Чем якорят недвижимость в Питере

О том, как правильно разработать концепцию, как грамотно выбрать якорных арендаторов, мы писали неоднократно. Однако, оказывается, есть возможность не думать об этих проблемах вообще. Всего-то и нужно, что… собственный вход в метро.

Пилотные образцы

«Благодаря значительному человекопотоку подобные торговые центры, по сути, не нуждаются в якорных арендаторах и могут состоять целиком из торговой галереи, как это демонстрирует еще один подобный проект «Регент Холл», чья торговая зона размещена над входом на станцию метро «Достоевская», – поясняет Наталья Малеева, руководитель отдела консалтинга Praktis CB. Помимо этого, такое соединение решает проблему транспортной доступности без дополнительной нагрузки на улично-дорожную сеть и уменьшает потребность в парковочных местах.

«Станции метрополитена, в частности их вестибюли, являются крайне привлекательными объектами для девелоперов торговой недвижимости. Пассажиропоток станций метро ежегодно увеличивается, чему в том числе способствует ухудшение транспортной ситуации на дорогах города, – рассказывает Юлия Паринюк, консультант отдела исследований Knight Frank. – Торговые зоны исторически формировались у станций метрополитена, однако программа городской администрации по ликвидации низкокапитальных строений привела к сокращению количества торговых точек». Для успешной работы торговым центрам, расположенным в столь выгодном месте, считает эксперт, можно не обладать уникальной концепцией, не выделять значительную долю площадей под общественные зоны и неторговые «магниты». «Объекты, расположенные у станций метрополитена, будут востребованными у арендаторов до тех пор, пока метро как вид транспорта будет пользоваться успехом у населения», – уверена Паринюк.

Новые планы

Помимо упоминавшейся компании «Адамант», которая уже подготовила предварительные планы в отношении обустройства пространства над станциями «Горьковская», «Василеостровская» и «Политехническая», в городе есть и другие первопроходцы «метро-девелопмента». Так, по словам Натальи Малеевой, стоит упомянуть проект офисно-торгового комплекса у метро «Электросила» с торговой зоной площадью в 5500 кв. м. «Практически вход в вестибюль станции метро будет встроен во вновь возводимое здание, – говорит эксперт. – А над вестибюлем новой станции «Обводный канал» может вырасти целый жилой квартал с торговыми функциями». Инвестором проекта торгово-офисного центра у метро «Электросила» является компания «ВТБ-Капитал», выкупившая права на застройку этого участка.

СПРАВКА: Наземные вестибюли станций «Электросила» и «Горьковская» характерны для многих станций Московско-Петроградской линии и являются типовыми проектами «Ленметрогипротранс». Вестибюли станций «Политехническая» и «Василеостровская» проектировались как отдельно стоящие здания и являются образцами архитектуры 60–80-х годов.

А недавно сам начальник ГУП «Петербургский метрополитен» Владимир Гарюгин отметил, что при строительстве новых станций метро, особенно на Фрунзенской линии, нужно закладывать в проект создание торговых центров. Это поможет избавиться от незаконной торговли вокруг станций метрополитена и улучшить внешний вид станций (сейчас некоторые станции – «Ладожская», «Озерки», «Приморская» – даже петербуржцам сложно найти за торговыми павильонами).

«Помимо надстройки станции метро торговыми объектами возможен вариант соединения подземного ТЦ с вестибюлем станции метро, как это сделано в Москве на Манежной площади и проектируется в подземных ТЦ «Павелецкая» и ТЦ «Тверская», – продолжает Наталья Малеева. – В проекты строительства новых станций метро вполне целесообразно закладывать сразу торговую функцию и выставлять эти площадки на инвестиционные торги уже с обременением по созданию наземного вестибюля станции метро за счет инвестора».

Недавно холдинг «ПетроМир» сообщил, что намерен возвести вторую очередь торгового комплекса «ПИК» на Сенной площади, объединив вестибюли станций метро. Планируется, что во второй очереди «ПИКа» расположатся вестибюли сразу двух станций метро – «Сенная площадь» и «Спасская». «Международный опыт показывает, что вестибюли станций метрополитена могут быть удачно встроены в объекты коммерческой недвижимости, о чем говорят, например, многофункциональные комплексы Hauptbahnhof в Берлине или Camppi в Хельсинки. Думаю, что развитие подобных проектов в Петербурге лишь вопрос времени», – комментирует Юлия Паринюк.

К слову сказать, в свое время метрополитен хотел заняться девелопментом самостоятельно. Но, поскольку он является государственным унитарным предприятием, ему не позволили этого сделать. Впрочем, неспешность в принятии решений по реконструкции вестибюлей станций как раз может косвенно указывать на то, что метрополитен не теряет надежды тем или иным образом принять участие в развитии пространства над своими объектами.

Таким образом, уже в ближайшее время станет ясно, по какому пути пойдет девелопмент/редевелопмент вестибюлей станций петербургского метро и кто станет основными участниками процесса надстройки коммерческих функций над узловыми точками подземного пассажиропотока.

Приложение: несколько фактов о питерском метро

На середину 2007 года в петербургском метро насчитывалось 4 действующих линии общей длиной 105,6 км. Число станций составляло 60 (в том числе 6 пересадочных узлов), они располагали 67 вестибюлями.

Современная 4-я линия метро фактически ею не является. К собственно Правобережной линии относятся только станции от «Достоевской» до «Улицы Дыбенко». Последние же из открытых станций (от «Садовой» до «Комендантского проспекта») в будущем отойдут строящейся 5-й (Фрунзенско-Приморской) линии. Между «Садовой» и «Достоевской» поезда следуют не по перегонам, а по т. н. «служебной соединительной ветви». После открытия продолжения 4-й и 5-й линий они будут разделены: участок «Спасская» – «Улица Дыбенко» отойдет к 4-й линии, а «Садовая» – «Комендантский проспект» – к 5-й. А пока линии не достроены, во избежание путаницы все функционирующие станции 4 и 5 линий относят к 4-й.

До конца 2008 года в Петербурге появятся 4 новые станции: «Спасская», «Обводный канал», «Волковская» и «Звенигородская». Но поначалу свой вестибюль будет иметь лишь станция «Волковская». Вероятно, остальные вестибюли будут строить инвесторы, взамен получая право совмещать их с торгово-развлекательными центрами. На «Звенигородской» собственный вестибюль запланирован на середину 2009 года, на «Обводном канале» – в 2010 году, на «Спасской» – в 2011 году. Кроме того, рассматривается вариант сноса и дальнейшее восстановление дома на Малой Морской, 4, под строительство выхода со станции метро «Адмиралтейская».

Дата публикации: 10:49 27 ноября 2007

Источник: bpn.ru