Андрей Степаненко: «Мы готовы продавать земли под хрущевками

В следующем году у Фонда имущества прибавится работы. Не исключено, что организация займется продажей территорий, застроенных домами первых массовых серий. Кроме того, руководство компании ожидает роста объемов продаж заложенных объектов. О планах ФИ рассказывает его директор Андрей Степаненко.

– Андрей Николаевич, в скором времени начнется расселение домов первых массовых серий. На продажу пойдут целые кварталы. Какая роль отведена Фонду имущества в данном процессе?

– Процесс расселения кварталов должен начаться в следующем году. Если все получится, то уже во втором полугодии несколько территорий выставят на торги.

Работа по реновации хрущевок очень важна для города – за счет освобождения территорий от морально устаревших зданий образуется огромный резерв земель, пригодных для строительства качественного жилья. Ведь эти территории обеспечены всеми необходимыми инженерными мощностями, имеют сложившуюся социальную инфраструктуру.

Однако успех процесса реновации кварталов целиком и полностью зависит от эффективности диалога с собственниками освобождаемых квартир. Фонд имущества неоднократно принимал участие в работе по расселению домов. Хочу отметить, что процесс освобождения зданий очень сложен. И пока неизвестно, насколько эффективно будет осуществляться данная работа.

Необходимо выработать механизм, обеспечивающий конструктивное взаимодействие между Жилищными комитетом, районными властями, инвестором и гражданами, живущими в домах первых массовых серий. Многие агентства недвижимости имеют опыт расселения зданий, однако у них нет административного ресурса, чтобы решать возникающие в этом процессе спорные вопросы. Зачастую при расселении гражданам предлагают квартиры в менее престижных местах. Но далеко не все согласны на такие условия.

Не думаю, что дома удастся расселить в короткие сроки. Территория, ограниченная улицами Шкапина и Розенштейна, расселялась в течение четырех лет. Хотя изначально ее планировалось освободить менее чем за 12 месяцев. Жители сносимых кварталов выдвигают свои условия, которые далеко не всегда соотносятся с планами городской администрации. Город самостоятельно не справится с тем колоссальным объемом работ, который будет сопутствовать процедуре расселения домов первых массовых серий. Без помощи инвесторов обойтись не удастся.

Надеюсь, что работу по продаже расселенных территорий на торгах поручат Фонду имущества Петербурга. Мы готовы заниматься этой деятельностью.

– В начале декабря Фонд имущества проведет аукцион по продаже права аренды территории, ограниченной улицами Шкапина и Розенштейна. Какой результат прогнозируете?

– Объект очень сложный, и делать какие-то предположения относительно предстоящих торгов непросто. Изначально планировалось, что площадь продаваемого квартала составит 10 га. Затем, в ходе проведения различных согласований, эта цифра сократилась вдвое.

Я знаю несколько компаний, которые согласны реализовать свои проекты на данной территории, однако все они придерживаются определенных финансовых рамок. Конечно, в процессе ажиотажа открытых торгов инвестор может заплатить и больше той цены, которую первоначально закладывал в бюджет будущего проекта. Однако эта разница обычно не превышает 10–20% от определенной компанией максимальной суммы.

Поэтому я бы не стал делать однозначных выводов о том, что цена лота значительно возрастет. И если на торги придут 5–10 участников, я буду очень доволен результатами предпродажной подготовки.

– Недавно состоялись очередные торги по продаже квартиры, обремененной залогом. На ваш взгляд, будет ли увеличиваться количество граждан, отказавшихся выплачивать ипотечные кредиты?

– Перспективы нашей деятельности по реализации заложенного имущества весьма велики, поскольку ипотека в России только набирает обороты. А тем временем большинство аукционных домов Европы уже давно работают на рынке продаж находящейся под залогом недвижимости.

Иногда граждане решают продать заложенную квартиру вовсе не потому, что не могут выплачивать кредит. К примеру, человек берет заем, покупает квартиру, а через три-четыре года продает ее. К тому времени стоимость недвижимости значительно увеличивается. Продавая такой объект и рассчитываясь с банком, заемщик получает хорошую прибыль.

Думаю, что уже через три-четыре года в Петербурге увеличится число заложенных квартир, владельцы которых не захотят выплачивать ипотечные кредиты и предпочтут продать свое жилье. Именно поэтому мы заключили соглашение с ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство», в рамках которого и ведем работу по продаже обремененной залогом недвижимости.

Думаю, что случаи невозврата ипотечных кредитов будут и дальше встречаться не только среди обычных граждан, но и предпринимателей. Кстати, уже скоро мы объявим о дате проведения торгов по первому из подобных лотов – апарт-отеля площадью 174 кв. м, расположенного в элитном жилом комплексе «Пятый элемент» на Крестовском острове.

Сейчас депутаты Госдумы РФ рассматривают возможность внесения изменений в закон об ипотеке. Согласно этим поправкам банковские кредиты можно будет брать на приобретение объектов коммерческой недвижимости по той же схеме, что и на жилье.

Ежегодно Фонд имущества продает порядка 500 объектов нежилого фонда. Думаю, что в будущем половину из них инвесторы начнут приобретать с помощью заемных средств. Если хотя бы пятая часть кредитов не будет возвращаться, работы у нас прибавится.

