Торгово-уличный перекос

В последние годы в Петербурге все активнее формируются так называемые торговые коридоры, на которых активно развивается стрит-ритейл – торговля во встроенно-пристроенных помещениях в жилых домах. Подобные «пояса», традиционно расположенные в центре города и обладающие высокой проходимостью, достаточно популярны в Европе.

В Петербурге зоны стрит-ритейла как правило сформированы около станций метро и вдоль крупных магистралей. Помещения, пригодные для мелкорозничной торговли и сферы услуг, особенно в микрорайонах рядом со станциями метро, вызывают активный интерес инвесторов и пользуются повышенным спросом. «Первые этажи выкупаются просто все, причем премия составляет от 30% до 50% от рыночной цены, – утверждает заместитель генерального директора «Агентства развития и исследований недвижимости» (АРИН) Татьяна Чуприна. – Был случай, когда за «двушку» на первом этаже заплатили столько, что хватило бы на покупку аналогичной двухкомнатной квартиры< в том же доме и еще одной однокомнатной в соседнем».

По оценкам директора по профессиональным услугам консалтинговой компании Knight Frank – Санкт-Петербург Николая Пашкова, цена или арендная ставка в помещении, где может разместиться торговый объект, в среднем на 20–25% выше, чем в помещениях, которые экспонируются как офисные (на значимых торговых коридорах эта разница может значительно возрастать).

Ключевые источники спроса на встроенные помещения – бурно развивающийся малый бизнес (объекты сервиса, общественного питания и т. п.) и сетевые операторы торговли, которые и являются основными потребителями встроенных помещений. Потому наиболее востребованы и наиболее дефицитны помещения площадью 60–150 кв. м.

Эксперты полагают, что в ближайшее время ситуация в расстановке сил среди потребителей коммерческой недвижимости не изменится. Торговля в настоящий момент наиболее доходна по сравнению с офисными встроенно-пристроенными помещениями и с объектами сферы услуг. Большую роль играет поддержка администрацией такого формата, как «магазин у дома».

Ресурс исчерпан

При этом источников пополнения предложения к настоящему моменту почти не осталось – большинство квартир на первых этажах, пригодных для коммерческого использования, уже расселены и переведены в нежилой фонд. Те же помещения, которые остались «неосвоенными», как правило обременены теми или иными проблемами, не позволяющими вовлечь их в коммерческий оборот. Кроме того, изменения законодательной базы на какое-то время почти парализовали процесс перевода в нежилой фонд.

Сейчас перевод в нежилой фонд передан на уровень районов, а потому длительность и трудоемкость процедуры существенно зависит от конкретного района, а также от индивидуальных характеристик помещений. Специалисты компании Knight Frank отмечают, что проще всего процесс перевода проходит в Центральном районе, сложнее всего – в Петроградском. Минимальный срок перевода занимает шесть месяцев, но во многих случаях может длиться и значительно дольше.

Поэтому основным источником роста этого сегмента является новое строительство. Сейчас практически во всех новых домах застройщики размещают встроенно-пристроенные помещения, предназначенные для коммерческого использования (за исключением расположенных во дворах, хотя и там они встречаются).

Реализация этих помещений зависит от рыночной тактики застройщика. В большинстве случаев встроенные помещения продаются на стадии строительства. Как показывают наблюдения, на ранних стадиях строительства покупатели неохотно приобретают «встройку», хотя потенциальный интерес зачастую бывает высок. Это связано прежде всего с нежеланием покупателей замораживать деньги в строительстве на длительные сроки. Поэтому основная часть сделок со встроенными помещениями происходит за один-два квартала до сдачи объекта. Исключением являются случаи, когда объекты расположены в привлекательных «проходных» местах.

В ожидании метро

Разумеется, сегмент встроенных коммерческих помещений наиболее развит в центральных районах города. В центре города наиболее активно шел процесс расселения жилых квартир на первых этажах и перевода их в нежилой фонд. Поэтому в предложении на рынке встроенных помещений, как по аренде, так и по продаже, 20–25% стабильно приходится на долю Центрального района. Достаточно большие доли занимают Адмиралтейский, Петроградский, Выборгский районы. Незначительна доля в предложении в «спальных» Калининском, Кировском, Красносельском и Фрунзенском районах.

Николай Пашков, директор по профессиональным услугам консалтинговой компании Knight Frank-Санкт-Петербург:

Неправильно говорить о встроенных магазинах или встроенных офисах как о разных сегментах рынка: по сути, это одни и те же помещения, их функциональное назначение определяется текущей экономической целесообразностью и конъюнктурой рынка.

Между арендаторами идет конкуренция за помещения, которую выигрывает тот, чей бизнес в состоянии нести более высокие арендные ставки. Например, сейчас на подъеме ритейл и общепит, потому подавляющая часть помещений на первых этажах занята магазинами или кафе.

