Почетная «бронза»

Рейтинг популярности столичных округов у покупателей жилья не меняется уже много лет. Уступая по престижности только центру и западу Москвы, Юго-Западный округ занимает в списке лидеров почетное третье место.

Престижность каждого района Москвы определяется прежде всего тем, какие знаковые объекты в нем расположены. Юго-западу с этой точки зрения повезло — здесь находится большинство известных российских вузов: МГУ, МГИМО, РУДН, Академия государственной службы и многие другие. Следовательно, именно в этом районе получали квартиры столичные профессора и их семьи. «Более того, еще с советских времен землю под строительство жилья здесь выделяли научным учреждениям, творческим союзам, органам власти. В результате тут сформировалась соответствующая интеллигентная среда», — говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. В начале 2000-х годов престижности округу добавила новая элита. Именно здесь появились штаб-квартиры крупнейших российских компаний — «Газпрома» и РАО ЕЭС.

В результате сначала риэлтеры превратили ЮЗАО в престижное место для проживания, а затем девелоперы сделали округ одним из центров строительства жилья бизнес-класса.

Объективные факторы

В настоящее время Юго-Западный административный округ занимает площадь 11 136 га, то есть более 10% территории столицы. Из этого объема 63% земли застроено различными объектами недвижимости, 22% — приходится на «зеленую зону», 9% площади занимают дороги и проезды, еще 6% — это прочие земли, потенциально являющиеся территорией будущей застройки. Помимо сложившейся социальной среды округ пользуется популярностью среди строителей качественного жилья в силу нескольких объективных причин. В первую очередь это хорошая экология, которая не уступает даже вице-чемпиону среди округов — западу столицы. «На территории округа расположены такие крупные зеленые массивы, как Битцевский лесопарк, ландшафтный заказник «Тропаревский парк», ландшафтный парк «Воробьевы горы», Воронцовский парк и другие», — рассказывает пресс-секретарь компании «Домострой» Елена Буравцова. Кроме того, по ее словам, благоприятным с экологической точки зрения районом юго-запад Москвы делает отсутствие крупных промышленных производств. При этом округ имеет сложившуюся развитую социальную инфраструктуру. «Жителей Юго-Западного АО обслуживают около 50 поликлиник, 9 больниц, 3 родильных дома, 7 стационаров при поликлиниках и 6 специализированных диспансеров. В округе действует 12 центров социального обслуживания и даже один социальный приют для оказания помощи пожилым людям», — добавляет эксперт.

Для юго-запада Москвы характерна также хорошая транспортная доступность. Сразу несколько крупных, параллельных друг другу магистралей обеспечивают жителям округа беспрепятственный доступ в центр. Наиболее крупные трассы ЮЗАО — проспект Вернадского, Ленинский, Новоясеневский, Нахимовский и Севастопольский проспекты, а также улицы Профсоюзная, Обручева, Дмитрия Ульянова, Вавилова, Наметкина. «Юго-запад имеет удобные транспортные развязки и удачный выезд на модные загородные трассы — Калужское и Киевское шоссе», — говорит директор по развитию ГК «Конти» Юрий Синяев.

По мнению экспертов, юго-запад Москвы остается одним из немногих районов столицы, где цены на недвижимость никогда не прекращали свой рост. По данным аналитического центра компании «Домострой», в октябре средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья бизнес-класса в ЮЗАО выросла на 4% и достигла 146 тыс. рублей, то есть около $5800 за кв. м. Другие эксперты говорят о более широком ценовом коридоре. «Девелоперы возводят в округе все больше жилья бизнес-класса, в том числе в верхнем ценовом сегменте, а также дома повышенной комфортности монолитно-кирпичных конструкций с огороженной и охраняемой территорией. Что касается стоимости предложения, то цена одного квадратного метра жилья в Юго-Западном округе составляет в среднем $5000—7000», — рассказывает управляющий директор Vesco Realty Сергей Салнис.

По словам руководителя аналитической службы «МИАН-Агентство недвижимости» Алексея Кудрявцева, «минимальная цена в округе составляет $4509 за кв. м, что на $503 дороже нынешней среднемосковской цены, а средняя стоимость «квадрата» по округу достигает $4752». Директор по маркетингу компании «Квартал» Сергей Лушкин отмечает, что колебание цен внутри округа зависит от местоположения объекта, а именно приближенности к центру, Тропаревскому парку, Ленинскому проспекту и улице Профсоюзной.

Кругом монолит

По словам Елены Буравцовой, «основную массу предложения новостроек в ЮЗАО сегодня составляют современные благоустроенные монолитные дома, разнообразные по качеству, архитектурным особенностям, планировкам, большая часть этих домов возводится на месте сносимого жилья». Как отмечает эксперт, структура предложения по районам распределяется следующим образом: по 22% находится в Академическом и Ломоносовском районах, по 11% приходится на районы Черемушки, Обручевский, Гагаринский, а по 6% объектов расположено в районах Теплый Стан, Котловка, Коньково и Беляево.

«Наибольшим спросом в округе пользуются двухкомнатные квартиры небольшой площади, а также трех-четырехкомнатные квартиры с панорамными видами», — говорит генеральный директор «Бородино-Недвижимость» Геворк Казарян.

