Санкт-Петербург. Неподнятая целина

Ситуацию на петербургском рынке управления недвижимостью вполне можно назвать предреволюционной, если апеллировать к классической марксистско-ленинской схеме “верхи не могут, низы не хотят”. С одной стороны, городские власти признали, что наибольший результат приносит собственность, находящаяся в частных руках, с другой - деловое сообщество не желает довольствоваться тем достаточно скромным количеством объектов, к которым имеет доступ, стремясь поучаствовать в действительно крупных проектах.

Как известно, основная масса коммерческой недвижимости, находящейся на территории Петербурга, принадлежит городским властям. Летом 2004 года принят закон, регламентирующий порядок передачи госсобственности в управление частному бизнесу, но до сих пор ни одного здания или сооружения предприниматели не получили.

В том, что деловое сообщество таким положением дел, мягко говоря, недовольно, сомнений нет. Однако высказывать критические замечания в адрес городского правительства бизнесмены не торопятся. Ответы представителей ведущих управляющих компаний на вопрос “Экономики и времени” “Как вы оцениваете политику петербургских властей, тормозящих решение вопросов о передаче в управление частным компаниям объектов государственной собственности, в частности фактическое неиспользование городского закона о доверительном управлении, принятого летом 2004 года?” были достаточно дипломатичными.

- Из-за больших объемов недвижимости местные власти не всегда успешно справляются с решением вопросов, связанных с передачей в доверительное управление объектов государственной собственности, хотя спрос на данный вид недвижимости очень высок, - поясняет менеджер по развитию УК Родионова Раиса Брезгина.

- Для решения задачи резкого увеличения доходов от городской недвижимости КУГИ сделал ставку на “короткие” деньги, выдвинув лозунг “Все на продажу”. Доход от недвижимости, переданной в доверительное управление, - это “медленные” деньги, их отдача будет видна только через несколько лет, когда возрастут и стоимость объекта, переданного в управление, и доходы от него, - считает заместитель генерального директора управляющей компании “ПИТЕР” Елена Никуличева.

Очевидно, что не в интересах бизнеса решать вопросы с властями революционным путем: открытый конфликт в данном случае способен скорее усугубить проблему, нежели снять ее. Но и под лежачий камень, как известно, вода не течет, так что дальнейший ход событий на сегодня труднопредсказуем.

По словам вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов Евгения Рязанцева, возможно, конечно, что профессиональное сообщество просто недопонимает политических обстоятельств, которые движут городскими властями в решении вопросов доверительного управления. В этом случае неплохо было бы объяснить, что к чему.

Ситуация усугубляется и тем, что недосягаемым для управляющих компаний пока остается и еще один крупный и малоосвоенный источник коммерческой недвижимости - промышленные предприятия, расположенные в пределах городской черты. Свои виды на развитие этих ресурсов также имеют как предприниматели, так и правительство, стремящееся для начала вывести производства из престижных районов.

Директорский корпус отчаянно сопротивляется таким планам. Одновременно большинство руководителей предприятий, обладающих крупными излишками недвижимости, не склонны доверять управление ими частному бизнесу.

- Существует множество причин, по которым большинство собственников, руководителей крупных предприятий не склонны передавать имущество в доверительное управление, - сказала Раиса Брезгина, - но основными являются, во-первых, незнание механизма работы управляющей компании, тех выгод, которые получает собственник, передавая управление в руки профессионалов, во-вторых, незнание собственником закона, а в частности, того факта, что передача имущества в доверительное управление не влечет за собой перехода прав собственности на него, и в-третьих, тот факт, что в большинстве случаев собственник сам выполняет или пытается выполнять функции управляющего.

Сходное мнение высказывает и Е. Никуличева:

- Понятие “управление недвижимостью” вошло в нашу жизнь совсем недавно. Еще в 1994 году, попав на стажировку в США в фирму, специализирующуюся на управлении недвижимостью, я даже представить не могла, чем же там занимаются люди. Чтобы новая услуга имела спрос, нужны время и преодоление психологического барьера, связанного с боязнью передать в чужие руки все то, что “нажито непосильным трудом”. Незнание, как контролировать управляющую компанию, каких ждать результатов от ее работы, уверенность, что “каждая кухарка может управлять”, плюс неотвратимое желание сэкономить на всем, к сожалению, приводят к минимизации не только расходов собственника, но и его доходов. А время, потерянное на осознание ошибок, - потерянные деньги и упущенная возможность обойти своих конкурентов.

Несмотря на убедительные доводы, логика рынка, на которую в нынешней ситуации остается надеяться управляющим, пока с трудом овладевает умами и властей, и промышленников. В такой ситуации реальный источник средств для реализации крупных проектов многие УК видят в создании закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, с помощью которых можно оперативно собирать значительные финансовые ресурсы как для коммерческого, так и для жилищного строительства.

Пока, однако, использование ПИФов для развития рынка управления недвижимостью тормозит запрет ФСФР инвестировать средства паевых фондов в строящиеся объекты. “Доходность таких инвестиций велика, данный запрет значительно сужает область объектов, с которыми могут работать паевые фонды, а также ограничивает возможности самих застройщиков, которые могли бы полагаться на финансовые ресурсы фондов недвижимости. В дальнейшем это может привести к значительному торможению в развитии рынка управления недвижимостью”, - считает Раиса Брезгина.

Действительно, с точки зрения рядовых инвесторов, ПИФы недвижимости - исключительно выгодный инструмент для преумножения капиталов. Доходы, по текущим оценкам, могут составлять до 20% годовых в валюте. Не случайно эксперты Национальной лиги управляющих (НЛУ) назвали именно фонды недвижимости, которых в России пока немного, хитами уходящего года. В то же время руководство НЛУ надеется, что все законодательные препоны, мешающие использовать ПИФы для инвестиций в новые проекты на рынке коммерческой недвижимости, удастся снять в ближайшие месяцы. По крайней мере, в последнее время ряд известных управляющих компаний заявил о намерении создать собственные фонды для вложения средств в новое строительство.

В первую очередь речь идет об объектах коммерческой недвижимости. Как показывают наблюдения аналитиков, именно в них, а не в жилищное строительство предпочитают вкладывать управляющие ПИФа. Причина - офисные и складские помещения меньше подвержены колебаниям цен, в отличие от домов и квартир, стоимость которых, с одной стороны, растет на глазах, а с другой - повышается риск, что лопнет пузырь, о чем в последнее время специалисты рассуждают все чаще и чаще.

Более того, в последнее время все чаще формируются ПИФы, доходы которых складываются из арендной платы, получаемой по долгосрочным договорам от управления коммерческой недвижимостью. Это сводит влияние волатильности рынка к минимуму, что привлекает инвесторов.

Применительно к Петербургу эти тенденции действуют с большим опозданием. С одной стороны, рынок коммерческой недвижимости уже сформирован, бизнес-сообщество готово его осваивать, и базовые правила игры в виде законов разработаны. С другой - реальные условия, в которых приходится действовать профессиональным управляющим, по-прежнему зависят от комплекса чисто субъективных моментов, разрешить которые чисто рыночными механизмами не представляется возможным.

Дата публикации: 11:51 06 декабря 2004

Источник: bpn.ru