Хочешь жить – кооперируйся!

В рамках работы по проекту «Доступное жилье» московские власти решили возродить забытый формат жилья — жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). По замыслу властей, члены ЖСК, а именно очередники, будут приобретать квартиры по себестоимости — 30−35 тыс. рублей за квадратный метр, что на сегодняшний день в четыре раза дешевле рыночной цены. О том, для кого будут строиться эти кооперативы, какова будет финансовая основа их существования, а также о том, что случится с неприватизированными квартирами после 1 марта 2010 года и как будет трансформироваться рынок аренды жилья в ближайшее время, «Эксперт Online» поговорил с замглавы департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы Николаем Федосеевым.

— Николай Викторович, расскажите, кто получит право участвовать в ЖСК и какова будет схема финансирования строительства?

— Фактически это возрождение старых советских ЖСК в новых экономических условиях. Отличие новой системы от старого варианта в том, что мы не планируем дотировать строительство, как это было раньше. Раньше ведь человек с рассрочкой на 25 лет вносил 30% стоимости, а остальные 70% средств вкладывало государство. Сейчас эта функция предоставления рассрочки будет передана коммерческим банкам, а дотация государства будет замещена ипотечными кредитами банков. Право вступать в эти кооперативы получат москвичи, проживающие в Москве не менее десяти лет и не обеспеченные площадью по нормам, то есть на которых приходится не более 10 кв. м на человека. Первоначально речь идет о четырех домах, это около 1000 квартир в районе Щербинка.

В случае с ЖСК бюджетные деньги мы планируем вкладывать только в разработку проектно-сметной и исходно-разрешительной документации. Далее все финансирование будет осуществляться за счет ЖСК. Образуется юрлицо. Типовой устав и договорная база будет разработана нами. Мы намерены наложить определенные ограничения на переуступку паев.

Член-пайщик может переуступить свой пай, но только другому очереднику. Это сделано для того, чтобы не было перепродажи налево, спекуляции жильем. Впоследствии, после того как квартира будет полностью оформлена в собственность пайщика, он уже будет иметь право делать с ней все, что хочет, — поменять, продать. Что получают очередники? Им, конечно, придется что-то вложить, но по цене в четыре раза ниже рыночной и не ожидая своей очереди на бесплатное жилье в течение 20 лет.

Не секрет, что последние лет 15 приоритет в распределении земли был в пользу коммерческих застройщиков. Земля выставлялась на инвестиционные торги. С одной стороны, городу это было выгодно – получали много и денег, и площади от таких коммерческих инвесторов. Но постепенно выявилась обратная сторона медали.

Свободные от обременений участки, пригодные для жилищного строительства, исчерпываются. С другой стороны, очень много квартир в коммерческих новостройках приобретается не москвичами, а коммерческими инвесторами, то есть теми людьми, которые приобретают их для перепродажи, а не для проживания. Но у города есть задача обеспечить очередников и сократить срок ожидания в очереди. Теперь за счет сокращения коммерческого строительства мы будем увеличивать городской заказ. В первую очередь мы предложим эту схему очередникам более ранних лет постановки на учет, например до 2000 года.

— На каких условиях и кому будет передаваться земля?

— Земля как раз играет в этой схеме ключевую роль. Землю мы передаем в собственность ЖСК. Далее под залог земли пайщики смогут взять ипотечный кредит в банке, то есть получить деньги для строительства. Члены-пайщики устанавливают, сколько денег они могут вложить сами. Скорее всего, это будет 20−30%. А на недостающую часть они берут ипотечный кредит и начинают строить. Как только дом построен, происходит распределение паев с оформлением квартир в собственность. При этом кредит, который брался под залог земли, переоформляется с юрлица — ЖСК — на каждого члена-пайщика.

Закладываются при этом уже квартира и земля, которая переходит в долевую собственность владельцев квартир. Таким образом, кооператив полностью рассчитывается с банком. А дальше пайщики расплачиваются с банком сами. Почти без привлечения бюджетных средств, расходуя только землю, мы обеспечиваем очередников жильем.

— Откуда взята цифра 30−35 тыс. рублей за квадратный метр?

— Это и есть себестоимость строительства квадратного метра на данный момент. Цена у нас по всем нашим жилищным программам одинаковая. Такая же цена заложена в программе «Молодая семья» или в программе социальной ипотеки. Хотя я не исключаю, что в 2008 году цена может вырасти и стать, допустим, 35−40 тыс. за квадратный метр.

— Когда примерно семья сможет въехать в такую квартиру? Готова ли уже вся разрешительная документация на строительство?

