Рынок загородной недвижимости. Февраль 2007 г.

Краткая характеристика

Загородное домостроение сегодня активно развивается. Коттеджи и коттеджные поселки для постоянного и сезонного проживания расположены недалеко от Петербурга или городов-спутников, дают возможность обособленного проживания, инженерно хорошо оснащены, их цена вместе с постройкой сравнима со стоимостью 3-4 комнатной типовой квартиры в Петербурге.

Структура спроса

Если говорить об усредненных рамках роста цен – то это 40-60% в целом по загородному рынку. При этом отдельно стоит выделить увеличение спроса на дома и коттеджи для постоянного проживания, которые подорожали на 60-70%. Увеличение стоимости загородного жилья для постоянного проживания произошло увеличения спроса на этот сегмент загородной недвижимости: жилье в городе подорожало и люди обратились к загородным домам. При этом дачи и дома для сезонного отдыха подросли в цене на 30-40%, и остаются наиболее доступными и востребованными для любителей садоводства и огородничества.

Спрос на земельные участки под коттеджное строительство активизировали новые покупатели – девелоперы. В Петербурге и Ленобласти на рынке земельных участков, в дальнейшем предназначающихся для строительства коттеджных поселков, наблюдается настоящий бум. Предприниматели активно занялись выкупом земель: по нынешнему законодательству он возможен на существующих условиях до 1 января 2008 года.

Цены

География спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, остается неизменной. Наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения сотки здесь составляла $10-20 тыс./сотка, максимальная цена - $25 тыс./сотка, в Сестрорецке – до $50 тыс./сотка. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году - $4-6 тыс./сотка. Мы прогнозируем рост средней цены в 2007 году в этих районах не более 20-30%.

Сотка во Всеволожском районе в прошлом году стоила $2-5 тыс. Прогнозируемый рост – 30-40% в 2007 году. Учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно подорожают, вероятно, участки в Ломоносове, Гатчине (на 40-50%). Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос.

В Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла $2-4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30%. Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2006 году в среднем по $1-2 тыс. за сотку. Мы прогнозируем более активный спрос на эти участки в 2007 году, поэтому рост цены может составить 40%. Основные факторы, которые влияют на стоимость земли – это расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важно расположение рядом ж.-д. станции и удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров, рощ и т.д. Зависит цена и от состояния соседних домов, от социального статуса соседей.

Предложение

Курортный, Выборгский и Всеволожский районы составляют на сегодняшний день около 75% общего предложения коттежных поселков. Расположение проектируемых поселков сейчас более диверсифицировано, но лидером по строительству (заявлено за последние полгода) является Выборгский район.

Одна из главных проблем в развитии коттеджного домостроения - отсутствие или недостаточность инженерного обеспечения земель. Из представленных предложений инвестору стоит отбирать те участки, на которых эта проблема решаема. Наибольший интерес представляют территории, граничащие с населенными пунктами. Это облегчает их перевод из категории земель сельхозназначения, упрощает строительство, улучшает продажи и на порядок повышает цену земельного участка.

В ЦАНе считают, что сейчас начнется еще более активный выкуп земель фермерских хозяйств. Это выгодно, потому что затраты на перевод земли в другой статус, например, ДНП, в два раза меньше (а именно$300-700 за сотку), чем покупка аналогичного участка по рыночной стоимости.

Себестоимость земли - наиболее важный фактор в будущем проекте поселка. Для снижения себестоимость проекта и используется перевод земель в другую категорию. Тем более, что в последнее время «хороших» земель нужного статуса на рынке мало и они дороги.

Максимальная цена на рынке – это участки для ИЖС. Чуть дешевле - участки, имеющие статус ДНП – дачного некоммерческого партнерства. Еще меньше стоят участки, предназначенные для фермерского хозяйства. Самые дешевые на рынке – невыделенные паи. Сравнительно невысокая цена связана с тем, что в дальнейшем с таким участком могут быть сложности с переводом земли.

Из наиболее интересных проектов поселков для постоянного проживания стоит выделить «Малый Петербург». Основные его плюсы - транспортная и ценовая доступность. Если говорить о поселках для сезонного проживания, то внимания заслуживает поселок «Корабельные сосны». Само место расположения, инфраструктура и архитектурный стиль очень продуманны .Это действительно место для полноценного отдыха, но только достаточно состоятельных людей».

Тенденции и прогнозы

В 2007 году мы ожидаем увеличение спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки, статус земли которых - ИЖС, начинают работать с ипотекой не под залог имеющегося недвижимого имущества в городе, а под покупаемый дом с участком в поселке. Эта услуга значительно повысит спрос. По нашим прогнозам, на 20-30%.У будущих покупателей в новом году появиться большая возможность выбора земельного участка и коттеджа, так как количество коттеджных поселков заметно выросло. Если в 2006 году к весне в продаже находилось около 70 коттеджных поселков, то сегодня их около 120. Также расширяется география коттеджных поселков.

Дата публикации: 12:20 16 февраля 2007