Когда рынок утомляет аналитиков

Рынок недвижимости, порядком утомляя аналитиков и экспертов, беспристрастному обывателю то и дело преподносит сюрпризы. То он растет как на дрожжах, по 200 процентов в год, то резко падает вниз, то месяцами стоит как вкопанный… Чего ждать от рынка недвижимости? Как вести себя на этом непостоянном в своих метаниях поприще?

Мнения экспертов-аналитиков по этому вопросу кардинально разошлись. На пресс-конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз» были высказаны все варианты прогнозов: и бурный рост, и стагнация, и спад. И, естественно, для каждого из вариантов нашлись адепты и веские на слух аргументы в защиту.

$9500 – это не предел

Геннадий Моисеевич Стерник, хотя и начинал карьеру аналитика с анализа бронетанковой техники, давно и прочно занял свое место среди мирных (впрочем, мирных весьма условно, поскольку прогнозы Геннадия Моисеевича славятся своей радикальностью) аналитиков рынка недвижимости. Более того, считается корифеем и экспертом, так как был, наверное, первым, кто попытался хоть как-то систематизировать хаотичные метания рынка. Его видение перспектив сегодняшнего рынка недвижимости проще всего было бы описать с помощью математической модели или графика, но для доступности попытаемся перевести все на понятный русский. Итак, по мнению Стерника, рынок развивается, двигаясь постепенно вверх, то есть к верхней ценовой границе, уходящей в бесконечность. При этом движение рынка не линейное, а по синусоиде, то есть резкий взлет сменяется резким спадом, и наоборот. Особенность российского рынка недвижимости состоит в том, что с каждым следующим витком крайние значения увеличиваются. То есть чем выше растет цена, тем ниже она опустится и тем выше взлетит на следующем витке. Ссылаясь на тот факт, что спрос на жилье в Москве подпитывается в большой степени регионами и спрос этот неисчерпаем, так как каждое следующее поколение нуждается все в новых и новых площадях, Стерник делает вывод о дальнейшем развитии этой тенденции.

На этом фоне выглядит логичным зафиксированное в этом году снижение после двукратного роста цены в прошлом году и аналогичное же снижение после роста в 2004 году. Что касается прогнозов на будущее, то, в соответствии со своим графиком, аналитик прогнозирует рост средней цены квадратного метра до $9,5 тыс. за «квадрат» к весне 2008 года и резкое ее обрушение к 2009 году. Все это, разумеется, надо принимать с учетом возможных внешних факторов, которые резко изменят ситуацию на рынке.

У риелторов свое видение

Риелторов на конференции представлял Дмитрий Таганов, начальник аналитического отдела корпорации «Инком-недвижимость». Его прогнозы и выводы основывались на анализе базы объектов компании. Так, в частности, аналитик отмечает рост предложения в качественном сегменте за последние месяцы и вымывание с рынка дешевого жилья. По оценкам Таганова, осенью рынок будет активен и цены на жилье будут иметь положительную динамику. На сегодняшний день, по оценкам компании, средневзвешенная цена квадратного метра составляет $5,3 тыс. Рост цен будет при этом продолжаться и до конца года выйдет на уровень инфляции, пока же он близок к точке равновесия. Спрос же со временем перетечет в более качественный сегмент.

Инъекция пессимизма

Долю скепсиса внес в оптимистичные прогнозы риелторов создатель сайта индексов рынка недвижимости, аналитик Олег Репченко. По его словам, индекс стоимости жилья в Москве за последние несколько лет пережил разные этапы. При этом можно выделить общую тенденцию: после затишья начала 2005 года кривая резко пошла вверх, а с лета прошлого года рост прекратился, и в какой то момент даже произошел откат цен вниз. На рынке это означало, что имеет место как явная, так и скрытая коррекция цен. Под явной коррекцией, которая составила от 3 до 5%, надо понимать открытое снижение цен в разных сегментах. А скрытая коррекция, которая значительно больше и, по разным оценкам, составляет от 10 до 15%, складывалась из изменений курса условных единиц при расчетах (с 29 до курса ЦБ за доллар), скидок и индивидуальных уступок при покупке. Таким образом, после более чем двукратного роста цен в 2005–2006 году рынок столкнулся с их снижением. По словам Репченко, это снижение напоминает в точности стагнацию в 2004 году, и даже по времени занимает такой же период. Факторы и причины обоих этих этапов также похожи: рынок резко уходит вверх, и потом ему необходимо время, чтобы отдышаться и отстояться.

