Малоэтажные хлопоты в казенном доме

Что такое малоэтажная Россия? Массовое жилье по недорогим технологиям, доступное как можно большему числу россиян? Или коттеджные поселки для high middle class? Загородный рынок переживает стадию бурного роста: число более или менее организованных коттеджных поселков в Петербурге и Ленобласти ежегодно удваивается.

Власти хотят добиться настоящего бума. Но не дорогих домов, а доступных среднестатистическому жителю региона. Обе ипостаси малоэтажки – доступное жилье и коттеджные поселки – существуют и рассматриваются отдельно друг от друга. Но сталкиваются с одинаковыми проблемами.

Стандарт на полмиллиона

Сейчас на территории Петербурга и Ленобласти, по данным департамента маркетинга корпорации «Петербургская недвижимость» строятся и проектируются 124 коттеджных поселка. В 76 из них открыты продажи, еще 15 выйдут на рынок до конца 2007 года. Абсолютный лидер по числу поселков – Выборский район области (32 строится и 9 проектируется), следом – Всеволожский (16 строится и 16 в проекте), Курортный (5 строится и 8 в проекте) и Приозерский (9 и 2 соответственно).

По информации того же источника, спрос на 50% сосредоточен в сегменте «эконом-класс», а предложение таких домов вдвое скромнее. Даже в не самых дорогих районах области - Кировском и Тосненском – средняя стоимость коттеджа в строящемся поселке составляет свыше полумиллиона долларов (в Кировском это дом площадью 324 кв. м, в Тосненском – 200 кв .м).

Анализ цен предложения коттеджных поселков в традиционно более популярных Всеволожском и Выборгском районах дает те же полмиллиона «с плюсом» в $50 тыс. Расчет по формуле из ФЦП «Жилище» показывает, что доступным жилье за $500 тыс. может считаться для семей с доходом свыше $14 тыс. ежемесячно. Чтобы считать доступным домик за $200 тыс. нужен доход в $5,5 тыс.(чтобы купить жилье на совокупный доход семьи за 3 года). К эконом-классу маркетологи «Петербургской недвижимости» из всего предложения отнесли всего 3% поселков.

Из проектов, заявленных как доступное жилье, широко известны Янино-1 Национальной жилищной корпорации (35 га, 300 домовладений) и «Новая Ижора» компании «Балтрос» (285 га, 5000 домовладений). В Янино секция в таун-хаусе предлагается за 4,75 млн руб. (менее $185 тыс). Стоимость отдельных коттеджей – от 5,2 до 10 млн. руб. (от $200 до $385 тыс.).

В Новой Ижоре, по скорректированным обещанием застройщика, жилье будет стоить 40-45 тыс. руб./кв.м (или от 3,6 млн за дом площадью 90 кв. м). однако начало продаж в проекте откладывается, по мнению аналитиков рынка – из-за инфраструктурных и юридических проблем. Именно в части согласований руководство «Балтроса» рассчитывало на помощь властей: требовались поправки в закон «О Генеральном плане Санкт-Петербурга..» и изменение функционального назначения территории «Новой Ижоры» (это земли сельхозназначения).

Дерево рядом

По данным Комитета по строительству администрации Ленобласти, доля малоэтажного жилья в общем объеме ввода сокращается: с 74% в 2003 году до 54% в 2006-м. Учитывая специфику региона, власти Ленобласти приняли концепцию развития малоэтажки (к этой категории отнесено и индивидуальное жилищное строительство). Малосемейные дома должны занимать больше половины ввода жилья.

Предполагается, что в 2007 году будет построено 400 тыс. кв. м, в 2008 - 500 тыс. кв. м, а в 2010 - 750 тыс. кв. м малоэтажного жилья. Общий объем ввода к 2010 году запланировано увеличить 2,3 раза по сравнению с 2006-м (671 тыс. кв. м). Главная проблема наращивания темпов и объемов - общая для всех: отсутствие подготовленных участков под строительство. Подготовка включает юридическую и инфраструктурную составляющие.