Развитость данного сегмента и соотношение спрос/предложение зависят от двух факторов: населенности района и уровня доходов жителей, «проходимости» конкретных улиц и физической возможности использования первых этажей под коммерческие нужды.

Последний фактор особенно актуален для массовой застройки советского периода. «Я прекрасно помню статью в одной из газет середины 80-х годов, где шла речь о том, что один из ДСК отказался в своих домах от размещения на первом этаже нежилых помещений.

Тогда это подавалось как достижение, которое позволило увеличить объем ввода жилья. Сейчас мы понимаем, что такой подход привел в микрорайонах постройки 80-х годов к нехватке помещений, пригодных для коммерческого использования. Во многих кварталах нежилые помещения не предусматривались даже на «красных линиях» крупных магистралей. Это привело к дефициту магазинов шаговой доступности, кафе и объектов сервиса», – продолжает Николай Пашков.

Однако в ближайшее время могут произойти перемены в структуре районов-лидеров по стоимости аренды во встроенных помещениях. Появление новых станций метро повысит ликвидность недвижимости на юге города. Наиболее перспективными для развития окажутся территории у станций метро «Волковская», «Бухарестская» и «Международная»: по завершении строительства КАД транспортные потоки там уменьшатся и вслед за строительством жилых комплексов вырастет спрос на коммерческие площади торгового и сервисного назначения.

«Вырастет прежде всего стоимость встроенно-пристроенных торговых помещений, примерно в полтора-два раза. Вырастут и арендные ставки», – отмечает исполнительный директор Praktis CB Юлия Дровянникова. Но это произойдет только в тех местах, где уже существует спрос на такие помещения.

Прыжок цен

Надо отметить, что рост ставок на стрит-ритейл в центральных районах, на трассовых магистралях, у станций метро в последнее время был значительным. По словам руководителя отдела оценки недвижимости Департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексея Шаскольского, «если рост ставок в торговых центрах едва одолел инфляцию, то авантажно расположенные «встройки» центральных торговых коридоров безоглядно штурмовали показатели роста в 50% и более процентов. На Невском сделки по $3 тыс. за кв. м в год казались страшным сном торговым операторам всего год назад – сегодня определились отчаянные, которых это не пугает».

Евгений Рязанцев, советник ЗАО «ВМБ-Траст»:

Традиционные торговые коридоры, которые сложились еще в 90-х годах, действительно существуют и по сей день. Такие как коридор на Загородном проспекте, у Пяти углов – традиционное место для выбора и покупки бытовой техники. Но перспектива успеха в дальнейшем вряд ли сохранится за такими зонами. Перемены уже происходят в различных специализированных сегментах, например обувном и мебельном. Когда в новом строительстве или около метро появляются крупные площади – как некое средоточие одной товарной группы, – коридоры проигрывают.

Средняя цена на встроенные торговые площади на вторичном рынке, по данным Praktis CB, составила на конец 2006 года $3 150 за кв. м. Средний рост цен за 2006 год составил 42,5%. Что касается сегмента аренды, то в 2006 году среднегородские арендные ставки на встроенные помещения составили $36,6 за кв. м в месяц. Средние ставки аренды в Петроградском, Василеостровском районах – $25–40, а на отдельные помещения, расположенные вблизи станций метро, – до $100 за кв. м в месяц. Арендные ставки на помещения в районах, удаленных от исторического центра (Невском, Кировском, Красносельском, Красногвардейском), составили в среднем $20–35 за кв. м в месяц. При том, что ставки на помещения, расположенные в шаговой доступности от станций метро в этих же районах, почти вдвое выше – $50–80 за кв. м в месяц.

Life-style

Недвижимость для бизнеса на Невском проспекте – это вопрос престижа. Она плохо окупается, несмотря на большую проходимость магазинов, но зато годится для организации life-style-центров – торговых улиц, которые идеально подходят для сегмента класса премиум. В то время как стоимость аренды встроенных помещений, расположенных на центральных улицах, колеблется от $45 до 200 за кв. м в месяц, на самом Невском аренда начинается со $150 за кв. м.

«Рост арендных ставок на Невском проспекте и Большом проспекте Петроградской стороны – явление постоянное и объяснимое, – комментирует Юлия Дровянникова. – Длина этих «премиальных» улиц не становится больше, состав собственников достаточно постоянен, а плотность бутиковой торговли, единственно уместной здесь, еще не достигла уровня Тверской улицы в Москве. В то же время «отбить» высокую арендную ставку за счет торгового оборота в таких местах проблематично. Это «витрины» для бренда, а не места, где зарабатываются деньги».

