Купи офис и заработай

До недавнего времени частные инвесторы обращали мало внимания на рынок коммерческой недвижимости, вложения в жилье обеспечивали суперприбыль. Однако время выгодных покупок «физиками» офисов и торговых центров, похоже, наступило.

Рынок жилой недвижимости в Москве потерял инвестиционную привлекательность. Особенно для тех, кто раньше покупал квартиры на этапе котлована и потом продавал их сразу после сдачи дома госкомиссии, обеспечивая себе 50–70% доходности.

В краткосрочной перспективе надеяться, что операции с квартирами будут приносить инвесторам столь же впечатляющий доход, не приходится. Даже те, кто приобретал их с мыслью заработать за счет аренды, просчитались. Рост арендных ставок куда меньше роста цен, а сроки окупаемости от операций со сдачей квартиры увеличились почти в два раза. Однако ресурсы рынка недвижимости не исчерпываются только жилыми площадями. Стоит присмотреться к другим нишам, доступным для частного инвестора.

Первоэтажные инвестиции

В отличие от жилья большинство категорий коммерческой недвижимости продолжает оставаться прибыльным сегментом: арендные ставки плавно, но неуклонно повышаются. По данным компании Knight Frank, за прошлый год стоимость аренды офисов выросла в среднем на 15%, а цены при продаже — на 30%. В 2007 году ценовая динамика также радует продавцов: по информации компании «Миэль-недвижимость», арендные ставки на торговые площади увеличились на 8,7%, на офисные — на 3,1%.

Наиболее доступный для частника вид коммерческой недвижимости — это встроенно-пристроенные помещения на первых этажах жилых и административных зданий. «Они имеют отдельный вход, поэтому могут рассматриваться отдельно от основного объекта. Соответственно, предлагаются к продаже небольшими лотами», — рассказывает директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль» Айдар Галеев. Чаще всего такой формат коммерческой недвижимости называют street retail, но на деле это могут быть не только торговые площади, но и небольшие офисы или помещения для малых предприятий — салонов красоты, химчисток, тренажерных залов и т. п. Средняя стоимость 1 кв. м в данном сегменте начинается от 5 тыс. долларов. «Теоретически минимальный порог вхождения в рынок составляет порядка 800–900 тыс. долларов. Этой суммы в принципе достаточно для приобретения недорогого встроенно-пристроенного помещения минимального размера (150–200 кв. м). Правда, такие помещения на рынке в дефиците и зачастую предлагаются по более высоким ценам. Поэтому частным инвесторам разумно выходить на этот рынок с суммой 1,5–2 млн долларов», — рассуждает Айдар Галеев.

Гораздо реже встречаются варианты покупки отдельных помещений в крупных бизнес-центрах и торговых центрах, поскольку они представляют собой неделимые комплексы и по частям продаются нечасто. «Однако такие предложения периодически появляются. Например, в недавнем прошлом выставлялись лоты от 400 кв. м в бизнес-центре Pollars», — вспоминает Айдар Галеев. Купить подобные площади можно от 2,5–2,8 тыс. долларов за 1 кв. м, то есть инвестор заплатит не менее 1 млн долларов.

Несмотря на высокий входной порог, такие инвестиции окупятся довольно быстро, уверяют эксперты. «В силу высокого спроса на подобные объекты и общего дефицита предложения “маленьких” офисов подобные вложения окупаются быстро, — считает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. — Хотя стоит отметить, что и цена продажи таких помещений тоже очень высокая: на некоторые объекты, расположенные в центре города (например, первые этажи жилых особняков), стоимость сейчас доходит до 15–18 тыс. долларов за 1 кв. м». Если покупать готовый офис или помещение под магазин, то срок окупаемости на аренде без учета роста стоимости объекта для офисных помещений составляет девять-десять лет, для торговых площадей — шесть-семь лет. «Например, приобретается помещение класса B+ стоимостью 4–6 тыс. долларов США за 1 кв. м, затем сдается в аренду за 500–800 долларов за 1 кв. м в год. Следовательно, владелец получает 12–14% годовых, а средний срок окупаемости данного помещения составит семь лет», — приводит примеры гендиректор агентства элитной недвижимости «Новое качество» Вячеслав Лимонов. Для сравнения: покупка однокомнатной квартиры за 140 тыс. долларов и сдача ее в аренду окупится лет через 20 (при арендной ставке 600 долларов).

