может стать решающим фактором при подборе офиса.

• Рекламные услуги.

Как правило, они сводятся к информированию посетителей и арендаторов бизнес-центра о компании-заказчике, ее продуктах и услугах. Пути реализации рекламных кампаний могут быть разными. Это и размещение заказов на рекламу партнеру-подрядчику с последующим контролем качественного исполнения и отчетностью, а также различные варианты размещения рекламы на территории бизнес-центра. Сдача в аренду рекламных мест – наиболее распространенная услуга бизнес-центра. В идеале размещение рекламы на фасаде здания должно планироваться еще на стадии проектирования (места для крепежей, энергорасход и т.п.).

• Услуги b2b.

Чем шире перечень услуг, тем больше возможностей выбора у клиента – и, соответственно, выше доход собственника. Размещение на территории бизнес-центра необходимых сервисных служб и организаций экономит время и силы арендаторов, а также решает маркетинговые задачи по продвижению объекта на рынке. Страховые, юридические (иногда управляющая компания имеет в штате юриста для консультирования арендаторов), консалтинговые фирмы, туристические агентства, курьерская служба, копи-центр, обменный пункт, банкомат, услуги переводчика и секретаря – далеко неполный список сервисов, значительно повышающих привлекательность бизнес-центра в глазах потенциальных арендаторов. Некоторые бизнес-центры предлагают гостиничные услуги – в этом случае на их территории располагается апарт-отель. Подобные отели есть в бизнес-центрах «Нептун», «Кронверк», «Прин». Арендатор может оперативно и с комфортом разместить сотрудников филиалов или партнеров по бизнесу в непосредственной близи с офисом, причем со значительной скидкой. Отели также предоставляют дополнительные услуги, среди которых конференц-зал, комнаты для переговоров, выставочная галерея, ресторан, заказ билетов, вызов такси и т.д. В бизнес-центре «Нептун» помимо гостиницы есть даже часовня «Рождества Христова» - забота о душе без отрыва от производства. Уход за телом также не требует транспортных затрат и существенно сокращает временные – в общественной части современного бизнес-центра можно найти салон красоты, фитнес-центр, стоматологический кабинет, аптеку, торговый павильон, зону отдыха, кафе и другие сервисы для повышения лояльности арендаторов и посетителей здания.

Оптимальные затраты

• Эксплуатация и клининг.

Технология аутсорсинга помогает получать более качественные услуги при снижении общих издержек. На аутсорсинг целесообразно отдать техническое обслуживание здания и клининг. Преимущества привлечения профессиональных эксплуатационных и клининговых организаций для обслуживания бизнес-центров очевидны. Во-первых, собственник избавляется от проблем и затрат, связанных с кадрами. Во-вторых, владелец здания может сконцентрироваться на своем основном бизнесе, не тратя время и силы на техническое и клининговое обслуживание. В-третьих, бизнес-центр, эксплуатация которого отдана на аутсорсинг профессиональной управляющей компании, имеет дополнительное конкурентное преимущество в глазах потенциальных арендаторов – снижается риск возникновения аварий, технологии профессиональной уборки сокращают частоту ремонтов, квалифицированный персонал положительно влияет на имидж здания. Кроме того, качественное техническое обслуживание в совокупности с грамотным позиционированием увеличивает рыночную стоимость здания в долгосрочной перспективе.

• Энергозатраты.

Покупка мощностей, стоимость подключения и последующая оплата энергопотребления требуют огромных капиталовложений, и в будущем эти суммы будут только расти. Сэкономить на энергозатратах возможно только за счет их максимально эффективного использования, поэтому собственникам необходимо привлекать профессиональных консультантов еще на стадии проектирования инженерной инфраструктуры здания. Специалисты порекомендуют системы, соответствующие планируемым режимам энергопотребления. Желательно, чтобы устанавливаемые системы были с возможностью автоматизированной корректировки (в зависимости от времени суток, температуры, сезона и пр.).

В ситуации, когда управляющая компания имеет дело с уже функционирующим объектом, для оптимизации энергозатрат необходима, по крайней мере, установка счетчиков включения/выключения – для выработки оптимальных режимов энергопотребления.

• Планирование и бюджетирование.

Организация гибкой и открытой системы управления и эксплуатации на объекте – залог эффективности управляющей компании. Открытость системы позволяет контролировать все процессы, происходящие в бизнес-центре и оперативно управлять ими. Основными инструментами здесь являются планирование и бюджетирование. Четкий контроль и прозрачность деятельности управляющей компании способствуют установлению доверительных отношений с собственником.

Доверие для управляющей компании – это тот нематериальный актив, который формирует репутацию и привлекает новых клиентов. Собственники недвижимости знают о преимуществах независимого управления, но только около 10% решаются передать свой объект на аутсорсинг управляющей компании. Это в первую очередь связано с недостатком доверия, вызванным отсутствием единых профессиональных стандартов наряду с закрытостью самих управленцев.

Управление в цифрах

По данным УК «Система» процентное соотношение расходов на содержание бизнес-центра класса В к доходам (от арендопригодных площадей) выглядит следующим образом:

- услуги управления – до 10 %;

- эксплуатация и клининг – до 20 %;

- коммунальные платежи – до 15 %;

- охрана объекта – до 8 %.

Итого на содержание объекта – до 50 %.

Таким образом, больше всего средств тратится на техническую эксплуатацию объекта, безопасность и коммунальные платежи. Средний показатель доходности офисных объектов в Петербурге составляет 12-18 %.

Дата публикации: 16:54 05 февраля 2007