Тем не менее за подходящими по площади помещениями выстраиваются очереди. Большинство арендаторов и покупателей – крупные компании, нуждающиеся в «стартовом» помещении, чтобы занять свою нишу на рынке, либо сетевые фирмы, желающие поднять свой статус за счет переезда в центр. К слову, многие московские и зарубежные компании не могут прийти в Петербург из-за того, что у них нет возможности открыть свой первый магазин или ресторан в престижной части города.

Несерьезное пополнение

Некоторые участники рынка ожидают пополнения на рынке встроенных помещений в январе 2008 года – когда будет запрещена работа игорных заведений. Однако управляющий партнер «Агентства развития и исследований в недвижимости» Игорь Горский полагает, что на арендных ставках этот «вброс» не скажется. По его словам, в начале января 2008 года освободится около 600 помещений, занимаемых объектами игорного бизнеса, но особого влияния на рынок стрит-ритейла это не окажет. «Дело в том, что сейчас в городе ощущается настолько сильный дефицит небольших площадей под предприятия сферы услуг, – отмечает Игорь Горский, – что даже с выходом такого количества помещений на рынок он не будет насыщен. По нашим оценкам, их недостаток в центре города оценивается в 5–7 тысяч единиц».

По оценкам экспертов «Агентства развития и исследований в недвижимости», общий объем арендных платежей освобождаемых помещений составляет около $59–61 млн.

В небольших помещениях заинтересован в первую очередь малый бизнес сферы услуг. Кроме того, освобождаемые помещения будут востребованы для организации небольших филиалов банков, а также сетевых магазинов, в том числе в рамках губернаторской программы создания магазинов шаговой доступности. По данным исследования Retail Image Tracking, проведенного компанией WorkLine Reseach (COMCON-SP) в 2006 и 2007 годах, доля жителей Петербурга, совершающая покупки в ларьках и павильонах, снизилась более чем в два раза – с 21% до 8%. Люди предпочитают пусть небольшие, но магазинчики. Чаще всего в местах уличной торговли приобретаются хлеб и хлебобулочные изделия, овощи и фрукты, а также безалкогольные напитки. При этом по частоте покупки хлебобулочных изделий ларьки и павильоны уступают, к примеру, магазинам сети «Пятерочка».

Перекос на крупное

Президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер «АйБи Групп» Юрий Борисов отмечает, что Петербург сейчас по сравнению со всеми остальными городами России демонстрирует самый динамичный прирост разнообразных торговых площадей. Со стрит-ритейлом показатель обеспеченности торговыми площадями будет составлять к 1 июля 2007 года около 0,74 кв. м на одного жителя города. Это вводит Петербург в ряд крупнейших европейских городов по обеспеченности торговыми площадями на душу населения. По его мнению, проблема неравномерной концентрации торговых площадей со схожими концепциями через несколько лет приведет к тому, что некоторым торговым комплексам придется идти на реконцепцию. При этом ситуация на рынке торговой недвижимости в крупных торговых центрах уже сейчас разительно отличается от рынка стрит-ритейла.

Денис Воронцов, руководитель отдела стрит-ритейла Becar Commercial Property SPb:

В 2006 году укрепилась тенденция повышения требований к помещениям со стороны арендаторов. Большинство из них внимательно относится к наличию современных коммуникаций, охраны, паркинга, близости к метро, качественному ремонту.

Уже сейчас наметилась тенденция к увеличению арендуемой площади: если раньше арендаторы снимали по 20–30 кв. м, то сейчас наиболее востребованными в сфере торговли являются помещения 70–200 кв. м. В 2007 году рост арендных ставок во встроенно-пристроенных помещениях составит около 20% годовых.

«Драматичный рост цен на жилье в прошлом году «потянул» за собой рост цен и в коммерческой недвижимости. Цена продажи площадей в торговых центрах выросла в 1,5–2 раза. Цена именно продажи, а не сдачи в аренду. Речь идет о приобретении площадей инвесторами, – отмечает Юрий Борисов. – Поэтому те из них, кто пришел на рынок долевого участия в торговой недвижимости с целью заработать, оказались в сложной ситуации».

За тот период времени, за который цены на недвижимость выросли в 1,5–2 раза, ставки аренды в этих объектах поднялись на 5% максимум. И это в наиболее успешных торговых центрах. Таким образом, возврат вложенных средств у таких инвесторов теперь произойдет не через 3–5 лет, как ожидалось, а через 5–7. А может и через 9 лет, в зависимости от местоположения объекта, его окружения, концепции комплекса и прочих факторов. «И такая ситуация будет сохраняться, это объясняется нынешним малым количеством операторов ритейла, их избирательностью», – отмечает Юрий Борисов.

Дата публикации: 12:19 28 июня 2007

Источник: bpn.ru