На сегодня Комитет по строительству определил во всех районах области 96 перспективных участков общей площадью 1,89 тыс. га, на которых можно построить 2.8 млн кв. м жилья. Причем пятна выбирались в границах населенных пунктов, где уже разработана градостроительная документация, а подключение к существующим головным источникам энергообеспечения не потребует тянуть сети на километры. Жители новых домов смогут пользоваться и существующим соцкультбытом.

В сетях долгов

По Градостроительному кодексу РФ власти обязаны передавать под застройку участки, полностью обеспеченные коммунальной инфраструктурой. Норма вступила в действие 1 октября 2005 года. Но городские и муниципальные бюджеты оказались не способны обеспечить землю инфраструктурой. Расходы на подведение к участкам света, газа, воды и дорог в конечном итоге оплатит покупатель жилья, а до тех пор застройщик должен их где-то взять.

ФЦП «Жилище» предложила - в банке. Государство готово компенсировать часть процентной ставки по кредиту на обеспечение земли коммунальной инфраструктурой и дать гарантии по кредитам. «Банки с большей готовностью принимают в качестве обеспечения по кредитам госгарантии, чем залоговое имущество», - уверен начальник отдела федеральных и региональных жилищных строительных программ Комитета по строительству Ленобласти Сергей Игольников.

Также застройщик может рассчитывать на компенсацию расходов по строительству дорог (в июне принято постановление правительства РФ по которому из бюджета будут выделять 70% общей суммы расходов, предусмотренных проектной документацией на строительство или ремонт дорог к новым районам с малоэтажными домами).

Помощь из казны, понятное дело, получить сможет не каждый, а лишь те проекты, которые отберет Рострой по конкурсу. Из реализуемых в Ленобласти чести получить обратно часть процентов по «инфраструктурному» кредиту удостоены проекты в поселении Краколье Кингиссепского района (рядом со строящимся Усть-Лужским портом), Кудрово и микрорайон «Южный» во Всеволожске. Из них только Усть-Лужский проект на 70% малоэтажный.

В планах по строительству доступного жилья областные чиновники рассчитывают на 25 местных предприятий по производству комплектующих для малоэтажки. Сборные конструкции для деревянных каркасных домов производят 8 заводов. Себестоимость такого дома составляет до 14 тыс. руб./кв. м. Минимальный срок его службы, по данным Сергея Абрамчика, 50-60 лет. Существующие мощности позволяют увеличить выпуск на треть, но каркасные дома не востребованы, сетует глава КС.

Причина проста: стоимость земли и ее инженерной подготовки критически удорожает проект, признает Сергей Абрамчик. «За эти деньги» покупатели предпочитают отнюдь не деревянный каркасный дом с трудно предсказуемой стоимостью в обслуживании. На выбор во многом влияют стереотипные ассоциация со щитовыми домиками советского стандарта.

Экономичные технологии будут больше востребованы, если федеральные власти предложат механизм бесплатного предоставления участков под ИЖС. Проект «Свой дом» о развитии малоэтажного домостроения, предусматривает бесплатное предоставление земли лишь товариществам граждан. Сергей Абрамчик считает, что необходимы и другие механизмы.

Свой-чужой

Идея партии предусмотреть льготные условия выделения земли, названная «Свой дом» трансформировалась в законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий», принятый Госдумой в первом чтении. Документ дает возможность предоставления земельных участков открытым и закрытым земельным кооперативам – без платы и вне конкурса. Вместо проектной документации кооперативы смогут ограничиться схемой планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объектов малоэтажного строительства.