Сэкономить инвестор может, используя другую схему входа в этот рынок — покупку квартиры на первом этаже жилого дома и перевод ее в категорию нежилого помещения. «Впоследствии собственник сдает такой мини-офис или магазин в аренду либо продает. Это очень выгодно, так как стоимость офисного или торгового помещения на первом этаже жилого дома намного выше, чем стоимость аналогичной квартиры», — объясняет Вячеслав Лимонов. Специалисты «Миэль» подтверждают, что доходность вложений при такой стратегии может достигать 30–40%. Хотя, по мнению Айдара Галеева, основная прибыль получается не столько за счет разницы в цене между жилым и нежилым помещением, сколько за счет того, что арендные ставки на коммерческую недвижимость растут быстрее, чем на жилье.

Однако на практике эта схема выглядит отнюдь не так радужно, как на словах. Во-первых, сама процедура перевода помещения из жилого в нежилое долгая, часто растягивающаяся на месяцы и дольше. Во-вторых, сейчас в Москве весьма сложно найти жилье на первом этаже, подходящее для такой операции. «Большинство квартир, которые можно переоборудовать в офисы и магазины, давным-давно раскуплены и переделаны. А в новостройках девелоперы сразу планируют первый этаж как нежилой и продают его сразу по высоким ценам», — скептично замечает гендиректор компании «Новая площадь» Денис Семыкин.

Между магазином и офисом

Эксперты не берутся советовать, какая категория коммерческих объектов — торговые помещения или офисы — сегодня более интересна для инвестиций. Все зависит от характеристик конкретного объекта. «Так как в будущем году насыщения рынка торговых или офисных помещений не предвидится, частным инвесторам будут интересны эти сегменты рынка в равной степени, — считает Константин Ковалев. — С одной стороны, доля свободных площадей в объектах офисной недвижимости ниже, но при этом ставки на торговую недвижимость в среднем выше. Таким образом, доходность по этим сегментам почти одинаковая: у офисной — 10–11% годовых, у торговой — 11–12%». По мнению других экспертов, в нынешних условиях частные инвесторы, выходящие на рынок встроенно-пристроенных помещений, могут рассчитывать на 14–17% доходности от торговых площадей и на 9–12% — от офисных.

«В последнее время на рынке наибольшую доходность дает покупка торговых помещений в спальных районах города. Спрос на такие площади, расположенные в пешеходной близости от потенциальных клиентов — жителей близлежащих домов, стабильно повышается», — уверяет Айдар Галеев. Но традиционно высокий спрос сохраняется и на помещения в так называемых торговых коридорах, на первых линиях домов, пешеходных улицах и центральных магистралях, вблизи станций метро — в местах с высоким проходным потоком. Рост стоимости таких площадей в прошлом году составил около 50–70%. В текущем году цены притормозили и даже в первом квартале где-то отыграли назад. Но в целом по итогам года, как ожидают в «Миэль-недвижимости», стоимостный прирост составит не менее 20%.

Помимо выгодного месторасположения при выборе конкретного объекта инвестирования необходимо учитывать перспективы развития района, в котором он находится. Яркий пример — встроенно-пристроенные помещения на первых этажах строящегося жилого комплекса (ЖК) «Гранд-парк», расположенного в трех минутах езды от Третьего транспортного кольца в районе Беговой улицы, где стоимость 1 кв. м совсем недавно составляла 2–2,5 тыс. долларов. Сегодня эти площади продаются по 6–7 тыс. за 1 кв. м. Динамика роста цен превышает среднерыночный показатель в полтора-два раза, и это связано как раз с появлением нового ЖК и окружающей его инфраструктуры.

Покупая коммерческие площади в новостройках, инвестор может вложить деньги на начальном этапе строительства. Однако это не даст такого эффекта, как в случае с жильем. По словам риэлтеров, если раньше разница в цене между строящимися и сданными объектами могла достигать 50–60%, то сегодня эта цифра гораздо ниже — 15–20%. И все же с учетом роста рынка итоговая доходность такой операции может составлять около 60–70%. Правда, данный сценарий возможен только при вхождении в проект на самых ранних стадиях его реализации, а таких предложений практически нет. «Застройщики предпочитают продавать готовую недвижимость по более высокой цене, привлекая для ее строительства не средства соинвесторов, а кредитные ресурсы», — поясняет Айдар Галеев.

Стоит помнить, что, инвестируя в коммерческую недвижимость, в статью расходов придется включать дополнительные пункты, которые не требуются при приобретении жилья. Так, проведение юридической экспертизы в таких операциях даже более желательно, чем при покупке квартиры. Необходимо также убедиться, что любая перепланировка согласована с соответствующими инстанциями и оформлена грамотно, а дом не относится к ветхому жилью.

