Ипотека с острыми углами: Больше вопросов, чем ответов, у перспективного способа обзавестись жильем

Ипотека с острыми углами: Больше вопросов, чем ответов, у перспективного способа обзавестись жильем

2 декабря в Хабаровске специально для представителей СМИ прошел круглый стол на тему "Проблемы и перспективы ипотечного кредитования". Организатором выступило ОАО "Далькомбанк".

Участниками данного мероприятия стали учредители и директор недавно (11.11.2004 года) открывшегося на территории региона ОАО "Хабаровское краевое ипотечное агентство", представители ОАО "Далькомбанк" и ЗАО "Региобанк", директора ОАО "Дальлесстрах", ООО "Центр оценки", зам. директора ООО "Строительная фирма "СЭР", а также зам. мэра г. Хабаровска, директор департамента архитектуры, строительства и землепользования.

8 декабря 2004 года планируется подписание трехстороннего соглашения между Хабаровским краевым ипотечным агентством (ХКИА), правительством Хабаровского края и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Именно АИЖК отведена центральная роль в процессе развития и продвижения ипотечного кредитования на территории РФ. Через создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования и предоставление рефинансирования для ипотечных кредиторов, путем обеспечения доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения за счет низких процентных ставок (15% на сегодняшний день) и создания вторичного рынка обязательств и рынка ипотечных ценных бумаг для привлечения инвестиции деятельность данного общества должна способствовать становлению единого рынка ипотечного кредитования в России.

Следует отметить, что у ипотеки в крае пока что больше вопросов, чем ответов. К тому же пока не выработаны общие принципы и понимание путей ее развития. Так, первыми словами заместителя мэра Хабаровска Виктора НОВИЦКОГО были: "Я противник ипотеки. Ипотека - метод зарабатывания денег банком, а я должен заботиться о том, чтобы жилье было доступнее и дешевле для населения".

Своя точка зрения мэрии на эту проблему была сформулирована в озвученной на круглом столе концепции ссудо-сберегательного товарищества (ССТ), организованного при содействии администрации города в 2003 год. Делая упор на низкую рыночную стоимость квартир, предлагаемых участникам ССТ, (18 000 руб./кв. м за счет бесплатного предоставления городскими властями земель под строительство), Виктор Новицкий подчеркнул, что ипотека нужна только тем, кто хочет немедленно получить новую квартиру и предпочитает потратить больше сейчас, но не ждать 4-5 лет до завершения строительства.

Ольга ПАВЛОЦКАЯ, директор ООО "Центр оценки", подробно остановилась на проблемах, с которыми сталкивается заемщик при поиске жилья под ипотечный кредит. Ни продавцы, ни риелторские компании, как правило, не заинтересованы в продаже ликвидного жилья через ипотеку.

Во-первых, выдача ипотечного кредита под конкретное жилье занимает определенный и немалый, когда речь идет о легко реализуемом товаре (а хорошая квартира - именно такой товар), срок. Ждать денег не хочет никто.

Во-вторых, к реализации на рынке ипотечного жилья целесообразно выставлять только те квартиры, которые имеют исключительно совершеннолетних собственников, иначе возникают проблемы с обязательным обеспечением жильем несовершеннолетних, а это лишние расходы и головная боль.

В-третьих, ипотечный кредит выдается после регистрации прав за новым собственником, следовательно, после подписания продавцом всех необходимых документов. Выходит, бумаги подписал, квартиру потерял, а взамен ничего. Четвертый пункт, вызывающий беспокойство и продавцов, и риелторов, - это необходимость указания в договоре купли-продажи реальной рыночной стоимости квартиры. По законодательству если владельцы квартиры имеют ее в своей собственности менее 5-ти лет, они обязаны уплатить налог на продажу с ее стоимости в случае, если она превышает 1 млн руб. Учитывая, что ставка подоходного налога составляет 13%, итоговая цифра может получиться значительной. В результате всех вышеперечисленных трудностей найти квартиру под ипотеку на рынке вторичного жилья становится практически невозможно.

Что касается рынка первичного жилья, то представитель строительной фирмы "СЭР" хоть и упомянул об их работе со Сбербанком России, Далькомбанком и Мичиноку-Банком по реализации программ покупки квартир по ипотеке, но подчеркнул, все это отдельные и редкие случаи.

После ознакомления присутствующих со страховыми платежами, которые в обязательном порядке должен понести заемщик при оформлении ипотечного кредита, слово было передано первому вице-президенту Региобанка Зинаиде РОМАШКИНОЙ. Она и расставила все точки над i: дорого!

Ипотека нужна, но существуют проблемы. Их надо выносить на обсуждение и решать. Что же, обо всем по порядку. В России на сегодняшний день существуют две работающие схемы жилищного кредитования. Одна с участием АИЖК и, соответственно, использующая систему рефинансирования - возмещения сумм ипотечных кредитов первичным (региональные банки) и последующим (региональные операторы АИЖК (для Хабаровского края - ХКИА)) кредиторам из средств агентства. Другая - без его участия. В этом случае весь груз по рефинансированию предоставленных долгосрочных кредитов ложится на банк, а региональный банк, источником средств которого являются в основном вклады граждан и юридических лиц с максимальным сроком вложения 2, в исключительных случаях 3 года (деньги "короткого значения"), взять на себя финансирование программ ипотеки со сроками в 10-15 лет возможности не имеет.

Дополнительным препятствием для развития рынка ипотеки служит и существующая нормативная база, регулирующая деятельность коммерческих банков, в частности, ужесточение к ним в 2004 году со стороны ЦБ России требований по ликвидности, что делает экономически целесообразным и допустимым предоставление банками исключительно краткосрочных кредитов. Еще одной трудностью при осуществлении ипотечного кредитования самим банком становится проблема взыскания на предмет ипотеки, то есть реализация в предусмотренном законодательством порядке квартиры, заложенной в обеспечение возврата кредита.

Статья 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования совместно проживающих в таких жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи (бывших членов семьи) при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или строительство таких жилого дома или квартиры.

Однако вышесказанное не означает, что заемщик будет выселен вместе со своей семьей на улицу. В Жилищный кодекс еще РСФСР было введено понятие фонда жилья для временного поселения лицу, утратившему право собственности на жилой дом или квартиру, и совместно проживающим с ним членам семьи, а также бывшим членам семьи. Порядок создания такого фонда должен регулироваться законом субъекта РФ.

В реальности оказалось, что неоднократные попытки начальника юридического отдела Далькомбанка Елены ПОЖИТОК прояснить данный вопрос в краевой администрации наталкивались на один и тот же ответ - "у нас нет средств на поддержание подобного фонда". В этой ситуации получается, что в случае дефолта закладной банку не остается ничего, кроме как выставлять на продажу квартиру с проживающими в ней людьми. А кто такую квартиру купит?

В свете всего вышеизложенного получается, что для начала развития системы ипотечного кредитования в крае региональным банкам не только жизненно необходимо иметь гарантии выкупа у них в течение, к примеру, 2-х месяцев закладной на выданный 15-летний ипотечный кредит, т.е. отлаженную систему взаимодействия с ХКИА, но и желание региональных властей идти на сотрудничество, совершенствуя краевую законодательную базу и способствуя продвижению ипотечных программ через коммерческие банки. До тех пор пока этого не будет (на год или два гарантированно), о рынке ипотеки можно забыть.