Когда залог идет под снос

Петербургские хрущевки приговорены к ликвидации. Под снос намечено примерно 5 млн кв. метров жилья. И среди них есть квартиры, на приобретение которых граждане брали ипотечные кредиты. Как будет разрешаться ситуация, при которой залог идет под снос, мы попросили высказаться профессионалов рынка недвижимости и ипотеки.

В парламент уже внесена целевая программа по развитию застроенных территорий с адресным перечнем из 45 кварталов. Сразу после ее утверждения депутатами стартуют первые торги. Все кварталы обещают пустить с молотка в течение первого полугодия 2008-го. Судя по всему, абсолютное большинство домов «морально устаревших» серий предназначено к ликвидации. В первую очередь, снос коснется хрущевок вне зависимости от степени износа. Всех граждан власти обещают переселить в комфортабельное жилье в тех же кварталах. Утвержденный Смольным перечень – не окончательный и будет прирастать новыми кварталами. Всего в Петербурге насчитывается порядка 2,5 тыс. пятиэтажек, в которых проживает примерно 12 % населения города.

Несмотря на распространенное мнение о низком качестве такого рода жилья, квартиры в пятиэтажках по-прежнему привлекают покупателей. Такие объекты, как правило, характеризуются относительной дешевизной, неплохой «локацией», а также развитой инфраструктурой давно сложившихся кварталов. Есть желающие взять на приобретение такой квартиры ипотечный кредит. В рамках общей тенденции снижения требований к заемщикам ряд банков отменили запрет на ипотеку в хрущевках.

Разумеется, при оценке заявок финансовые работники с пристрастием рассматривают аспект качества. Согласно данным Комитета по строительству, износ домов первых массовых серий составляет 21-40%. Но при этом примечателен факт, что ни одна хрущевка в Петербурге до сих пор не была признана аварийной.

Точное количество кредитов, выданных под квартиры в хрущевках, опрошенные эксперты назвать затрудняются. Но говорят, что такого рода ипотека – давно не исключительные случаи. И это значит, что сразу после запуска властями городской программы реновации в отношениях «заемщик- банк» возникнут проблемы. Ибо выступающей в качестве залога недвижимости грозит снос.

Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского Ипотечного Банка:

Наш банк, выдавая кредиты под залог квартир в домах первых массовых серий, тщательно анализирует предмет залога: год постройки дома, его техническое состояние, степень износа и пр. Кроме того, для покупателей такого рода жилья ограничивается срок кредитования, и на 20 лет такой кредит получить проблематично.

Программа реновации застроенных кварталов сейчас не имеет конкретного наполнения, в ней не прописаны конкретные сроки сноса домов, механизмы переселений граждан и т.д. И вполне возможно, пройдет еще достаточно долгое время, прежде чем она начнет реально работать. Поэтому у банков есть время разработать регламент взаимодействия с заемщиками.

Как правило, договорные отношения кредитора с должником предусматривают необходимость наличия обеспечения, а в случае его утраты - возможность замены другим, либо досрочное выполнение обязательств должником. Все это предусмотрено в случае неквалификации события как страхового случая.

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ЗАО «ВТБ-24» филиал в Санкт-Петербурге:

Пока можно лишь строить предположения, каким образом будет решаться вопрос. Владельцам расселяемых квартир будет предоставляться либо денежная компенсация по рыночной стоимости, либо равнозначная квартира. Если клиент согласится на возмещение – при условии что у него это не единственное жилье – то полученными деньгами он сможет закрыть кредит.

Компенсацию обещают производить по рыночной стоимости, по крайне мере так это продекларировано, и этих денег будет достаточно для погашения кредита. Это идеальный вариант развития событий. Есть и второй путь. Поскольку это форс-мажорные обстоятельства, то банк сможет взять в залог квартиру, которая будет предоставляться гражданину. В любом случае, так как на этих объектах лежит обременение, то все сделки будут проходить через ФРС, а каждый банк будет принимать какое-то свое взвешенное решение. Кроме того, считаю, что поскольку это государственная программа, то и проблема должна решаться банками совместно с государством. Процент таких квартир минимален. Очень многие банки вовсе не кредитовали хрущевки, поскольку у них велика степень износа. По нашему банку их незначительное число, и все они приобретались до взлета цен на рынке недвижимости.

Павел Созинов, полномочный представитель Президента Российской Гильдии риэлторов в СЗФО:

Проблема действительно существует. И наши партнеры банки уже задумались над ней. Но пока четких путей ее решения нет. Очевидно, что будут приняты какие-то внутренние положения банков, касающиеся разрешения этой ситуации.

