До ипотеки еще полпути или "кто виноват" и "что делать"?

Прошло более полугода с тех пор, как государство в качестве приоритетной национальной задачи обозначило формирование рынка доступного жилья. Часть законопроектов, которые должны способствовать этому, уже рассмотрена Государственной думой в первом чтении, другая ждет своего часа, который, как уверяют парламентарии, не за горами. Насколько мы близки к тому моменту, когда ипотека станет массовой? Что тормозит процесс ее развития? И, наконец, в какой степени жилье станет доступным для различных слоев общества? На этот и другие вопросы отвечает президент Международной академии ипотеки и недвижимости Иван Грачев.

Завтра, через месяц или полгода ипотечное кредитование массовым не станет. На это потребуются годы. Есть прекрасные примеры, с которыми можно сравнивать. Некоторым странам Восточной Европы потребовалось 10-15 лет на создание относительно массовой ипотеки. Россия же продвигается более медленными темпами. Но если рассматривать наилучший вариант развития ситуации, то из полутора десятка лет семь мы уже "прошли". Что не так и плохо.

Мы опять идем "своим путем"?

Чтобы в свое время "продавить" Закон об ипотеке через "вето" президента и провести его через Госдуму, потребовалось три года. А в странах Восточной Европы законодательные акты прямого действия принимались гораздо быстрее. Следовательно, и работать они начинали быстрее.

Вы, как депутат Госдумы двух предыдущих созывов, непосредственно занимались разработкой "ипотечных" законов. Что же сдерживало их принятие?

Надо четко понять, что развитию ипотеки в России мешают высокие расходы заемщика, низкие доходы населения, высокие цены на жилье и низкие объемы жилищного строительства. Пока эти проблемы не будут решены, в том числе законодательно, ипотека по-настоящему не заработает. Госдумой были приняты лишь некоторые законопроекты из предложенного пакета, регулирующего все эти механизмы. И они существенно влияют на развитие всей системы кредитования. Так, отрегулирована часть из налогового блока. Например, был абсолютно неправильным механизм налоговых отчислений для тех граждан, кто берет жилищные кредиты. Они платили в десять раз больше налогов, чем те, кто покупает жилье по разным "серым" схемам. Также мы сняли налог на добавленную стоимость при обороте жилья и земельных участков. Изменения коснулись и блока, направленного на снижение затрат на совершение сделок на рынке жилья: отменено обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки, а также усилены права на рынке недвижимости добросовестных приобретателей и защита прав тех людей, кто вкладывает средства в долевое строительство и прочее. Эти меры будут способствовать стремлению людей заключить договор, так как снизят затраты на его обеспечение.

Но при этом государством не поддержана схема страхования рисков для банков при выдаче ипотечного кредита.

Я бы не сказал, что страхование рисков банков очень сильно влияет на развитие ипотеки. Да, действительно, суммы на страховку в России примерно в 10 раз больше, чем это принято в других странах. Но они все равно остаются на уровне 1,8%. То есть не являются решающими в общем размере процентной ставки по кредиту, которая в России в среднем составляет 12-15% при 5-7% в европейских государствах. Это не главная проблема, тормозящая ипотеку.

Тогда какие же проблемы главные?

Они остались прежними. Во-первых, мы пока не приблизились к созданию механизма накопления "длинных" низкопроцентных денег. Это можно было бы начать делать с принятием Закона о вторичных ипотечных ценных бумагах. Но он не приведен в норму и потому не функционирует нормально. Так что у банков уже есть собранные пулы, а выпустить ценные бумаги они пока не могут, потому что считают это для себя рискованным. Отсюда и высокие размеры ставок по кредитам.

Вторая важная проблема - огромный разрыв между ценами на жилье и стоимостью строительства квадратного метра. Преодолеть эту ценовую разницу рыночными методами нельзя, так как разрыв имеет разнообразную, в том числе спекулятивную и административную природу. Бороться нужно прежде всего при помощи законодательного регулирования процессов.

А разве это не вмешательство в рыночные механизмы?

У ценообразования на жилье в России своя специфика. У нас действует так называемое би-модальное распределение доходов: есть много людей с низким и средним уровнем дохода, есть достаточно богатых и супербогатых граждан. Жилье наряду с бриллиантами, яхтами, землей и прочим входит в число тех товаров, которые всегда ориентируются на наиболее богатого покупателя. При этом цены довольно плохо реагируют на то, что происходит в бедной и средней части. Это означает, что лишь рыночными или антимонопольными методами изменить, сориентировать цены на средних граждан не удастся. Следовательно, государство должно стремиться делать две вещи. Во-первых, следует стратегически поднимать уровень жизни среднего класса, во-вторых, разрабатывать специальные программы, ориентированные на среднюю и бедную часть, бюджетников. Это может быть целевое предоставление земли или конкурсы по постройке на этой земле с ограничением по цене. Механизмы "социальной ипотеки" могут быть самыми разными, и отчасти они в России уже появились. Но в рамках всей страны, увы, процесс идет фрагментарно, нет целостной федеральной установки.