На юго-западе Москвы расположено множество известных объектов. В частности, на пересечении Ленинского проспекта и ул. Гарибальди находится жилой комплекс «Гарибальди», рядом со станцией метро «Академическая» под названием «Адмирал» строятся три монолитно-кирпичных дома в единой концепции. «Можно отметить проект «Университетский» компании «Капитал Групп»: обладая не самой привлекательной архитектурой, он имеет вполне функциональные планировки. Эксперты отмечают предложения нового жилья на улицах Академика Волгина, Дмитрия Ульянова. Однако большинство новостроек сейчас сконцентрировано в районе Новых Черемушек и Профсоюзной улицы», — рассказывает Сергей Лушкин. Среди интересных объектов в ЮЗАО Алексей Кудрявцев называет жилой комплекс «Заповедный» из 160 квартир, расположенный на улице Островитянова. Кроме того, по мнению экспертов, не стоит забывать, что компания «СУ-155» строит в Обручевском районе ЖК «Светлый город», ЖК «Вектор-хаус» в Академическом и ЖК «Три капитана» в Черемушках.

Как и в других столичных округах, в ЮЗАО есть и свой «островок», который отделен от остальных районов и не вписывается в общую картину предложения. «К районам нового и перспективного жилищного строительства относятся Северное и Южное Бутово, где ведется в том числе коттеджная застройка», — говорит Константин Ковалев. Именно в Бутово, по данным экспертов, идет строительство редких для юго-запада Москвы панельных многоэтажек на средства из городского бюджета.

Примечательно, что, по данным Blackwood, среди инвестиционных контрактов на строительство жилья в Юго-Западном округе нет ни одного случая, когда инвестор, не обязавшийся вернуть городу долю в натуральном выражении (в виде квартир), взялся бы за строительство панельного дома. Так, среди инвестконтрактов без доли города и инвестконтрактов, где доля города взимается в денежном выражении, монолитно-кирпичные дома составляют 100%. Более того, в случае, когда город взимает свою долю квартирами, 71% инвесторов также строят монолитные комплексы.

Несмотря на привлекательность юго-запада Москвы и высокий спрос на расположенные в округе квартиры, предложение домов в ЮЗАО с каждым годом сокращается. «Еще в прошлом году объем предложения жилья в ЮЗАО составлял порядка 60 объектов, однако сейчас мы наблюдаем его заметное сокращение, вплоть до 30 объектов, что составляет в общей сложности почти миллион квадратных метров жилья», — говорит Сергей Лушкин. По данным Константина Ковалева, в 2007 году в ЮЗАО будет введено в эксплуатацию 451,4 тыс. кв. м жилья, из них доля города составит 219,3 тыс. кв. м. Однако еще в 2006 году этот показатель был выше: тогда было введено в строй 576,8 тыс. кв. м жилья, да и доля города была меньше — 162,1 тыс. кв. м. Более того, в 2002 и в 2003 годах ЮЗАО занял первое место по строительству квартир. Там было построено 846,1 и 850,2 тыс. кв. м жилья соответственно.

Сокращение общего объема вводимого в эксплуатацию жилья эксперты объясняют прежде всего ориентацией района на строительство домов бизнес-класса. «Проекты данной ценовой категории возводятся дольше, нежели дома типовой серии, а значит, и появление в этом районе большого количества новых объектов, если еще принимать во внимание общее сокращение числа новостроек, в ближайшее время вряд ли возможно», — говорит Алексей Кудрявцев.

Чем сердце успокоится

По мнению экспертов, округ будет развиваться в первую очередь в области строительства домов бизнес-класса. «На мой взгляд, на юго-западе стоит строить жилье именно бизнес-класса, для людей, которые не могут себе позволить такую квартиру в центре Москвы, но при этом хотят жить в престижной квартире в хорошем районе», — говорит управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. Как объясняет Алексей Кудрявцев, несмотря на высокую плотность населения — более 9000 человек на квадратный километр, — юго-запад Москвы является одним из наиболее благополучных во всех смыслах округов. Поэтому, по его словам, ЮЗАО всегда привлекал застройщиков дорогого жилья. Ресурс для новых площадок строители, скорее всего, будут искать в программе по сносу пятиэтажек. «В округе осталось достаточно много нерасселенных пятиэтажек, а также большое количество свободных участков под застройку, которые будут застраиваться, вероятнее всего, домами бизнес-класса», — говорит Юрий Синяев. Именно по такой схеме уже работает в районе улицы Удальцова компания «Квартал», построившая целый комплекс домов бизнес-класса на месте снесенных пятиэтажек.

Между тем, по мнению экспертов, на юго-западе Москвы, скорее всего, произойдет серьезная дифференциация районов по принципу престижности. «В ближайшем будущем жилье, расположенное между станциями метро «Академическая» и «Калужская», будет претендовать на принадлежность к верхнему сегменту бизнес-класса. Территорий, удобных для жилищного строительства, здесь предостаточно. Это и земли под многочисленными сохранившимися пятиэтажками, и участки, занятые промзонами в районе станции «Академическая», — считает Геворк Казарян. При этом такие районы ЮЗАО, как Южное и Северное Бутово, несмотря на принадлежность к почетному «бронзовому» округу, очевидно, останутся ярким примером жилья экономкласса, хотя бы из-за трудностей с транспортной доступностью и большого удаления от центра города.

Дата публикации: 10:45 20 ноября 2007

Источник: bpn.ru