— Еще не полностью, но до конца года будет точно. Мы планируем построить более 2 млн кв. м, сейчас нет документации на 800 тыс. кв. м, на остальную площадь есть. К концу года будет полностью все готово. Это документация на строительство жилья и на землю. Земля в собственности города Москвы. С начала 2008 года начинается строительство, нормативный срок строительства – шесть-восемь месяцев. К концу года пайщики смогут въехать в эти квартиры.

— Сколько всего очередников на данный момент в Москве?

— Сегодня в Москве 170 729 семей очередников, или 593 319 человек. Конечно, далеко не все из них захотят и смогут стать участниками ЖСК. Большая часть очередников — от 50% до 70% — это малоимущие семьи. Но тем не менее мы рассчитываем, что на этапе эксперимента на такие ЖСК желающих хватит. К тому же эта схема не подменяет другие программы. Мы не будем сокращать выделение площади на бесплатное предоставление жилья очередникам, на программу «Молодая семья», на социальную ипотеку, на куплю-продажу с рассрочкой платежа. Это пойдет в дополнение. В год по всем программам мы в сумме обеспечиваем 13−15 тыс. семей. То есть к ним добавится еще 1 тыс.

— Кто будет строить дома для ЖСК? Кто будет компенсировать застройщикам недополученную прибыль, учитывая, что квартиры будут продаваться по себестоимости (30−35 тыс. рублей за квадратный метр)?

— О компенсации речь вообще не идет. Строиться дома будут городскими подрядчиками, которые строят по цене 30−35 тыс. за квадратный метр. Подрядные организации выбираются на конкурсной основе. Мы говорим – вот есть земельный участок, нам нужно построить такой-то дом, на таких-то условиях, за такие-то деньги, в такие-то сроки.

— А они согласятся?

— Мы каждый год строим около 2 млн кв. м жилья по такой схеме. Это городской заказ, а значит, минимум риска и стабильный доход для подрядчика.

— А что привлекает застройщиков в этой схеме?

— Работа привлекает. То, что они строят, они строят как подрядная организация. Свои деньги они не привлекают. Они получают бюджетные деньги за свою работу. Здесь нет инвестиционных торгов. Бюджет оплачивает все затраты: строительство коробки, благоустройство придомовой территории, создание внутриквартальной инженерии и собственно работу.

— Для ЖСК надо будет что-то менять законодательно? Вносить поправки?

— Ничего менять не надо. Кооперативы прописаны в ГК РФ. Мы ничему не противоречим. Для реализации городской программы все есть.

— Кто-то еще кроме москвичей-очередников будет иметь право участвовать в ЖСК?

— Да, еще мы рассматриваем возможность участия юридических лиц без целей извлечения прибыли. Мы прорабатываем схему на базе Зеленоградского административного округа. Зеленоград сейчас пытается стать некоей Силиконовой долиной для города Москвы, то есть там сосредоточены наукоемкие производства. Вместе с тем там остро стоит вопрос о привлечении кадров в эти производства. Причем по формальным признакам люди не подпадают под определение очередника. Мы прорабатываем с предприятиями электронной промышленности возможность, чтобы они как юрлица могли вступать в ЖСК для обеспечения своих сотрудников жильем. Причем пай будет оформлен на предприятие, а оно эту квартиру будет сдавать работнику в качестве служебной. Пока это будет делаться только в Зеленограде, но далее, думаю, будет развиваться. Мы не можем пока выделить достаточное количество земельных участков. Это основная причина.

— Расскажите, как продвигается программа «Молодая семья»?

— Сейчас идет уже второй этап. Программа была запущена в начале 2003 года. В 2006 году начался второй этап. За 2003−2006 годы поселились около 11−12 тыс. молодых семей. Первоначально мы предполагали, что каждому из членов семьи должно быть не более 30 лет. Теперь чуть иначе. Теперь возраст не должен превышать 35 лет, либо суммарный возраст супругов — не превышать 70 лет, но при этом у них должен быть маленький ребенок. Тогда предоставляется такая же возможность приобретения жилья по себестоимости.

— А под силу ли брать молодым семьям кредит?

— Если они приобретают квартиру по себестоимости, то, как правило, кредит не нужен, они обходятся своими силами. Приобретают квартиру по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. 30% выплачивают сразу, на 70% получают у города рассрочку до десяти лет. В рамках программы есть еще несколько схем. Молодая семья может взять бюджетную субсидию и купить не городскую квартиру, а на рынке, у коммерческого застройщика. Субсидия дается до 70% от нормативной стоимости, устанавливаемой правительством Москвы. Можно воспользоваться ипотечным кредитом в дополнение к этой субсидии.