Означает ли это, что и продолжение будет таким же, как в прошлый раз, и нас ждет новый крутой рывок цен? По мнению аналитика, нет. «Говорить о начале роста цен не приходится, – считает эксперт. – Скорее мы имеем дело с некоторым колебательным шумом после активного движения рынка, и все изменения находятся в рамках статистической погрешности. На рынке были периоды затишья и по 10 лет, и если на рынке не произойдет ничего экстраординарного, то мы будем наблюдать пока именно такое затишье». Реальный рост цен, по мнению Репченко, возможен лишь в 2008 году. И то он будет спровоцирован инфляционными механизмами и будет находиться в рамках инфляции. На конец этого года аналитик прогнозирует достижение среднерыночной цены в $4 тыс., плюс-минус $100-200.

Отложенный ускоренный спрос

Руководитель дирекции ипотечных фондов ФК «Уралсиб» Виктор Минц оказался адептом рыночной экономики: процессы на рынке определяют спрос и предложение. Но влияют на рынок они не в чистом виде, а с учетом инерции, которая требуется игрокам рынка для реакции на изменение ситуации. То есть если рынок замирает и недвижимость перестает приносить доход, то через какое-то время спрос снижается, и снижается вслед за ним средняя цена. А если рынок активно развивается и через год можно купить за ту же сумму, что сегодня, вдвое меньше метров – это подстегивает спрос и заставляет его еще больше раскачивать рынок, в свою очередь наращивая цены. Сегодня, по мнению эксперта, мы находимся в той фазе, когда рынок уже разогрет до предела и стагнирует, а значит, у людей нет стимула и торопиться с покупкой. Из-за исчезновения этого стимула, говорит Минц, спрос уменьшился, что привело к уменьшению цены. Теперь, по его мнению, нам предстоит длительный период стагнации, ведущий рынок к новой точке равновесия между спросом и предложением.

Константин Апрелев, который всегда радует журналистов нетривиальными прогнозами, выдал сразу три возможных сценария развития событий на рынке. 50% вероятности он отдает сценарию, по которому на рынке сохранится стабилизация с колебаниями плюс-минус 2 процента в месяц. 35% – сценарию, по которому рынок ждет активный рост в преддверии выборов и после них, и 15% – сценарию, предполагающему снижение цен в результате банковского кризиса или из-за введения социально-дифференцированного налога на недвижимость. В любом случае, говорит эксперт, рынку не грозит снижение цен более чем на 20%, а значит, не будет ни массового сброса инвестиционных квартир, ни иных катастроф, которыми весь прошлый год пугали потребителей.

«Чудес» в виде резкого взлета цен не ожидает и Елена Максименкова, руководитель управления маркетинга инвестиционной компании МГСН. Одной из главных причин, объясняющих невозможность очередного скачка стоимости на жилье, безусловно, является ситуация с доходами населения: после прошлогоднего 100-процентного подорожания недвижимости возможность ее приобретения в ближайшей перспективе (даже с привлечением кредитных средств) осталась лишь у немногих, добавляет она. «Хорошей динамики можно ожидать от жилья повышенной комфортности: новостройки в Москве и ближайшем Подмосковье и современные монолитные, монолитно-кирпичные дома с продуманными в плане планировок и площадей квартирами», – говорит Максименкова. Она считает, что отдаленные районы Подмосковья вполне могут продемонстрировать неплохую динамику в плане роста цен, естественно, если в данных районах будет предлагаться к продаже ликвидное, комфортное жилье.

И наконец, прогноз от руководителя аналитического агентства Rway Александра Крапина. По его мнению, рынок ждет продолжения снижения цен на жилье. Правда, небольшое – 0,5-0,7% ежемесячно. И продлится эта тенденция до 2 квартала 2008 года. Затем, по его расчетам, нас ждет 2-3 месяца стабилизации и лишь затем рост, сопоставимый с уровнем инфляции. Однако такой прогноз действенен, оговаривается эксперт, если не вмешаются внешнеэкономические факторы. Начиная с конца 2008 года, по мнению Крапина, возможен мировой экономический кризис, старт которого мы сегодня наблюдаем в США. Он, очевидно, изменит ход событий и на отечественном рынке недвижимости, подтверждение возможности такого сценария – реакция столичных банков на кризис ипотечного рынка США.

Дата публикации: 13:31 04 сентября 2007

Источник: bpn.ru