– В последнее время город практически не выставляет на аукционы отдельно взятые земельные пятна под строительство жилья. Планируется ли продолжить практику продажи права аренды небольших участков или на торги будут выставлять лишь право комплексного освоения крупных территорий?

– К сожалению, в данном вопросе мы не в состоянии повлиять на политику города. Площадь выставляемых на торги участков формирует Комитет по управлению городским имуществом (КУГИ), поэтому мне сложно сказать, будем ли мы продавать с аукционов небольшие объекты. Так или иначе, эти лоты лишь дополняют нашу работу по реализации права комплексного освоения территорий. Ведь городу удобней продать крупный участок земли одному инвестору, чтобы он, в том числе, занимался инженерной подготовкой этой территории.

Однако, на мой взгляд, рынок продажи данного вида лотов несколько перегрет. В первых торгах по продаже права комплексного освоения принимали участие крупные структуры. Корпорация «Главстрой», например, приобретала территории для того, чтобы закрепиться на петербургском рынке недвижимости. Однако мало компаний имеют возможность застраивать целые кварталы – для этого необходима соответствующая база.

Кроме того, продажа права комплексного освоения территорий, по сути, осуществляется по «короткому» пакету. Компания должна самостоятельно подготовить все техусловия, выполнить огромный объем работ, что под силу далеко не всем.

Некоторые инвесторы, еще несколько месяцев назад интересовавшиеся возможностью приобретения подобных лотов, уже не приходят на торги. Ведь на первых аукционах по продаже права освоения территорий стартовая цена арендной платы вырастала в семь и более раз. В такой ситуации многие компании не хотят проигрывать, поскольку это может так или иначе отразиться на их имидже. Многие строительные компании не в состоянии приобретать крупные лоты из-за их высокой цены. Стоимость права освоения территории может измеряться сотнями миллионов рублей.

– А что делать в подобной ситуации относительно небольшим фирмам?

– У инвесторов, не обладающих большими финансовыми ресурсами, сегодня есть хорошая альтернатива – приобрести на торгах расселенное здание с участком. Ведь площадь находящихся под выставляемыми на аукционы домами земель в десятки раз меньше продаваемых нами территорий под комплексное освоение. Соответственно, цена таких лотов гораздо ниже.

Многие фирмы интересуются возможностью получить земельные участки в центре города. Для достижения этой цели можно пойти двумя путями. Первый – найти свободный участок, преодолеть многочисленные бюрократические барьеры, решить вопрос с недовольными жителями близлежащих домов, соблюсти все требования закона «О зеленых насаждениях» и т. д.

Собрав весь комплект документов, через пару лет инвестор может получить землю целевым образом (если речь идет о строительстве объекта коммерческого назначения).

Второй путь – покупка здания с земельным участком на торгах. Объект достается покупателю сразу, а не через год-два, как при целевом предоставлении. Можно потратить несколько лет на сбор необходимых бумаг, однако проще приобрести нужный участок со зданием на торгах. В этом случае инвестору не придется проходить десятки согласований – необходимо лишь реконструировать старое здание или построить на его месте новое.

Именно поэтому такие лоты являются наиболее ликвидным товаром – ведь они располагаются в престижных районах города. Кроме того, в границах продаваемых участков есть все необходимые коммуникации.

В настоящее время мы готовим очередной перечень объектов к продаже – в работе находятся порядка 120 адресов. Хочу отметить, что рынок аварийных зданий имеет огромный резерв – в городе остается множество ветхих домов, которые в обозримом будущем предполагается расселять.

Сейчас мы прорабатываем возможность продажи частично заселенных зданий. Планируется, что за счет уменьшения цены их продажи инвесторам будет выгодно заниматься расселением этих объектов. Работа ведется совместно с КУГИ, Жилищным комитетом и районными администрациями.

– В последнее время выигравшие на торгах инвесторы нередко отказываются оплачивать свои покупки. Будет ли, на ваш взгляд, увеличиваться количество подобных случаев?

– Такие ситуации бывали и раньше, просто они привлекали меньше внимания. Последний случай невыплаты заявленной на торгах суммы произошел в середине сентября – после проведения аукциона по продаже права шестилетней аренды участка площадью 2,5 га, расположенного на ул. Хошимина, д. 14. Победитель – дочерняя структура холдинга «Веда» – предложила за землю 247 млн при начальной стоимости годовой арендной платы в 33,6 млн рублей. Как оказалось, менеджеры водочного холдинга не учли особенностей проведения аукциона. Ведь инвесторы торгуются за право шестилетней аренды земли. А начальная цена рассчитывается, исходя из годовой арендной платы. Соответственно, холдингу надо было заплатить не 247 млн рублей, а почти 1,5 млрд. В итоге компания отказалась от своей покупки, потеряв задаток в размере начальной стоимости лота.

Что касается компании «Пилар», которая отказалась платить за приобретенное здание с участком на Боровой ул., д. 45, то в данной ситуации имел место срыв торгов. Фирма просто очень хотела приобрести данный лот, но не по заявленной ею цене.

В свою очередь, победитель аукциона по продаже территории «Купеческой гавани» в Петродворце не рассчитал свои силы.

С начала года Фонд имущества продал порядка 800 различных лотов. Конечно, при таком количестве реализуемых объектов недвижимости не всегда удается избежать неприятностей. Однако нас это не пугает.

Дата публикации: 10:33 28 ноября 2007

Источник: bpn.ru