Закрытые кооперативы (ЗК) создаются с участием органов власти и местного самоуправления. В них принимаются граждане в очередности подачи заявлений. Но внеочередное право на вступление в ЗК имеют граждане, принятые на учет как нуждающиеся в жилье по социальному найму, постоянные жители муниципального образования, где создается кооператив, семьи с тремя и более детьми, молодые семьи с трехлетним семейным стажем и хотя бы одним ребенком. Очередники могут получить субсидии на оплату паевого взноса. Пайщики закрытого кооператива, по законопроекту, даже после выплаты пая не становятся собственниками дома и участка – недвижимость остается в собственности кооператива. Именно закрытый кооператив сможет получить бесплатный участок вне конкурса. Права на получение земли открытого кооператива практически те же, что у гражданина при получении участка под ИЖС – участие в конкурсе. Идея дать возможность тем, кто нуждается в жилье, построить его самостоятельно – при всей благости намерений – не выглядит легко воплощаемой.

Муниципалитет может выделить участок, для чего необходим землеотвод. То есть в рамках существующих градостроительных документов (схемы территориального планирования, черты населенного пункта, правил землепользования и застройки) участок должен быть выделен в отдельный объект с кадастровым номером. По данным чиновников из Комитета по строительству, в Ленобласти лишь 17% поселений из 2965 населенных пунктов имеют готовую градостроительную документацию, еще в 8% она на стадии разработки. Оставшиеся 75% к работе не приступали.

Даже в Финляндии, где баланс рыночных и государственных механизмов в сфере недвижимости отлаживался на протяжении десятилетий, не смогли добиться эффективной работы муниципальных властей по землеотводу под строительство. Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева в качестве стимула для муниципальных властей предлагает разрешить им оставлять в своем распоряжении доход от предоставления участка и налог на вновь созданный на таком участке объект недвижимости. Это потребует корректив законодательства.

Участники рынка видят и другие сложности на пути кооперации. По их мнению, кооперативам вряд ли удастся избежать проблем из-за недостатка опыта и информации при реализации проекта, а также пресловутой коррупционной составляющей. Высказываются сомнения и в качестве созданной сообща «кооперативной» инфраструктуры, в том числе – социальной.

Культ и быт

Малоэтажной Россия откладывается - из-за плохих дорог и отсутствия социальной инфраструктуры за городом. Президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти, вице-президент корпорации «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Вячеслав Семененко считает, что за городом еще есть возможность комплексно подойти к формированию районов. Человек не живет в четырех стенах дома, каким бы замечательным он ни был.

По данным главного петербургского риэлтора, до 20% горожан могут выехать в пригороды - но если они будут обеспечены полноценной городской инфраструктурой. Речь не только о магазинах, а про ту инфраструктуру, без которой невозможно: отделения милиции, школы, детские сады, спортивные объекты. По проектам в Кудрово, Краколье и «Южном» социальную инфраструктуру будет возводить застройщик. Затраты на социалку, по данным Комитета по строительству, составят до 23% от общего объема инвестиций.

Застройщики не согласны с таким положением дел. «Надо застраивать сотни, тысячи гектар вокруг Петербурга. Но сегодня проблема застройщика в том, что мы садимся на чистом поле. Себестоимость получается более высокая, чем в городе. То есть нестроительные затраты давно уже превратились в строительные. Не застройщики, а власть должна заниматься развитием города или района. Власть должна на средства налогов, доходы от продажи земли решить все проблемы. Первый монополист, который формирует высокую цену – это наше государство» считает Вячеслав Семененко.

При возведении коттеджных поселков - во избежание социально-инфраструктурной нагрузки многие застройщики предпочитают форму ДНП - дачного некоммерческого партнерства. Это дает экономию на переводе из одной категории земли в другую (меняется лишь разрешенный вид использования) и на «дачной» инфраструктуре. Вода, свет, газ и дорога нужны и дачникам, а школа или детсад, поликлиника, пожарная часть и отделение милиции уже не обязательны.

Генеральный директор Ленстройтреста Александр Лелин отмечает, что областные власти сегодня не рады возможному переезду петербуржцев в новые жилищные массивы в области. А генеральный директор Российского союза строителей Михаил Викторов уверен, что Петербург и Ленобласть пройдут тот же путь объединения, как Москва и область – «экономика заставит».

Дата публикации: 10:52 18 июля 2007

Источник: bpn.ru