Нужное место и нужное время

Группа "Бекар" в декабре сдает бизнес-центр Bazen, названный в честь французского инженера, разработавшего первую концепцию развития Охты. Теперь Охта развивается по иной концепции. Bazen - один из тех бизнес-цент-ров, что оказались в нужное время в нужном месте: на Малой Охте. Именно эту часть города девелоперы рассматривают как одну из немногих будущих деловых зон города. Он окажется рядом с крупнейшим проектом "Охта Центр", который обещают закончить к 2012 г., на 1 млн м2 общей площади.

Сам бизнес-центр (Bazen позиционируется в классе B+) появился на ул. Шаумяна, 4, на месте административного здания Машиностроительного объединения "Знамя труда им. Лепсе". Вторая площадка этого предприятия, на Каменноостровском (также после реконструкции административного корпуса), освоена под другой БЦ - "Лангензипен".

Землю компания Becar Realty Group взяла в долгосрочную (на 49 лет) аренду- в нынешнем году, однако ни цену сделки, ни арендодателя в "Бекаре" называть не хотят. Архитектурное решение выпол-нила "Архитектурная студия "32 декабря".

Генподрядчик, компания "СТЭП", сделала проектирование и реконструировала здание, выполнив полный комплекс строительно-монтажных ра-бот. По словам Владимира Нелепина, главного инженера проекта компании "СТЭП", были проведены отделочные работы и полностью заменены все инженерные сети. Уложились в $6 млн, и в декабре здание будет сдано в эксплуатацию. Срок окупаемости определен в 6 лет.

Как у всех

Пятиэтажное здание общей площадью 8 тыс. м2 (арендопригодной - 7,4 тыс. м2) в собственности Becar Realty Group. Группа взяла на себя функции девелопера, управляющей компании и эксклюзивного брокера. Дополнительные функции будут представлены на первом этаже, часть которого займут магазин, кафе и банк. Этот этаж самый большой: 1800 м2, остальные четыре - по 1600 м2. Офисы предлагаются в аренду блоками от 260 м2 по прин-ципу "open space". Исключение составляет второй этаж - там минимальная нарезка может быть уменьшена до 60 м2. Все помещения офисной зоны имеют возможность трансформации.

В арендную плату включены различные дополнительные услуги, но не НДС. Аренда стоит 1100 рублей за 1 м2 в месяц. "Это вполне рыночная ставка для подобного бизнес-центра в подобном месте", - говорит Николай Яблоков, начальник отдела по работе с имуществом частных собственников ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга". Главный вход организован со стороны парковки, которая рассчитана на сотню машино-мест. Их будут сдавать арендаторам по 3200 рублей за место в месяц.

"Бизнес-центр весьма быстро заполнится арендаторами сразу же после его сдачи в эксплуатацию. Круг арендаторов может быть очень широким: обязательно присутствие банка, зону первого этажа также могут занять салон элитной мебели или бутики.

Офисными якорями могут быть компании, занимающиеся строительством или производством, не исключено появление оптовой компании, - говорит Александр Шарапов, президент Becar Realty Group. - Сейчас по большей части площадей уже есть предварительные договоры". По оценкам Александра Шарапова, доходность объекта составит 16-18% годовых. Это оправданное ожидание, считает Николай Яблоков, по мнению которого ценовой диапазон стоимости объекта - $15-20 млн.

Как добраться к Bazen

- Пр. Шаумяна - одна из основных транспортных магистралей- Красногвардейского района, есть выезды на Свердловскую наб., Среднеохтинский и Заневский пр. В центр можно добраться по мостам: Большеохтинскому и Александра Невского. Метро "Новочеркасская" находится в пешеходной доступности. - Бизнес-окружение: БЦ "Аврора", "Паллада", "Аскольд", "Буревестник", "Десон-Ладога". Заполняемость в каждом близка к 100%.

- Ближайшие окрестности исторически складывались как производственная зона.

- Между набережной Невы и Охтой - территория ЦКБ Машиностроения и бывшего предприятия Петрозавод (в последние годы ее развивала ГК "Охта Групп" как многофункциональный комплекс, инвестиционный проект "Район 700").

- К востоку от Bazen расположена территория мебельного объединения "Нева". К югу располагаются мощности различных производственных предприятий. В северном направлении расположены жилые кварталы преимущественно сталинской застройки. Локальная зона торговой активности вблизи Красногвардейской площади.

Что такое "деловая зона"?

Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC: "Во-первых, это хорошая транспортная доступность. Во-вторых, развитая ин-фраструктура. Кроме этого - наличие транспортных узлов, квартальное окружение должно быть -определенного уровня". Илья Еременко, генеральный директор Praktis CB: "Во-первых, ее функциональное назначение как административно-деловой зоны должно быть закреплено в Генплане и другой градостроительной документации, во-вторых, в зоне должно концентрироваться значительное количество офисных объектов или девелоперских проектов офисного назначения, если это развивающаяся зона. И в-третьих, необходимо, чтобы эта зона имела хорошую транспортную доступность".

Матвей Закашанский, генеральный директор ЗАО "Строительное объединение "М-ИНДУСТРИЯ": "Для любой зоны деловой- активности важно удобное месторас-положение, хорошее транспортное сообщение, развитая инфраструктура. Чем более высоким требованиям отвечают эти характеристики, тем респектабельнее будет построенный деловой центр". Николай Вечер, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости: "Это больше условное название, формального опре-деления понятия "деловая зона" нет".

Факты

- Бизнес-центр Bazen назван в честь французского инжене-ра Пьера Доминика Базена, который много лет работал в России.

- В марте 1833 г. после присоединения Охты к Санкт-Петер-бургу Пьер Базен разработал первую концепцию развития этой территории, утвержденную Александром I.