Можно купить квартиру и по себестоимости с использованием ипотечного кредита. Под 10,5% годовых в рублях с рассрочкой до 30 лет.

Хотя ипотечным кредитованием хотят и могут воспользоваться не все молодые семьи. По нескольким причинам. Во-первых, если после заключения договора купли-продажи в семье рождается ребенок, мы списываем определенную сумму, эквивалентную количеству детей. Если это первый ребенок, то 10 кв. м, если второй — 14 кв. м, если это третий и каждый последующий — по 18 кв. м на ребенка. Если же они берут кредит в банке, то они должны только банку, а банк списать не может. Таким образом, если семья планирует родить еще детей, то, приобретая квартиру по ипотеке, а не по рассрочке, они могут остаться без такой льготы. Во-вторых, при договоре купли-продажи с рассрочкой доходы никак не декларируются, при ипотечном кредите встает вопрос подтверждения доходов.

Помимо программы «Молодая семья» есть еще программа социальной ипотеки. По ней квартиры приобрели в сумме 3 тыс. семей.

— Какие еще программы будут запускаться?

— Помимо ЖСК мы планируем модернизировать уже действующие программы. Еще одна новация – организация рынка найма жилья. По имеющимся данным, более 100 тыс. собственников в Москве имеют более одной квартиры. Вместе с тем договоры найма заключены только на 5 тыс. квартир. Соответственно, не платятся налоги, юридически не защищены ни наниматели, ни собственники квартир, проживает там зачастую неизвестно кто. Город хочет вытащить этот рынок из тени. Создать условия, при которых собственнику гораздо выгоднее будет сдавать квартиру официально и заплатить налоги. Во-первых, в один прекрасный день не придут налоговые инспекторы и не привлекут вас к ответственности, вплоть до уголовной. Во-вторых, мы сами будем помогать желающим искать нанимателя. Многие собственники вполне могут сдавать квартиры очередникам по рыночной цене, а мы будем дотировать определенную часть этой платы. То есть город может выступить посредником между собственником и очередником. Одновременно мы можем гарантировать юридическую чистоту сделки, минимум проблем с регистрацией.

— А как вы будете вычислять людей, сдающих квартиры неофициально?

— Налоговая инспекция очень озадачена этой проблемой по понятным причинам — не происходит поступлений в бюджет. Мы будем оказывать им поддержку. Агитировать население «стучать» на соседей, которые сдают таким путем квартиру.

Конечно, мы не будем предлагать за это деньги. В этом заинтересованы сами люди. Ведь соседи сами платят за нелегалов, например за потребляемую ими воду, вывоз мусора. К тому же, когда в квартире нелегально живет 40 иностранцев, это небезопасно. В городе около миллиона нелегалов. Этот миллион где-то живет. Это в том числе механизм регулирования миграции.

— Что ожидает людей, которые не успеют приватизировать свою квартиру?

— Окончательный срок установлен 1 марта 2010 года. Бесплатная приватизация давно изжила себя. Ни одно самое богатое государство мира не превращает по желанию гражданина социальную квартиру в собственность бесплатно. Сейчас в Москве приватизировано более 76% жилищного фонда. К тому же, к сожалению, люди не понимают последствий этого своего действия. Они думают, что сейчас они станут собственниками, но платить они будут так же, как и раньше. Эти люди не читали ни 30−ю, ни 36−ю статью Жилищного кодекса и ГК. По ГК собственники несут не только радость обладания, но и бремя содержания, и риск случайной гибели и утраты своего имущества. К тому же в статье 30 Жилкодекса говорится, что собственникам жилых помещений в многоквартирных домах принадлежат не только их квартиры, но и общее имущество, то есть чердаки, подвалы, лестницы и т. д. И за все это нужно платить: и за содержание, и за ремонт, и налоги. А если, не дай Бог, пожар…

До 2010 года мы еще будем финансировать капремонт домов за счет бюджета. Мы каждый год выделяем на эти цели 22 млрд рублей, но это одна десятая потребности в капремонте. А после 2010 года это будет обязанность собственника.

Если человек не успевает приватизировать свою квартиру до 2010 года, если у него есть договор соцнайма, то он будет обитать в квартире пожизненно, договор является бессрочным. Если дом сносят, то наймодатель обязан предоставить данной семье другое жилое помещение бессрочно по жилой норме. После 2010 года если человек захочет стать собственником, то свою квартиру он не сможет приобрести бесплатно. Скорей всего, речь пойдет уже тогда не о приватизации, а о купле-продаже. Но этот вопрос будет решаться только после окончания приватизации.

Дата публикации: 11:25 30 мая 2007

Источник: bpn.ru