Так "кто виноват" и "что делать"?

Есть квалифицированное исследование, в котором сравнивается ситуация с формированием доступного жилья в Будапеште и Москве. Квартиры в Будапеште оказываются в среднем дороже, так как исторически они большего размера, а доходы граждан поменьше, чем у нас. При этом в столице Венгрии выдано в сто раз больше жилищных кредитов. К слову, инфляция все эти годы была примерно такой же, как у нас. Когда мы начинаем интересоваться, почему так, то выясняется, что законодатели в Венгрии не спорили, а принимали законы и на их основании запустили несколько программ. Одна из них - господдержка по проценту любому низкооплачиваемому или бюджетному гражданину, взявшему жилищный кредит. Процентную ставку ему снижают до 5-7% независимо от существующей на рынке. Также применяется механизм поддержки первоначальным взносом. Таким образом, все это снижает затраты на страховку до 0,18% и предоставляет гарантии банкам. Они снижают свои ставки, следовательно, больше граждан берут кредиты.

А какие, помимо ипотеки, институты накопительной системы на покупку жилья есть за рубежом?

В странах Восточной Европы широко развит механизм стройсберкасс. Инструмент очень эффективен, что доказано практикой. Наши страны по многим параметрам схожи, и стройсберкассы в России быстро прижились бы, потому что они помогают решить основные проблемы, которые тормозят развитие ипотеки в стране. В Чехии, например граждане за прошлый год "принесли" в эти кредитные учреждения 15 млн. евро.

Каковы перспективы создания стройсберкасс в России?

Прежде всего нужен закон. Он написан, но по разным причинам блокируется Государственной думой. Речь о законопроекте "О защите прав граждан, инвестирующих в строительство и приобретение жилья". Узловых моментов в этом документе не так много. Например, определено, какое кредитное учреждение этим занимается: банк или специально созданная структура. Мы выбрали банковскую систему, потому что у Центробанка уже сложился механизм контроля за ней. Второй момент также зафиксирован: учреждения будут заниматься только сбором денег на жилищные программы. Отметили в законопроекте и третий момент: ограничиваем банк в способах размещения денег, он может собирать средства в основном на жилье и лишь небольшую часть направлять в ценные бумаги и прочее. В связи с этим прописали нормативы, которые устанавливают его конкурентоспособность с обычными банками. Таким образом, закон гарантирует гражданину, что этот механизм не финансовая пирамида, а полноценный институт в рамках целостной ипотечной системы в стадии предварительного накопления.

Но ведь в России некоторое время назад уже начали работать подобные организации по накоплению денег?

Именно потому, что факт появления всевозможных псевдосберкасс и жилищно-строительных кооперативов налицо, считаю, что необходимость таких институтов в России назрела. Эти организации собирают деньги, обеспечивают граждан жильем, но участие во многих из них рискованно, так как деятельность таких структур не обеспечена законодательно. Однако часто граждане идут на такой риск, потому что у многих нет других вариантов приобрести собственное жилье. А защитить людей от риска государство не может опять же в силу отсутствия закона.

Насколько банкам, выдающим ипотечные кредиты, нужны такие организации? В некотором роде они могут стать их конкурентами.

Напротив, банкиры, которые сначала осторожно отнеслись к идее стройсберкасс, теперь заинтересованы в их появлении. Они поняли, что такие кредитные учреждения могут стать для банков дополнительной статьей дохода. А с принятием всех предложенных для утверждения законодательных актов постепенно будет создаваться механизм формирования полноценной схемы кредитования граждан. В чем и у банков, и у потенциальных заемщиков есть свой интерес. Таким образом, если все пойдет нормально, то удастся разрешить ключевые моменты: от способов исчисления и страхования банковских рисков до механизма контроля за деятельностью финансовых организаций, и разделения системы кредитования на стадию накопления и строительство. Будем надеяться, что совместное лоббирование всех участников рынка кредитования жилья позволит как можно быстрее придать этому процессу законодательную силу.

Только цифры

Объем российского рынка ипотечного кредитования за три года вырос в 10 раз. В настоящее он составляет около $500 млн.

Цифра в $500 млн. только на первый взгляд кажется огромной. Чтобы оценить ее значение, сравним с ВВП. В Великобритании это соотношение составляет 62%, в Германии около 50%, в США - 53%. В России этот показатель пока не дотягивает до уровня 1%.

Стоит также отметить, что средний размер одного выданного ипотечного кредита в России оценивается в $18 тыс. долл., в то время как, например, в Нидерландах - 150 тыс. евро. Одним словом, говорить о российской ипотеке как о сформировавшемся рынке рано.

Дата публикации: 10:07 11 января 2005