Самодеятельность при перепланировке квартиры недопустима и опасна

Сегодня, зайдя на строительные рынки Москвы, создается впечатление, что половина жителей столицы где-то зарабатывает деньги, а другая половина помогает гражданам удовлетворить их потребность в красивом, современном и комфортном жилье, на что тратятся зачастую очень большие деньги. Кроме простых желаний, заключающихся в качественно уложенном паркете и идеально выведенных стенах, многие москвичи весьма озабочены перепланировкой собственных жилищ, поскольку большинство типовых домов, построенных до середины 90-х, не отличалось рациональным расположением комнат и прочего жилого пространства. Перепланировать свое жилье относительно несложно, зато гораздо сложнее получить разрешение на это действо, а, кроме того, надо защитить себя от ответственности, если в результате перепланировки вашим соседям будет причинен ущерб.

НУЖНО РАЗРЕШЕНИЕ

Согласно общепринятым правилам, перепланировка-это проведение в здании работ, связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их функционального назначения, а также их инженерного оборудования. Причем остекление, обустройство зимних садов, закладка или прорубание окон, затрагивающие фасад здания, определяются как реконструктивные работы, и процедура их оформления отличается от перепланировки. Но и перепланировка квартиры в Москве - весьма тяжкая процедура, сравнимая по своей сложности с получением лицензии на какую-либо деятельность.

Во-первых, перепланировка должна быть утверждена Межведомственной комиссией управы или префектуры. На основании Технического заключения о состоянии конструкций дома необходимо разработать проект. Затем следует получить согласования в инстанциях, отвечающих за безопасность и сохранность жилья: СЭСе, пожарном надзоре округа, ДЭЗе, районном архитектурно-планировочном управлении, газовой технической инспекции (при наличии в доме газа), Мосгазе, Мосэнерго, Энергонадзоре, Мосгортепле (если переносятся батареи), Жилищной инспекции округа. Если затрагиваются несущие конструкции дома, то не избежать согласования в Мосгосэкспертизе. Кроме согласований, еще нужно собрать документы, необходимые для Межведомственной комиссии, а это список минимум из 10 позиций, причем венчает его документ о согласии всех собственников и прописанных лиц с перепланировкой. После этого вопрос рассматривается комиссией...

Разрешение МВК имеет ограниченный срок действия - от 4 месяцев до одного года. За это время надо сдать объект БТИ, в случае опоздания БТИ имеет право признать разрешение МВК просроченным, что влечет продление или второй заход по инстанциям.

В случае положительного вердикта далее предстоит подписать в ДЭЗе акт на выполненные работы и акт на скрытые работы, если в ходе перепланировки были затронуты несущие конструкции. Потом в БТИ заказывается новый поэтажный план, для чего квартиру должен осмотреть техник. Он делает замеры новой перепланированной квартиры и проверяет ее соответствие с проектом.

В результате перепланировки, как правило, изменяется площадь квартиры, поэтому необходимо переоформить свидетельство о собственности на квартиру в Комитете по регистрации прав недвижимости и сделок с ней. Это будет заключительный этап работы.

Очевидно, что такая сложная процедура обусловлена объективными техническими причинами. В многоквартирном доме некоторые архитектурные изыски могут зайти слишком далеко. Директор по страхованию СК "МРСС" Борис Шмигирилов рассказал о ситуации, произошедшей в середине 90-х годов: "Один человек купил две квартиры на одной лестничной площадке в многоэтажном доме и одну квартиру он отремонтировал по своему желанию, а в другой устроил бассейн. Естественно, что ему и в голову не приходило получить разрешение на переустройство. В итоге перекрытия не выдержали огромной массы воды, и дом дал трещину. Серьезно пострадали квартиры на нескольких этажах, а в самом доме произошли конструктивные изменения. Убыток был колоссальный, но, по моим сведениям, полноценных компенсаций никто не получил". Подобные эксцессы все же редкость, но это вовсе не значит, что порядок оформления демонтажа или установки перегородок в квартире, или дополнительного санузла принципиально отличается от более крупных перепланировок.

ЗАКАЗЧИКИ УТВЕРЖДАЮТ ТЕХДОКУМЕНТАЦИЮ

Итак, осуществлять перепланировку на законных основаниях можно только после получения разрешения межведомственной комиссии и префекта или главы управы. Для того чтобы получить такое разрешение, необходимо предварительно собрать огромный пакет документов. Первый этап - разработка проекта перепланировки, который нельзя путать с дизайн-проектом.

