ПИК обмана

Похоже, Москва в очередной раз столкнулась с проблемой людей, вложивших свои деньги в покупку жилья. Правда, пик обращений обманутых фирмами-застройщиками граждан пришелся на 2005 год. Сейчас граждане пишут жалобы опять - на этот раз недовольны члены паевых инвестиционных кооперативов, считающие себя обманутыми. Все это весьма напоминает ситуацию, сложившуюся в столице несколько лет назад, когда от действий недобросовестных фирм-застройщиков пострадали более 3 тысяч человек. Только после вмешательства мэра Москвы Юрия Лужкова дело сдвинулось с «мертвой точки». «Вопрос с обманутыми инвесторами будет закрыт к 2009 году, - пообещал тогда мэр.

- По всем проблемным адресам будут приняты конкретные решения, процесс переведем в строительное русло». Юрий Михайлович сдержал обещание, и уже к концу прошлого года многие дольщики отпраздновали новоселья. Но осенью 2007 года в правительство Москвы пошел вал жалоб на деятельность паевых инвестиционных кооперативов в сфере приобретения жилья.

Обманутые «новой волны»

Сегодня обманутыми считают себя около 2000 москвичей, собиравшихся решить пресловутый «жилищный вопрос» с помощью паевых инвестиционных кооперативов, в просторечии именуемых ПИКами.

- К нам поступили обращения граждан в отношении нескольких ПИКов, - говорит руководитель столичного Управления по экономической безопасности Александр Корсак. -Это «Департамент Народной Ипотеки и Строительства», «Общее Дело», «КСЖ «Кредо», «Стан Твой Дом», «Центральный» и «Строим вместе», ПИК «Первый Ипотечный Кооператив». Люди жалуются на длительную задержку либо на отказ от выплаты обещанной ссуды на приобретение недвижимости и накопленного паевого взноса при выходе из кооператива, на сокрытие информации о фактическом количестве пайщиков и финансовой состоятельности кооператива, на некорректную и весьма агрессивную рекламу, с помощью которой в ПИКи зазываются граждане. Проведенный сотрудниками нашего управления анализ деятельности паевых инвестиционных кооперативов свидетельствует об использовании схожей схемы работы, основывающейся на типовом уставе ПИКов. К сожалению, некоторые кооперативы используют эту схему в неблаговидных целях, а то и для откровенно противозаконной деятельности. Анализ показывает, что под крышей некоторых действующих в столице потребительских или паевых инвестиционных кооперативов могут быть организованы финансовые пирамиды в сфере приобретения жилья…

- Сейчас эта проблема готова выплеснуться из судов и кабинетов кооперативов на улицы нашей столицы, - обращаются к мэру Москвы Юрию Лужкову пайщики инвестиционных кооперативов. - Руководство некоторых ПИКов цинично попирает наши права и свободы, дело нередко доходит до суда. Но судебные процессы занимают годы, а у людей, отдавших в кооперативы свои последние сбережения, уже нет сил и возможности терпеть такое хамство и беспринципность по отношению к себе…

Словом, случилось то, что случается, когда в законодательстве имеются пробелы, а этими пробелами начинают пользоваться, мягко выражаясь, недобросовестные люди.

Вот такая нехорошая картинка.

От факта не отмахнуться

Разумеется, никто не станет всерьез утверждать, что все инвестиционные кооперативы - сборища махровых жуликов и супостатов, обирающих мирных граждан, вознамерившихся построить жилье. Но никак не получится отмахнуться от того факта, что подобные «отдельные случаи» еще имеют место в нашей в целом светлой капиталистической действительности. И государство по идее не должно равнодушно взирать на гешефты «строительных» жуликов, обирающих доверчивых граждан. Да государство - во всяком случае московские власти - и не остается равнодушным.

На жалобы пайщиков ПИКов город отреагировал быстро. В соответствии с поручением мэра Москвы Юрия Лужкова, Управление по экономической безопасности Москвы подготовило служебную записку. Вот только одна выдержка из этого документа: «…Денежные средства от граждан принимаются под предлогом приобретения квартир. При этом в договорах не указываются конкретные адреса квартир, сроки их приобретения, ответственность кооператива за нарушение условий договора. До 30 процентов полученных денежных средств направляются на привлечение новых членов кооператива, а остальные перечисляются на счета сомнительных фирм…»

Уже интересно, правда?

