«Красногвардейские» сталинки сдадутся инвесторам

Жилые дома у Ладожского вокзала могут уступить место коммерческой застройке. Расселение ожидает и другой квартал Красногвардейского района - вблизи железнодорожной платформы Ржевка. Здесь планируется построить новое качественное жилье. Оба жилых массива попали в программу развития застроенных территорий.

Первая «красногвардейская» территория, попавшая в список законопроекта «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» расположена в районе Ладожского вокзала вдоль Уткина проспекта. Вторая – вблизи Ржевской площади.

У обоих кварталов есть как сходные черты, так и прямо противоположные. И тот и другой застроены преимущественно 3-х, 4-х и 5-этажными жилыми зданиями до- и послевоенного периода, иначе говоря, сталинками. Однако это не те добротные дорогие сталинки, которые украшают парадные проспекты Московского и Кировского районов. Здания Рябовского шоссе и Уткина проспекта строились не для партийной номенклатуры и не были предназначены для показа иностранным туристам. На территорию, где сейчас расположен Ладожский вокзал, нога туриста в те времена не ступала.

Но если сегодня район Ладожского вокзала превращается в очень мощную торгово-развлекательную зону, Ржевка продолжает оставаться депрессивной территорией. Причина, прежде всего, в отсутствии станций метрополитена. Впрочем, определенные перспективы развития имеются и у этого района.

Нежилой жилой квартал

Казалось бы, «уткинский квартал» мог бы стать весьма привлекательной с точки зрения инвестора площадкой для строительства жилья относительно высокого класса. После того как был построен комплекс Ладожского вокзала и ТК «Заневский каскад», территория обросла большим количеством объектов торговли и развлечений. Однако параллельно тому, как на участках между Заневским и Уткиным проспектами один за другим вырастали торгово-развлекательные комплексы, жилых зданий, напротив, становилось меньше. Они постепенно расселялись и сносились, уступая место коммерческой застройке. А главным минусом можно считать близость железнодорожного вокзала и расположенный на противоположной стороне Заневского проспекта огромный промышленный комплекс.

Сегодня в районе Ладожского вокзала осталось всего около десятка жилых домов, и все они являются сталинками (1930-1950-х годов) достаточно низкого качества. Остальное жилье было расселено и снесено, когда готовилась площадка под строительство здания вокзала.

Четыре жилых здания находятся в непосредственной близости к вокзалу. По словам заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, «эти дома еще достаточно крепкие, но, скорее всего, привокзальная торговая зона будет развиваться и потеснит остатки жилого массива».

Ликвидация в ближайшем будущем жилых домов у Ладожского вокзала весьма вероятна и потому, что в новом Генеральном плане развития Петербурга эта территория не отмечена как жилая зона. Кстати, начальник отдела целевых программ и приоритетных проектов Комитета по строительству Лариса Шабашова, причиной внесения в программу участков, занятых достаточно хорошим жильем, называет именно несоответствие застройки Генплану. «В Петербурге есть застроенные участки, на которых жилье не предусмотрено», - объясняет она.

Надо заметить, что действующий Генплан – документ во многом концептуальный и не может регламентировать процедуру принятия решений по застройке, расселению и прочим градостроительным фактам. Но, по словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, Смольный в настоящее время обладает всей необходимой нормативной базой, необходимой для проведения реновации застроенных территорий.

Вообще, в действующем Генплане не прописаны четкие нормы и правила по переселению петербуржцев из сносимого жилья в новое. По сути, жители остаются один на один с инвестором, с которым можно договориться, а можно и нет. В настоящее время Комиссией по градостроительству, городскому хозяйству и земельным вопросам Законодательного собрания Петербурга подготовлены поправки в законопроект «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий». По словам председателя комиссии Сергея Никешина, предложенные поправки направлены в основном на защиту прав граждан, проживающих в домах, предназначенных к расселению.

Неубедительная Ржевка

Второй участок, попавший в программу, - Квартал 35 территории Ржевка (ограничен красными линиями Рябовского шоссе, Ржевской площадью, Камышинской и Беломорской улицами). Здесь строительство жилья предусмотрено, но территория не относится к таким, в которых петербуржцы охотно приобретают квартиры. В настоящее время малопрестижные кварталы Ржевки активно осваиваются выходцами из ближнего зарубежья. Со стороны петербуржцев спрос на жилье в районе достаточно вялый. В целом Красногвардейский район всегда был промышленным. Здесь самая высокая плотность промпредприятий. Невозможно назвать места, где не нашлось бы какого-либо завода, комбината, склада или базы.

Изначально жилые кварталы формировались вокруг производств (особенно это хорошо видно в районе Пороховых, где много ведомственных домов), и селились здесь в основном работники промышленных предприятий, расположенных в Красногвардейском и соседнем Невском районе. Как следствие, большинство домов – это дешевое, «социальное» жилье. Данная тенденция сохранялась до конца 1980-х годов, пока активно застраивался район Ржевка.

Спрос на жилье здесь стабильно низок. Сказывается отсутствие станции метрополитена, невысокое качество жилья, экологическая обстановка. Например, все водные объекты Красногвардейского района, и Ржевки в частности, по данным ОАО «Ленморниипроект», либо «очень грязные» (VI категория) – ручьи Жерновка и Оккервиль, либо «чрезвычайно грязные» (высшая VII категория) – практически вся Охта.

По мнению заместителя руководителя отдела жилой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Ирины Хондожко, «этот район можно превратить в обычный «спальник», если взяться за его комплексное освоение и обновление». В то же время Леонид Сандалов более оптимистичен в оценке потенциала территории. По его словам, в связи с тем, что в непосредственной близости по временной схеме уже работает развязка кольцевой, на этом участке не исключено создание не только хорошего жилого района, но и крупной торговой зоны. Возможно, эту территорию не будут застраивать высотными жилыми зданиями, а ограничатся малоэтажным строительством. Попытки реализации таких проектов на Ржевке уже имели место.

К преимуществам Ржевки, в сравнении с территориями остального Красногвардейского района, можно отнести высокую плотность зеленых насаждений и достаточно благополучное состояние наземных транспортных магистралей. Прямо по границе Ржевки идет КАД, здесь же расположена железнодорожная платформа, трамвайное кольцо.

К сожалению, несмотря на все это, территория пока остается достаточно замкнутой – транспортная связь с центральной частью города значительно затруднена. Во многом именно из-за транспортной проблемы внутри территории до сих пор сохранился специфичный социальный состав населения – здесь огромная доля старожилов, рабочих окрестных промпредприятий. Эта часть граждан проявляет особенную инертность при решении вопросов расселения. Они часто предъявляют инвестору необоснованно высокие требования – например, «съеду, если всем моим детям дадут по отдельной квартире». По мнению Ирины Хондожко, «специфика социальной среды района может отрицательно повлиять на процесс расселения». А расселять придется довольно большой жилой массив. На территории - около 40 домов, среди которых 10 кирпичных хрущевок и порядка 30 сталинок. По всей видимости, развитие квартала – дело многих лет.

Дата публикации: 14:49 19 ноября 2007

Источник: bpn.ru