Доклад Владимира Аверченко на экономическом форуме «Современный рынок жилья: новые возможности»

Вчера в столице прошел Всероссийский экономический форум «Современный рынок жилья: новые возможности», на котором свой доклад представил руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Владимир Аверченко.

– Основная тема моего выступления – формирование оптимальных условий для функционирования рынка доступного жилья. Говоря более конкретно, речь пойдет о той роли, которую могут и должны сыграть государственные структуры, ответственные за строительство, при решении данной задачи.

Безусловно, создание рынка доступного жилья – задача не из простых. Но именно так ее поставил Президент Российской Федерации В.В.Путин. Более того, в его Послании Федеральному Собранию были определены конкретные сроки – 2010 год – и были обозначены четкие критерии успеха: минимум треть граждан России должна получить возможность приобретения комфортного, отвечающего современным требованиям жилья.

Ее выполнение предоставляет строительной отрасли уникальный, можно даже сказать исторический, шанс стать тем, локомотивом, который придаст динамизм всей экономике России и поведет ее в нужном направлении. Это касается экономической стороны задачи.

Но у нее есть еще и социальный, и этический аспек! т. Его можно обозначить как создание комфортных условий для проживания людей. Жилье человека – то место, где он проводит значительную часть своей жизни. И от того, насколько удобным оно будет, зависит вся жизнь человека. Ведь среда обитания – это не только окружающая нас природа, это, прежде всего, жилище.

Если же перевести наш разговор в сугубо практическую плоскость, то все мы прекрасно понимаем: любая сбалансированная рыночная система определяется двумя вещами – спросом и предложением.

Вот о создании спроса, практически говоря, о механизме привлечения денег в сферу жилищного строительства и пойдет речь. Нельзя сказать, что спроса нет. Наоборот, спрос на жилье огромен. Чтобы не перегружать вас цифрами, приведу лишь некоторые. По данным на сегодняшний день, в России в очереди на получение жилья стоит около 4 млн. 430 тыс. семей. Желание улучшить свои жилищные условия выразили более 31 млн. семей, или 61% населения. А при этом средняя обеспеченность жильем в России ! составляет 19,3 кв. метров на человека. А, например, в Германи! и подобн ый показатель составляет 35 кв. метров на человека, в Швеции,– 40 кв. метров, в США – 70 кв. метров.

Но при таком огромном спросе население, его подавляющая часть имеет крайне низкую платежеспособность. Как говорилось в одном известном фильме: «Есть желание, но нету возможности». Преодолеть этот колоссальный разрыв – один из главных узлов, который необходимо разрубить. И здесь без реализации конкретных финансовых схем не обойтись. Я имею в виду и расширение ипотечных жилищных кредитов, и кредитование индивидуального строительства, и различные накопительные схемы, и меры государственной поддержки отдельных социальных категорий граждан.

Для этого уже предпринят целый ряд конкретных шагов. Правительством в Государственную Думу России был внесен пакет из 27 законопроектов, которые должны оживить спрос на рынке жилья. В частности, внесены изменения в механизм налогового вычета по доходам граждан при сделках с недвижимостью. Этот механизм подвергся значительному упрощению. О! тменяется налогообложение при продаже земли и жилых домов.

Вводится новый порядок налогообложения застройщика по земле, отведенной под строительство. После двух лет строительства ставка налога на землю резко возрастает. Если же застройщик уложился в двухлетний срок или же ему удалось сдать дом раньше, он получает частичный возврат уплаченного налога. Тем самым стимулируются темпы строительства.

В представленный пакет включен и законопроект о жилищно-накопительных кооперативах. Из двух схем ипотеки – кредитной и накопительной – государственной поддержкой сегодня пользуется только первая. На наш взгляд, такое положение дел неоправданно. Анализ показывает, что число квартир, приобретенных в рассрочку, оказалось меньше в 6 раз, чем число квартир, приобретенных по жилищно-накопительным схемам. Хотя вторая может работать не менее эффективно при правильно организованной господдержке, и тем самым стать дополнительным импульсом роста объемов доступного жилья.

Для стим! улирования банковской системы ипотечного кредитования сегодня ! на закон одательном уровне усиливаются залоговые права кредитора. Ряд мер направлен на снижение банковских рисков. Уменьшаются сопутствующие расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита: в частности, снижен в 5 раз (с 1,5% до 0,3%) размер госпошлины за нотариальное удостоверение договоров ипотеки, отменяется госпошлина за государственную регистрацию договоров и за выдачу документа о данной регистрации.

Тем не менее, при всей важности принятых мер, главной задачи данного направления пока решить не удалось. Доля квартир, приобретаемых с помощью кредитных схем, в общем объеме покупаемого жилья крайне мала. Пока она колеблется на отметке около 5-7%. Основная причина предельно проста – процентная ставка по ипотечному кредиту достаточно высока. Она составляет 15-25%. Очевидно, что без мер государственного характера ситуацию здесь не переломить. Необходимо создание целевых программ (например, льготного кредитования отдельных слоев населения), финансируемых из федерального бюджет! а.