«Пиковый феномен»

Заинтересовались «ПИКовым феноменом» и в ГУВД Москвы. Как нам удалось узнать, при проверке ПИК «Общее дело» установлены девять организаций, на счета которых поступали средства кооператива, причем руководители и учредители этих организаций… не знали о существовании созданных и возглавляемых ими структур! По результатам проверки в Главном следственном управлении при ГУВД Москвы в отношении руководства ПИК «Общее дело» возбуждено уголовное дело по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц в особо крупном размере).

Почему вообще возможны такие, с позволения сказать, финансовые пирамиды в строительстве жилья? По мнению экспертов, основными причинами сложившейся ситуации здесь можно считать правовую неурегулированность отношений между руководством и членами кооперативов, правовую безграмотность отдельных категорий граждан и - отсутствие четко отлаженного правового механизма контроля со стороны государственных органов. Сегодня деятельность кооперативов регламентируется Гражданским кодексом РФ и двумя федеральными законами - «О потребительской кооперации» и «О некоммерческих организациях». По мнению же специалистов, деятельность ПИКов должна регламентироваться отдельной правовой нормой. Аналоги есть: достаточно вспомнить принятый в декабре 2004 года федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В предложениях УЭБ подчеркивается целесообразность обращения в Государственную Думу с законодательной инициативой по этой проблеме. Заодно специалисты предлагают рассмотреть вопрос о принятии московского закона, касающегося деятельности организаций, привлекающих средства граждан для приобретения жилья. Правда, когда будут приняты долгожданные законопроекты, никто не знает. А печальная судьба поправок к двусмысленному федеральному закону «Об акционерных обществах», пылящихся в Государственной Думе уже третий год, наводит на грустные размышления о том, что и законопроекты в жилищно-строительной сфере увидят свет еще не скоро.

Из огня да в полымя

Естественно, поток жалоб на деятельность некоторых ПИКов не может радовать городские власти. Тут, как говорится, из огня да в полымя: не успели разобраться с обманутыми дольщиками, как надо заниматься обманутыми членами кооперативов. Но город не собирается бросать их на произвол судьбы, и уже сегодня можно сказать: люди, обманутые недобросовестными кооператорами, не останутся один на один со своими проблемами. Получив информацию о сложившейся в этой сфере ситуации, мэр Москвы Юрий Лужков поручил руководителям города и структур правительства Москвы подготовить совместные предложения «для решения этой проблемы на федеральном уровне и мерах, необходимых для нормализации обстановки». Начальнику ГУВД Москвы Владимиру Пронину поручено «провести проверку деятельности паевых инвестиционных кооперативов и доложить о результатах проверки мэру Москвы».

Нельзя сказать, что раньше ГУВД не обращало внимания на безобразия, творимые недобросовестными ПИКами. По данным ГУВД Москвы, против руководителей ПИК «Департамент народной ипотеки строительства» и ПИК «Жилищная перспектива» возбуждены уголовные дела по статье 159 УК РФ (мошенничество). Сейчас прокуратурой ВАО по этой же статье расследуется и уголовное дело в отношении руководства жилищного кооператива «Совместная Инициатива». Кстати, этот кооператив располагается по тому же адресу на улице Буденного, где раньше находился жилищный кооператив «Совин», скоропостижно приостановивший свою деятельность аккурат к началу тотальных проверок…

Мошенники в кольце

«Жилищной перспективой» и «Совместной Инициативой» ГУВД не ограничилось. Сейчас Следственным управлением при УВД по ВАО расследуется уголовное дело в отношении ПИК «КСЖ «Кредо»; прокуратурой САО возбуждены и сейчас расследуются в окружном УВД уголовные дела в отношении руководителей ПИК «Строим вместе»; следственная часть Следственного управления при УВД по ЮЗАО возбудила уголовное дело против руководителя инвестиционного потребительского кооператива «Содружество-Инициатива» г-на Рассказова - это уголовное дело приостановлено, поскольку для начала милиционерам надо разыскать г-на Рассказова…

Добавим ко всему сказанному, что по всем уголовным делам созданы оперативно-следственные группы из числа сотрудников службы по борьбе с экономическими преступлениями.

Взяли, значит, мошенников в плотное кольцо.

«Тотальных посадок» не будет

Сказанное вовсе не означает, что следователи и прокуроры «гребут подчистую» всех строительных кооперативщиков.