Отели по частям

Кроме недвижимости в формате стрит-ритейла частному инвестору может быть интересен и такой специфический вид недвижимости, как отели. А точнее, апарт-отели. Для России этот формат еще новый, но в Европе, особенно на курортных побережьях и в столицах, весьма распространен. «Номера в апарт-отелях представляют собой квартиры-студии, где жилая зона совмещена с кухней. Такой формат гостиниц ориентирован на клиентов, заинтересованных в длительном проживании, — рассказывает заместитель гендиректора по работе с клиентами компании Becar Commercial Property Moscow Ирина Панина. — В них объединяются все достоинства, присущие жилой недвижимости, и, кроме того, есть такие дополнительные опции, которые предоставляют гостиницы: room service, уборка помещений и т. д. Основные клиенты апарт-отелей — специалисты, приезжающие на длительный срок в другой город по делам». Для частного инвестора такие объекты интересны тем, что зачастую девелоперы при строительстве апарт-отеля продают в нем отдельные номера так же, как обычные квартиры. Их можно приобрести и для личного пользования, и для сдачи в аренду.

По словам Ирины Паниной, в Москве уже есть несколько апарт-отелей, позиционирующих себя как двух-, трехзвездочные гостиницы и расположенных на окраине города. А первый проект с международным управлением в составе офисно-гостиничного комплекса — Pokrovka Suite Hotel — запланирован к вводу в 2007 году.

По мнению экспертов, инвестиции в апарт-отели выглядят многообещающе. Во-первых, в России, особенно в столице, существует явный дефицит гостиниц. Во-вторых, именно ниша небольших отелей пока практически пустует. «Ни для кого не секрет, что в Москве уже давно наблюдается ощутимый дефицит недорогих гостиничных мест. В этом случае акцент на апарт-отели оправдает усилия застройщика. Гостиничный сегмент в классическом понимании очень зависим от сезонности, здесь же этот фактор стирается: окупаемость объекта происходит за счет более длительного периода пребывания в отеле», — комментирует директор отдела продаж компании IntermarkSavills Анжела Кузьмина.

Вакуум в нише апарт-отелей имеет своим следствием не только вышеперечисленные бонусы, но и риски для инвесторов. Главная опасность в том, что у отечественных девелоперов и управляющих компаний нет опыта работы с таким форматом.

Пока на российском рынке очень трудно найти однозначно перспективный проект апарт-отеля, даже опираясь на известность и репутацию застройщика. Советы экспертов по выбору таких объектов противоречивы. «Наиболее интересными для инвесторов, на мой взгляд, можно считать апарт-отели верхнего ценового сегмента, — говорит Ирина Панина. — Несмотря на то что затраты на их строительство и оснащение велики, востребованность есть и их окупаемость будет значительно меньше, чем окупаемость проектов экономкласса». Анжела Кузьмина, напротив, полагает, что наиболее перспективными будут недорогие проекты, особенно в регионах.

В то же время Денис Семыкин советует, выбирая проект, ориентироваться на имя не застройщика, а управляющей компании. «Управлять отелем должна иностранная фирма, поскольку российские компании не имеют соответствующего опыта. Зачастую наши девелоперы самонадеянно решают управлять объектом самостоятельно, но в итоге их эксплуатационные расходы просто зашкаливают».

О входном пороге и доходности говорить сложно, физлицам купить номер в апарт-отеле пока никто не предлагает. Однако уже ближайшей осенью компания «Новая площадь» обещает изменить ситуацию. Их проект — строительство четырех апарт-отелей в Краснодарском крае — рассчитан именно на частных инвесторов. По словам Дениса Семыкина, здесь будет применяться схема покупки в рассрочку. Сначала покупатель платит только 40% от стоимости апартаментов. Оставшуюся сумму он вносит в течение нескольких лет, причем из своего кармана — только половину платежей, а в счет остальных идет арендная плата от сдачи апартаментов. Рассчитавшись полностью с застройщиком, инвестор может либо продать апартаменты, либо оставить для личного пользования, либо продолжать сдавать. По расчетам специалистов компании, срок окупаемости таких вложений составит пять-шесть лет. Сейчас «Новая площадь» занята поиском иностранной управляющей компании, а первые продажи обещает начать уже в сентябре.

Дата публикации: 11:36 09 июня 2007

Источник: bpn.ru