Обертка для халтуры

На столичном рынке элитного жилья — кризис продаж. Риелтеры вынуждены придумывать свежие ходы, призванные повысить ликвидность новых проектов. Одним из них может стать продажа квартир в элитных новостройках с отделкой.

Сегодня как массовое, так и элитное жилье, приобретенное на первичном рынке, передается покупателям в состоянии shell and core, то есть под чистовую отделку. По сути такие квартиры представляют собой бетонные коробки, требующие космических вложений в ремонт. «Это всегда жуткие неудобства. Вечный ремонт, закрытые картоном лифты и мраморные лестницы, тюканье по мозгам несколько лет подряд после сдачи дома в эксплуатацию», — описывают масштаб сопутствующих проблем риелтеры.

«Когда мы привозим в Москву западных специалистов и показываем лучшие объекты на Остоженке, то с точки зрения архитектуры или инженерии у них претензий не возникает. Но они в шоке от того, что квартиры продаются без отделки», — рассказывает директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank Екатерина Тэйн. По ее мнению, застройщикам пора отказаться от таких порочных схем реализации жилья и приобщиться к западным стандартам.

Г-жу Тэйн поддерживает партнер компании Intermark Savills Александр Шаталов. Он уверен, что уже через два года на рынке появятся застройщики, которые предложат жилье с качественной отделкой и таким образом окажутся вне конкуренции. «Есть мегапроект, рассчитанный на более чем одну тысячу квартир, которые планируется реализовывать с отделкой. Застройщик понимает, что это способ повышения ликвидности и продажи объекта в то время, когда у других продажи стоят», — заявил г-н Шаталов на круглом столе «Соотношение цены и качества на рынке элитного жилья», который недавно состоялся в Москве.

Кому нужна отделка

По словам директора по проектам компании Kirsanova Realty Ирины Егоровой, сейчас спрос на квартиры с отделкой и без нее распределяется равномерно — пятьдесят на пятьдесят. Она полагает, что спрос на жилье под ключ может возрасти в том случае, если девелоперы научатся делать качественный ремонт. Однако пока никаких предпосылок к этому нет. По мнению директора агентства недвижимости Tweed Ирины Могилатовой, застройщики не в состоянии удовлетворить запросы покупателей жилья. Да и поведение потребителей зачастую непредсказуемо. В риелтерских кругах известна история, приключившаяся с квартирой Аллы Пугачевой в доме «Дон-строя» в Филипповском переулке. «Ее отделкой занимался известный итальянский дизайнер. Но певица сломала все, что он сделал», — до сих пор горюют риелтеры.

Желание некоторых участников рынка продавать квартиры с отделкой продиктовано отнюдь не заботой о покупателях, а отвратительным качеством строительства. «Недавно мы привозили в Москву западного инвестора-застройщика, который хочет выходить на российский рынок. Он просто в себя не мог прийти, когда во время просмотра одного из домов увидел в стяжке отпечаток ноги строителя. Даже сфотографировал след, чтобы показать коллегам. Жилье такого качества, которое предлагается на российском рынке, на Западе было бы невозможно продать», — рассказывает г-н Шаталов из компании Intermark Savills.

Нетрудно догадаться, почему многие риелтеры ратуют за продажу квартир с отделкой. Во-первых, она позволит скрыть многочисленные конструктивные недостатки новостроя. Во-вторых, продукт будет упакован в яркую обертку, которая позволит риелтерам и девелоперам обосновать неоправданно завышенные цены на недвижимость, от которых, по выражению гендиректора одного из агентств элитной недвижимости, «люди уже в обморок падают».