Но у вопроса формирования платежеспособного спроса на жилье есть и другая сторона. Правда, она тесно связана и с проблемой адекватного предложения на платежеспособный спрос. Я имею в виду состояние и потенциал строительного комплекса, необходимость (и возможность) увеличения объемов жилищного строительства при снижении его себестоимости.

Главное направление здесь можно сформулировать так: на рынке жилищного строительства должны появиться новые «игроки». А для игроков нужно поменять правила игры. Точнее говоря, их нужно упростить. Как известно, сейчас организационный этап строительных работ неимоверно затянут. Иногда он занимает до 2 лет. Массу времени у строителей отнимают согласования и разрешения. Они проходят свыше 40 инстанций, собирая несколько сот подписей. Мы просто обязаны минимизировать этот процесс, и тем самым сократить строителям издержки.

Государственные организации в сфере строительства должны сконцентрироваться на подготовке площадок под ! жилищное строительство и градостроительной политике. Тем самым! коммерч еские структуры будут избавлены от наиболее тяжелых и затратных процедур. Не последнюю роль играют объемы прямого финансового участия государства и муниципальных органов власти в жилищном строительстве. Сегодня, когда мы вспоминаем рекордные объемы ввода жилья в 80-х годах (а в 1987 году было построено 76,4 млн. кв. метров жилой площади) – мы отмечаем, что на тот период доля государственных капитальных вложений в жилищное строительство превышала 85%. Сегодня только пятая часть жилья строится за счет бюджетных источников.

Применительно к жилищному строительству механизм должен выглядеть таким образом, что бюджетные средства должны направляться в основном на подготовку и инженерное обеспечение площадок. В этих вопросах результативность участия органов власти (муниципальных и государственных) окажется наибольшей. Тогда как для коммерческих структур, как правило, решение вопросов, связанных с предстроительными, организационными процедурами, оказывается наиболее тяжелым и! довольно затратным этапом.

Другое условие для привлечения на рынок новых игроков – демонополизация строительной сферы. Не секрет, что строительный рынок один из самых монополизированных в стране. Одной из мер решения данной проблемы может стать продажа площадок под жилищное строительство на конкурсной основе. Причем такие конкурсы должны быть предельно публичными и прозрачными.

Необходимость привлечения новых «игроков» на строительный рынок актуальна не только в части увеличения объемов жилищного строительства, но и в части реконструкции старого жилого фонда, которая также позволит решить проблему обеспечения населения качественным и доступным жильем.

На сегодняшний день общий объем жилого фонда составляет 2 млрд. 850 млн. кв. метров. Из них только 39% (1млрд. 116,8 млн. кв. метров) имеют процент износа до 30%. Около 56% жилья имеет степень износа от 30 до 65%. 3,2%, или 88,7 млн. кв. метров, фактически непригодны для проживания. Это ветхий и аварийный жилищн! ый фонд, подлежащий сносу. Еще 35,7 млн. кв. метров с проценто! м износа выше 65% близки к тому, чтобы быть признанными ветхими и аварийными.

Приведение ветхого жилья в нормальное состояние – вот еще одно направление развития строительного рынка. Конечно, без программы на государственном уровне здесь не обойтись. Но если в такую программу заложить реальный механизм финансирования, она может стать серьезным стимулом активизации строительного рынка.

С приходом частных структур в жилищно-коммунальный комплекс мы связываем надежду на увеличение инвестиционных вложений в модернизацию и обновление основных фондов отрасли. Меры по созданию конкурентной среды уже определены – это привлечение разноуровневых компаний. При этом, данных структур должно быть столько, сколько потребует рынок. Уже сегодня в среднем по России в жилищно-коммунальном комплексе доля частных предприятий составляет 17,3% от общего числа организаций, занятых в этой сфере. В том числе в теплоснабжении доля предприятий частной и смешанной форм собственности достигает 12%, в элект! роснабжении – 7%, в жилищном хозяйстве – 46%, вводно-канализационном – 3%. Такие предприятия успешно работают в Костроме, Волгоградской, Саратовской, Смоленской, Псковской областях, Удмуртии и других регионах. Ряд небольших компаний достаточно успешно и стабильно работают в Самарской области. Залог успеха их работы на этом рынке – в финансовой стабильности региона, достаточно высокой финансовой обеспеченности регионального и муниципальных бюджетов, хорошем уровне платежей, как предприятий, так и населения.

Завершая свое выступление, хочу отметить что сегодняшняя ситуация на рынке жилья, несмотря на ряд серьезных проблем, внушает оптимизм. Особенно это касается перспектив строительной отрасли. Очевидно, что худшие времена для нее позади. Она постепенно набирает обороты. Благоприятные условия для увеличения темпов роста жилищного строительства существуют практически во всех регионах. Объемы инвестиций в строительную отрасль постоянно увеличиваются. Все это позволяет сд! елать вывод, что задача создания в России рынка доступного жил! ья будет успешно решена.

Дата публикации: 09:51 24 ноября 2004