Дизайн-проект делается для того, чтобы заказчик представлял, как будет выглядеть квартира, но дизайн-проект не имеет юридической силы, ведь у дизайнеров нет лицензии на проектирование. Нередко в результате незнания дизайнером строительных норм и правил дизайн-проект может оказаться противозаконным. Иногда это ведет к неприятнейшим казусам: заказчики обращаются в проектные организации, имея не только готовый дизайн-проект, но и закупив под него мебель, но при этом согласовать оплаченный проект невозможно и приходится или делать от него отступления, или вовсе его перекраивать.

Избежать этого можно на начальной стадии работы с дизайнером, проконсультировавшись в проектной организации насчет возможности реализации основных идей перепланировки.

Проект перепланировки можно заказать в проектном институте и фирме, занимающейся согласованием перепланировок. Второй вариант проще и надежнее, ведь сделав заказ институту самостоятельно, не разбираясь в строительных тонкостях и не зная реальных цен, можно не только получить некачественный проект, но и переплатить. А посредничество фирмы в данном случае - это не только контроль, но и более низкие цены, объясняющиеся скидками, предоставляемыми им со стороны проектировщиков за постоянное сотрудничество. Кроме того, фирма несет ответственность за содержание проекта и устраняет его недостатки за свой счет в процессе согласования.

Если затрагиваются несущие конструкции и дом новый, то надо обязательно делать проект только у автора дома, так как только у него есть вся строительная документация на него. В случае возникновения трещин в доме или спорной ситуации ответственность будет нести автор дома, а не владелец квартиры. Авторский проект может обойтись дороже, но при этом риски сводятся к минимуму. Квалифицированная фирма по согласованию перепланировки, дорожащая своей репутацией и клиентами, должна помочь заказать проект именно у автора дома.

РИСКИ НУЖДАЮТСЯ В СТРАХОВАНИИ

После получения согласия комиссии можно приступать к ремонту. При серьезных ремонтных работах даже высококвалифицированные строители могут совершить ошибку, которая принесет ущерб соседям. Избежать этого можно, приобретя полис страхования ответственности строителей. По нему покрываются убытки, причиненные третьим лицам вследствие недостатков проводимых строительных работ. Главный эксперт отдела методологии и андеррайтинга по ответственности группы "АльфаСтрахование" Зинаида Вышкова приводит такой пример: "Если произошел залив вследствие некачественно выполненных сантехнических работ, страховая компания признает это страховым случаем и компенсирует причиненный ущерб". Наиболее распространенные страховые суммы по таким договорам -10000,20000 и 50000 долларов. Стоимость полиса с лимитом ответственности компании в 10000 долларов США в среднем составляет 100-150 долларов. Стоимость полиса зависит от периода проведения строительных работ, перечня выполняемых работ, объема выполняемых работ и т. д.

Но необходимо помнить об исключениях из страхового покрытия. Например, если строители окажутся вольнонаемными рабочими из стран бывшего СНГ, а не сотрудниками строительной фирмы, то страховая компания вряд ли оплатит причиненный ими ущерб, предупреждает генеральный директор страховой компании "Зенит" Александр Кабанов.

Не следует забывать и то, что согласно правилам страховым случаем не признается ущерб, причиненный третьим лицам сотрудниками строительной организации, если в момент причинения ущерба строители находились в состоянии алкогольного, наркотического или иного опьянения, что на стройке далеко не редкость, отмечает заместитель генерального директора "Коместра-центр" Константин Коваленко. Застраховав ответственность строителей, учитывая при этом все нюансы, можно смело осуществлять ремонт.

Р.S.

В нашей действительности чрезмерная строгость закона часто компенсируется его неисполнением. Может быть в доме никогда на будет проверок и никто не узнает о несанкционированном ремонте, но всегда полезно знать об ответственности, которая может наступить при худшем варианте. Если жилищной инспекции или ДЭЗу станет известно о несанкционированной перепланировке, то первая неприятность - штраф. Затем потребуют получить разрешение МВК: уплата штрафа не освобождает от обязанности санкционировать перепланировку. В случае неисполнения штраф накладывается повторно и наконец дело может дойти до суда, который по Гражданскому кодексу имеет право принять решение о продаже квартиры с торгов, с возвратом бывшему владельцу разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние. Вероятность такого мрачного развития событий невелика, но не стоит полностью списывать ее со счетов.

Итак, перепланировку с технической точки зрения осуществить проще, чем оформить. Всех сложностей перепланировки с помощью страхования не избежать, но, застраховав ответственность строителей, можно надежно защитить свои имущественные интересы.

Дата публикации: 11:20 15 декабря 2004

Источник: bpn.ru