Ипотечная квартира находится в собственности у заемщика, но в тоже время ипотека является обременением. Поэтому в случае судебных разбирательств с одной стороны могут оказаться заемщик и банк, а с другой – государство. Например, это произойдет, когда оценка, проведенная аккредитованной государством компанией, окажется ниже, чем стоимость залога. Ведь банк должен вернуть кредитные средства в полном объеме.

Заемщику нужно будет полностью расплатиться с банком полученными от государства средствами, либо купить на эти деньги другое жилье, которое и станет новым залогом. В последнем случае банки должны будут разработать свои внутренние регламенты, позволяющие упростить условия получения нового кредита заемщиком. Что бы ему не пришлось заново проходить андерайтинг и платить всевозможные комиссии за оформление нового кредита.

Владислав Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства:

Это очень сложный вопрос. В данном случае действия кредитора или заемщика т напрямую зависят от схемы, на основе которой будет осуществляться расселение. И, насколько мне известно, она еще не определена. На сегодня есть лишь продекларированная программа сноса домов первых массовых серий с утвержденными адресами.

Есть несколько возможных механизмов. Первый – добровольное переселение. В этом случае, на основе опять же добровольного соглашения вновь предоставляемая квартира будет обременяться залогом в пользу кредитора по старым обязательствам. Если будет проводиться изъятие земельного участка под муниципальные и государственные нужды, то в силу этого закона при предоставлении новой квартиры она также будет обременяться ипотекой. По какому из путей пойдет расселение хрущевок в Петербурге – пока никто не знает.

Виктор Титов, исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада:

Квартира в доме, предназначенном к сносу, не может являться залогом по определению. Залогом может быть лишь земля, находящаяся у заемщика в собственности или долгосрочной аренде. Поэтому такая проблема появится. Должен быть разработан некий механизм, позволяющий рассчитаться по кредиту за обремененного залогом собственника и затем предоставить ему жилье, которое станет новым залогом. Это достаточно сложная схема. Для ее решения необходимы объединенные усилия риэлторов, юристов, специалистов по финансированию. И в любом случае инициатор таких проектов должен понимать, что у него появляется какая-то финансовая ответственность.

Когда затеваются подобные программы, нужно за определенный период времени вводить мораторий на сделки с недвижимостью. В частности ФСР не должна регистрировать ипотечные сделки. Необходимо заранее отработать схемы расселений и учесть любые нюансы, чтобы не пострадал ни один из участников подобных проектов.

Ирина Забродина, руководитель комитета по ипотеке Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленобласти:

Когда под снос идет жилье, являющееся залоговым - это как раз ситуация, которой больше всего боятся банки. Думаю, что будет разработана схема, которая позволит переносить залог банка на новую квартиру.

Городу и инвестору надо будет решать вопросы не только с собственником, но и с банком, который является держателем залога на эту недвижимость. Поэтому городу не удастся достичь согласия с заемщиком, не решив вопросы с банком. Может быть, будет разработана система защитно-гарантийных обязательств заемщика перед банком в том, что город предоставит ему новую квартиру, а гражданин обязуется оформить ее в залог банка. Тогда банк снимает обременение с квартиры, которая сейчас находится в залоге. Это не просто, так как банки боятся остаться хоть на минуту без обеспечения кредита. Ситуацию можно обезопасить лишь введением системы поручительств друг перед другом, усилением гарантий, как со стороны самого заемщика, так и со стороны государства.

РЕЗЮМЕ

В связи с абсолютной новизной проблемы готовых рецептов ее решения пока у экспертов нет. Специалисты лишь предполагают как ситуация может разрешаться на практике. Впрочем, будущий алгоритм действий всеми определяется сходным образом: погашение кредита за счет денежной компенсации, либо переход залога на новую квартиру, которую заемщику дадут взамен сносимой.

Вероятно, как ему выходить из неприятной ситуации каждый банк будет решать в индивидуальном порядке. Но представляется справедливым мнение экспертов о том, что коли в отношения «банк-заемщик» вмешалось третье лицо – «государство», то и выходы надо искать совместными усилиями. Наибольшую озабоченность вызывают перспективы судебных разбирательств, когда рыночная оценка, названная чиновниками, окажется меньше стоимости залога.

Пока в условиях неопределенности напрашивается лишь один явный вывод. После короткого периода «реабилитации» на ипотеку в хрущевках будет вновь введен поголовный запрет. Ибо гарантий, что такая квартира не попадет под маховик раскручиваемой властями масштабной программы сноса, никто не даст. Более того, принятый Смольным документ дает право приговаривать к ликвидации не только хрущевки, но и любые типы домов, попавшие в расселяемый квартал. Таким образом, снос «залоговой» недвижимости из единичных случаев грозит стать распространенным явлением. По оценкам специалистов три из ста петербургских квартир сегодня обременены ипотекой.

Дата публикации: 10:23 08 октября 2007

Источник: bpn.ru