Игорь Мазурин, «Миэль Недвижимость»: «В Ленобласти нет элитных коттеджей»

Количество загородных домов в эконом-сегменте продолжит расти, а коттеджи бизнес-класса будут строить качественнее. Такой прогноз развития рынка дает Игорь Мазурин, руководитель группы загородной недвижимости петербургского отделения компании «Миэль Недвижимость», с которым побеседовал корреспондент интернет-газеты «Загородная недвижимость сегодня».

Кто сегодня покупает загородную недвижимость?

Если говорить о коттеджных поселках, дома в них покупают люди с достатком выше среднего, для которых загородное жилье – это вторая недвижимость. Коттедж дешевле 200 тысяч долларов на сегодняшний день найти практически невозможно. При этом на загородном рынке такой коттедж будет относиться к эконом-уровню. В городе за эти деньги можно купить приличную квартиру. Поэтому понятно, что альтернативой недорогим городским квартирам коттеджи стать не могут. Их покупают те, кто желает улучшить свои жилищные условия, но при этом не хочет жить в квартире. Чаще всего мысль уехать за город появляется у успешных людей старше сорока лет. В этом случае необходимым условием является удаленность дома от города не дальше 30 км. Если он находится дальше, его цена снижается, но ездить каждый день на работу становится проблематично.

Какие требования у покупателей коттеджей?

На первом месте стоит расположение коттеджа, все мечтают о транспортной доступности. Остальное определяется исходя из бюджета, который является основным фактором. Потом выбираются те направления, которые человек может себе позволить.

Каждому хочется, чтобы рядом с участком было озеро или лес, однако это довольно дорого. Если бюджет не позволяет, этими требованиями приходится поступаться, и на первое место выходят другие факторы: качество строительства, материалы.

Можно найти коттедж на берегу озера и за 200 тысяч долларов, но располагаться он будет в пределах 100 км от города. Если искать недвижимость в ближайшем пригороде, цена существенно возрастает. К примеру, кирпичный коттедж на берегу озера недалеко от Петербурга может стоить 500 тысяч долларов. При этом, скорее всего, такой коттедж будет продаваться без отделки.

Наибольшим спросом у покупателей пользуются двухэтажные дома, однако это касается только коттеджей эконом- и бизнес-классов. Что касается элитных объектов, здесь больше популярны одноуровневые строения. Если дом находится на одном уровне, используется вся его площадь. В двухэтажном доме основное время его владелец проводит на нижнем этаже, второй уровень используется под гостевые или спальни.

Архитектура дома влияет на его популярность у покупателей?

Напрямую требования к архитектуре никто не предъявляет. Покупатели на месте смотрят объект и говорят, нравится он или нет. Стили могут быть самые разные: есть консервативные люди, которым нравится классика, есть продвинутые, которые предпочитают модерн. Проще всего продать коттедж с интересной архитектурой – дом, который действительно спроектирован архитектором, а не просто нарисован строителем на бумаге. Последний вариант будет сложно продать, и заплатят за него гораздо меньше.

Недавняя продажа участка в Курортном районе по миллиону рублей за сотку – тенденция или исключение?

Если нашелся покупатель на такой участок, значит это его реальная рыночная стоимость, значит спрос соответствует предложению. Если бы такого покупателя не было, это была бы неадекватная цена. Скорее всего, этот участок находится на первой линии от залива, с соответствующим окружением. Курортный район вообще пользуется повышенным спросом, так что это нормальная цена. Сейчас наша компания в Репино продает участок по 28 тысяч за сотку. Если покупатель найден, значит, участок стоит этих денег.

Эта сделка спровоцирует дальнейший рост цен в Курортном районе?

Скорее всего, да. Как правило, такие случаи способствуют повышению цен. Хотя стоимость земли в этом районе растет не столько из-за того, что кто-то один поднял цену, сколько из-за ограниченного предложения. Курортный район не резиновый, земли становится все меньше, новых участков выделять пока не собираются, так как там большое количество рекреационных зон. Предложение сужается, а спрос не уменьшается. И естественно, будет расти цена.

Какие места помимо Курортного района, в скором времени станут дефицитными?

Это Приморский район, территории вдоль Финского залива, до КАД. На берегу залива и во второй-третьей линии можно найти земельные участки до 30 тысяч долларов за сотку. Земли, расположенные дальше от залива, могут стоить от 15 тысяч долларов за сотку. Большой популярностью пользуются Лисий нос, Ольгино (часть, которая находится у залива). Весьма популярен Выборгский район (Шувалово, Озерки), поскольку дает возможность приобрести загородный дом в городе. Так же пользуются спросом земли рядом с парками (Пушкин, Павловск, Петродворец).

Насколько насыщены предложением различные сегменты рынка загородной недвижимости?

Сейчас в целом спрос выше предложения. Коттеджи элитного уровня в Ленобласти найти очень сложно, их просто нет. Покупатели интересуются недвижимостью такого уровня, но на сегодняшний день есть всего три проекта и все они находятся в стадии реализации. Видимо, застройщики еще не научились удовлетворять потребности покупателя, а элитный покупатель крайне требователен. Возможно, сейчас готовятся к продаже такие проекты, но пока их не афишируют.

Если говорить о бизнес-классе, то его больше всего, выбор жилья довольно обширный. Из всех предложений примерно половина адекватна по цене. В сегменте коттеджей эконом-класса предложения есть, однако экономным его можно назвать только условно. Коттеджные поселки такого уровня сосредоточены в основном во Всеволожском районе – это Янино, Новое Минулово.

Как будет развиваться ситуация в дальнейшем?

Я считаю, что эконом-класс будет выходить на первый план, развиваться активнее. Потому что на сегодняшний день спрос не удовлетворен, а аудитория этого сегмента – самая значительная. На втором месте – бизнес-класс. Скорее всего, сместятся границы сегментов, будут появляться коттеджные поселки более высокого уровня – возможно, за те же деньги. Люди будут мигрировать из поселка в поселок; те, кто был не удовлетворен условиями проживания, начнут продавать дома и улучшать жилищные условия. Будут появляться новые проекты уровня бизнес-класса, построенные с учетом тех ошибок, которые были допущены при строительстве других поселков.

Возможно ли уменьшение цен на загородную недвижимость?

Я считаю, что после сдачи таких проектов, как «Балтийская Жемчужина», «Парнас», «Кудрово», может подешеветь городская недвижимость. Колебания цен на городские квартиры, в свою очередь, сильно влияют на стоимость квартир в области. После повышения цен на городское жилье покупатели обратили свое внимание на областную недвижимость, что в свое время спровоцировало скачок цен в пригородах. В случае понижения цен может произойти аналогичная цепная реакция.

На коттеджи все это влияет в гораздо меньшей степени, поскольку цена не позволяет им стать альтернативой недорогому городскому жилью. На сегодняшний день итак применяются максимально дешевые технологии – каркас, дерево. Земли больше не становится – напротив, количество участков сокращается, спрос растет, благосостояние населения также будет расти. Соответственно, предпосылок для того, чтобы коттеджное жилье дешевело, нет.

Дата публикации: 16:38 20 июля 2007

Источник: bpn.ru