- Мы подходим к проверке деятельности ПИКов строго с законных позиций, - заверили нас в ГУВД Москвы. - Ни о каких «тотальных посадках» речи нет, мы выявляем и будем отдавать под суд только действительных нарушителей закона.

Законно работающие руководители кооперативов могут спать спокойно. И таких кооперативов становится у нас все больше, и наверняка наступит время, когда так будут работать все ПИКи. Увы, до столь же благостной общей картины пока далековато. И жалоб от обманутых граждан отнюдь не становится меньше.

В чем же дело? Неужели во всем виноваты только злокозненные человеки из нескольких московских ПИКов? Или нам самим надо бы быть поосторожнее и не доверять своих кровных денежек абы кому?

Арифметика обмана

Давай, читатель, подумаем и посчитаем, проведем этакий анализ деятельности кооператива при идеальных условиях рынка недвижимости. Не будем учитывать инфляцию, рост цен на строительные материалы и технику, расходы на содержание кооперативной бюрократии и т.д. Просто возьмем за основу ситуацию с неким виртуальным кооперативом во временном отрезке в десять лет.

Допустим, в этом кооперативе состоят четыре человека. Срок - 10 лет, или 120 месяцев. Стоимость квартиры - 1 млн. рублей. Вступительный взнос - 5 процентов (150 тысяч рублей), а первичный паевой взнос равен 300 тысячам рублей, или 30 процентам от общей стоимости будущей квартиры. Добавим к этому ежемесячный паевой взнос в размере 5883 рубля, что даст за 120 месяцев 700 тысяч рублей.

Итак, первый этап - это покупка первой квартиры из имеющегося паевого фонда (300000 х 4 = 1200000 рублей). Остаток в паевом фонде составит 200 тысяч рублей. Средства в паевой фонд приходят из двух источников -погашения выделенной ссуды на приобретение квартиры (8750 рублей) и внесения ежемесячных паевых взносов (5883 рубля умножим на 3, то есть на число оставшихся дольщиков). Значит, сумму на приобретение второй квартиры можно накопить не раньше, чем через 35 месяцев (800000 + 200000 рублей остатка).

Чтобы больше не мучить читателя арифметикой, скажем, что на третью квартиру кооператив накопит через 34 месяца, а четвертую квартиру - еще через столько же времени. «Люфт» между покупкой первой и четвертой квартир как раз и составит уж никак не меньше120 месяцев.

Гладко было на бумаге…

Кажется, все нормально. Выделенная ссуда погашена, а остаток в паевом фонде по истечении 21-го месяца и при полном расчете по полученным ссудам составит аж 636 111 рублей. Но то, что «все нормально», - это еще бабушка надвое сказала.

Потому что мы-то брали идеальный вариант, рассчитанный всего на четырех пайщиков и не учитывающий «боковых» нюансов жизни. А именно они, эти «боковые нюансы», чаще всего и портят настроение и кровь гражданам, строящим жилье через ПИКи.

Сказанное означает, что деятельность таких кооперативов свидетельствует о повышенных рисках. Имеются в виду потери накапливаемых паевых взносов граждан и значительное «отодвигание» сроков получения жилья. А то и вовсе никакого жилья можно не дождаться. Потому что мы имеем дело с пресловутой «пирамидой». Или во всяком случае с системой, имеющей признаки этой самой «пирамиды». Которая может существовать, только постоянно разрастаясь и вбирая в себя деньги от новых членов кооператива. В результате первый получает все, а последнему, как уже наверняка догадался читатель, не достается ничего.

Рискнем, граждане?

Рисков здесь и впрямь многовато. Специалисты относят к таким рискам многие факторы.

- Это может быть, например, недобросовестность председателя и правления кооператива при использовании аккумулируемых денежных средств пайщиков на цели, не предусмотренные уставом кооператива, - считают эксперты. -Нельзя забывать и о том, что динамика роста цен на рынке жилья мгновенно негативно сказывается на деятельности кооператива. Ведь никакой, даже самый честный председатель кооператива, и никакое, даже самое честное правление, не сможет покрыть цену планируемого к приобретению жилья из средств, поступивших от первичных заемщиков. Тут нельзя виноватить только руководителей ПИКов.