Кроме того, по словам экспертов, в популяризации продаж квартир с отделкой в первую очередь заинтересованы компании, вовлеченные в ряд крупных проектов, в том числе реализуемых на месте бывших промзон. «Например, квартиры, которые будут построены на территории фабрики “Красный Октябрь”, почти наверняка будут сдаваться под отделку. Там будут лофты, то есть апартаменты с сохранением промышленного дизайна, старой кирпичной кладки. Надо будет ее очищать, снимать старую масляную краску, воссоздавать стены в прежнем виде и делать качественный ремонт. Если девелоперы этого не сделают, то все будет выглядеть как хлам», — поясняет один из участников рынка.

Возможность продажи квартир с отделкой рассматривают также и девелоперы некоторых новых проектов, которые реализуются в непосредственной близости от Кремля. Для них такой ход скорее неизбежность, нежели сознательное решение.

Возведение зданий в историческом центре накладывает на застройщиков ряд жестких ограничений, связанных с движением транспорта, поэтому после сдачи дома строительная техника попросту не сможет подъехать к новому зданию. «Взять, к примеру, один из домов, который возводится рядом с Красной площадью. Чекисты сразу сказали — никакой самодеятельности.

Часы доступа строительной техники ограничены. Поэтому, скорее всего, девелоперы этого проекта будут вынуждены выводить на рынок квартиры с отделкой и базовым ремонтом», — приводят пример эксперты.

Спрос на среду

Возможно, продажа квартир с отделкой позволит риелтерам и девелоперам на время повысить ликвидность жилья. Однако вряд ли даже качественный ремонт станет долгоиграющим конкурентным преимуществом. Пройдет какое-то время, и продавать жилье по высокой цене смогут только застройщики, которые предложат рынку качественно новый, а не просто красиво упакованный продукт. Уже сегодня покупателям нужны не отдельные дома в сомнительном окружении по 20–30 тыс. долларов за метр, а действительно элитные жилые кварталы с комфортной внутренней городской средой: благоустроенными дворами, детскими садами, школами, магазинами, ресторанами и прочими радостями жизни.

Спрос на такую недвижимость формируют прежде всего состоятельные семьи с детьми. Многие из них возвращаются в Москву из пригородов, поскольку большинство подмосковных поселков оказались непригодны для постоянного проживания из-за инфраструктурной недостаточности и ухудшившейся транспортной доступности. «Большинство наших клиентов уже наездились, — признается гендиректор компании “Терра-Недвижимость” Тимур Сайфутдинов. — Хотя многие еще возят детей из Жуковки в школу за тридевять земель. Дети от этого устают, они фактически живут в машине: спят, учат уроки».

В условиях транспортного коллапса, в который погружается город, на первый план для покупателей городской недвижимости выходит пешеходная доступность инфраструктурных компонентов. Однако пока московский рынок недвижимости не в состоянии предложить им самодостаточную среду обитания. Участники рынка утверждают, что многие архитекторы пытаются реализовать такие решения, однако им со всех сторон подрезают крылья. Во-первых, продвинутым зодчим приходится сталкиваться с большими проблемами при согласовании своих предложений. Зато городские моспроекты лихо превышают все возможные нормативы и с удовольствием строят дешево и сердито в центре Москвы. Во-вторых, воплощению смелых архитектурных замыслов мешают застройщики, предпочитающие выжимать из площадки максимум коммерческих площадей. «Пока побеждает жадность», — констатируют участники рынка.

Впрочем, первые ласточки все же появляются на горизонте. Несколько крупных компаний уже рассматривают возможность застройки кварталов в центральных районах города за пределами раскрученной «Золотой мили». По мнению г-жи Егоровой из «Кирсанова Риэлти», девелоперам проектов, которые проигрывают конкурентам в месторасположении, придется делать ставку на неповторимый архитектурный облик и удобство внутренних пространств. Только так они смогут набрать бонусы для успешного продвижения проектов на рынок. Правда, многое в этом случае будет зависеть от позиции городских властей, действия которых могут как ускорить, так и притормозить реализацию качественно новых девелоперских идей.

Дата публикации: 11:27 20 июня 2007

Источник: bpn.ru