Девелоперы не поспевают за спросом

Новые бизнес-центры пока никак не покроют дефицита на офисном рынке Санкт-Петербурга. Эксперты надеются на удвоение площадей класса А к концу текущего года, однако говорят, что рынок продавца сохранится даже в условиях столь бурного роста.

Это гарантирует инвесторам высокую доходность при минимальных рисках участия в офисных проектах еще как минимум пару лет.

По данным Colliers International, за I квартал 2007 г. было введено около 56 000 кв. м офисных площадей классов А и В. Еще около 101 000 кв. м планируется к вводу по итогам II квартала, в этом случае объем рынка качественных офисных площадей составит около 577 000 кв. м. Запрашиваемые ставки на офисные помещения в бизнес-центрах класса А, по данным Colliers International, находятся в диапазоне $500-940 за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Арендные ставки для офисных центров класса B варьируются от $300 до $580.

Лидирует по вводу площадей класс В — к нему относились девять из 10 офисных центров, открытых в I квартале этого года. В результате в общем объеме предложения доля офисов класса В выросла с 39,2% до 42,5%, потеснив класс А (его доля сократилась с 9,5% до 8,9%) и класс С (доля которого снизилась с 51,3% до 48,6%), говорится в материалах компании Becar. Commercial Property.

Застройщики предпочитают работать в сегменте высококлассных офисов, отмечает Алексей Чижов, директор департамента офисной недвижимости Becar. Commercial Property. Строительство зданий класса А является наименее рисковым, таких центров на рынке пока мало, поэтому их можно выгодно продать институциональным инвесторам, объясняет он.

“Любовь девелоперов к классу А очевидна. Хотя разница в доходности сегментов А и В не столь велика”, — говорит руководитель департамента офисной недвижимости Praktis C&B Елена Афиногенова. На 2007 г. Praktis C&B прогнозирует в классах А и В доходность на уровне 11-12% и 10-11% соответственно. Афиногенова отчасти объясняет предпочтения девелоперов их честолюбием: в выборе класса А “играют роль определенные здоровые амбиции девелоперов сделать качественный продукт”. К тому же, добавляет она, грамотный проект класса А легче продать на любой стадии реализации.

К концу мая в Петербурге действовало 15 таких объектов общей площадью 103 800 кв. м. БЦ класса А традиционно располагаются в исторической части города: в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне, в старой части Васильевского острова, в Центральном районе.

Невский проспект остается наиболее престижным местом расположения высококлассных офисов. Сейчас здесь находятся четыре бизнес-центра класса А: “Строгановский”, Genium, “Невский, 25”, “Невский, 38”. В ближайшее время этот список пополнит “Дом Зингера” (6000 кв. м, девелопер — компания “Петербургское агентство недвижимости”), ввод которого запланирован на III квартал 2007 г. В более отдаленной перспективе на главном проспекте города появится еще “Невский Плаза” (14 000 кв. м, девелопером выступает отель “Коринтия Невский Палас”, расположенный в соседнем здании). Пока что дата его ввода неизвестна.

Дефицит качественных офисов может снизиться к концу года, надеются аналитики. По данным Becar. Commercial Property, к этому времени девелоперы планируют сдать в эксплуатацию еще 15 бизнес-центров класса А общей площадью около 196 000 кв. м. “Если предположить, что реально к концу текущего года будет сдана в эксплуатацию хотя бы половина объектов, предложение в сегменте класса А более чем удвоится”, — говорится в отчете компании. Всего, по ее данным, до конца года в строй планируется ввести около 60 БЦ и МФК общей площадью более 505 000 кв. м, из которых без опоздания может быть введено около 70% объектов.

“Увеличение объема рынка [в классе А] сыграет на руку арендаторам, у которых появится больше возможностей для выбора”, — говорит руководитель отдела офисной недвижимости компании “Knight Frank Санкт-Петербург” Полина Макаренко. Однако при существующем высоком спросе даже двойное увеличение объема рынка не сможет повлиять на арендные ставки, считает она. “Арендодатели еще несколько лет смогут повышать ставки без потери заполняемости — примерно на 5-7% в год”, — прогнозирует эксперт. Новые объекты, как правило, представляют собой качественные здания с хорошей транспортной доступностью. “Арендаторы будут согласны платить за эти удобства, и это не позволит ставкам снижаться”, — считает Афиногенова.

Управляющий компании “Теорема” Игорь Водопьянов говорит, что среднее повышение ставок в его компании составляет около 7% в год. “Вероятно, предел для повышения цен существует, но похоже, что еще несколько лет высокий спрос позволит поднимать цены”, — полон оптимизма Водопьянов.

Не только сегмент класса А, но и весь рынок в целом останется ненасыщенным еще до 2009 г., соглашается управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Игорь Горский. Существующий рынок офисов (включая встроенные помещения, а также площади в административных зданиях) АРИН оценивает в 3,4 млн кв. м, из которых на бизнес-центры приходится около 1,065 млн кв. м.

Горский прогнозирует сохранение дефицита на уровне 650 000-750 000 кв. м до конца 2008 г. Ситуация, когда предложение отстает от спроса, дает большие возможности заработать и собственникам уже действующих, и девелоперам строящихся объектов, повторяет прописную истину Макаренко. “Инвестиционные проекты в сфере офисной недвижимости сейчас могут быть реализованы с минимальными рисками”, — говорит она. По ее мнению, такая ситуация сохранится до 2010 г., пока не начнут вводиться в эксплуатацию крупные многофункциональные проекты площадью от 100 000 кв. м, как, например, БЦ “Новый квартал” (девелопер — УК “Теорема”).

“Важно, чтобы эти офисы соответствовали ожиданиям иностранных компаний. В качественных зданиях большие открытые площади по 500-1000 кв. м с возможностью планировки пространства будут, безусловно, востребованы”, — считает Водопьянов. “В остальном благодаря высокому спросу в ближайшие годы еще можно особо не задумываться, как сделать проект успешным, и проекты будут реализовываться без особых рисков”, — резюмирует он.