Инфляция все равно будет опережать поступление этих денег, и чем дальше тем больше кооператив будет ощущать нехватку средств на строительство жилья.

Наконец в случае резкого оттока пайщиков из кооператива возврат накопленных паевых взносов из средств, поступающих от первичных заемщиков, может растянуться на огромный срок до 10 и даже до 15 лет! А это уже неизбежно вызовет недовольство людей и, как следствие, всплеск социальной напряженности…

Так что, читатель, дело не только в окопавшихся в некоторых ПИКах жуликах. Дело - еще и в нюансах нашей, к сожалению, не самой стабильной жизни. Дело - в рисках.

Ну и как? Рискнем, граждане? Рискнем, конечно. Но ведь потом, когда наши кровные денежки уплывут в неизвестном нам направлении, неизбежно придется кусать челюсть от обиды и ломать голову над двумя генеральными русскими вопросами - кто виноват и что делать…

Кто виноват?

- Так-то оно, конечно, так, - задумчиво почешет в затылке читатель. - Но ведь квартирку-то хочется!

Правильно! Хочется квартирку! Просто страшно ее, проклятую, хочется! И деваться некуда, потому что кончилась старинная советская халява с получением жилья - квартиру надо покупать. А поскольку купить сразу квартиру на первичном и тем более на вторичном рынке жилья в Москве способны разве только сибирский нефтяник,краснодарский наркобарон, фартовый бандюган, Ксюша Собчак или еще какой-нибудь счастливый человек, - нам, простым смертным, приходится искать более дешевые, а значит, и более «рисковые» способы покупки жилья. Вот тут мы и попадаемся на удочку хитроумных людей из некоторых особо продвинутых ПИКов.

Привлекают нас повсякому. Но чаще всего берут «на понт» посулами быстрой и гарантированной покупки жилья. Для этого используется весьма агрессивная реклама в СМИ, да еще со ссылками на правительственные программы, вроде «Доступного жилья» или «Молодой семьи». На официальных интернет-сайтах ПИКов можно найти и цитаты из речей президента Владимира Путина, где он говорит о национальных проектах в области строительства доступного жилья для россиян. Тут уж будьте уверены: вам впарят незатейливую мыслишку о том, что именно этот конкретный ПИК и есть главный проводник президентских идей в этой сфере.

А потом - обманут.

Выходит, сами виноваты: доверились жуликам, вот и попались…

Что делать?

Перво-наперво, помнить банальность насчет бесплатного сыра в мышеловке.

Второе правило, которое придется соблюдать человеку, не желающему оказаться обманутым, - не скупитесь на юриста, дайте почитать текст договора специалисту. Если в договоре не указаны конкретные (вплоть до дня!) сроки постройки и приобретения квартиры, если там нет даже адресов этих квартир, а кооператив «забыл» упомянуть о своей ответственности «в случае чего», - подумайте, стоит ли вообще связываться с такой сомнительной «конторой».

Вот, собственно, и все, что мы можем сделать сегодня. Возможно, завтра законодатели наконец выдадут в свет какой-нибудь закон, способный поставить шлагбаум на пути аферистов от строительства. Возможно, банки скостят сегодняшние дикие проценты, и кредит на покупку жилья в Москве сможет взять не только Роман Абрамович. Может быть, так оно и будет. А может, и не дождемся мы такого закона, скашивания банковских процентов и прочих прелестей цивилизованного рынка жилья. Значит, остается и дальше уповать на вмешательство мэра? Или включиться в программу покупки жилья по социальной ипотеке, - это если вы стоите в очереди на жилье года этак с 1994-го, а нет вас в очереди - не будет вам ипотеки! Выходит, и выбор у большинства из нас в обозримом будущем небогатый: жить в прежней тесноте да обиде или рисковать нажитыми деньгами, отдавая их шустрым ребятам из ПИКов и покупая кота… простите, квартиру «в мешке».

Так что тут нам, по большому счету, и делать нечего. Грустно, конечно, но зато - правда.

И все-таки - остается надежда на то, что все у нас будет хорошо, и на нехорошие ПИКи мы напарываться не будем, и вообще, закон да порядок станут у нас нормой жизни.

Вот тогда - заживем!

Телефоны «горячей линии» Управления правительства Москвы по экономической безопасности: 234-04-00, 631-11-77.

Дата публикации: 11:24 24 января 2008

Источник: bpn.ru