Внеплановое жилье

Собственник квартиры не может внести ни малейших изменений в ее планировку без получения официального разрешения. На получение же последнего уйдет несколько месяцев и внушительная сумма денег.

Отнюдь не каждому из нас повезло жить в такой квартире, которая устраивала бы целиком и полностью. И тем более не у всех есть деньги, чтобы купить новое, более комфортное жилье. Поэтому одним из самых популярных способов улучшения жилищных условий остается пока не ипотека, а перепланировка. Некоторые из двух комнат делают одну большую, кто-то — из одной две, третьи создают уют за счет сноса стен между кухней и комнатой. Вот только по закону ни одну перегородку в квартире собственник не имеет права передвинуть без разрешения жилищной инспекции. Что можно и что нельзя делать в своей квартире, а также сколько времени и денег на это потребуется, выяснял D’.

Без санкции никуда

Даже если вы живете в собственной приватизированной квартире, это не означает, что вы вправе делать с ней все, что вздумается. Продать, обменять или сдать — пожалуйста. А вот снести мешающую вам стенку между кухней и залом или застеклить балкон вы вправе, только если получите разрешение, оформленное в жилинспекции. Разумеется, есть ряд изменений, которые не требуется согласовывать, но их список весьма скромен. Разрешение не требуется для косметического ремонта; для встроенной мебели — шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету); для замены (без перестановки) инженерного оборудования — электроплиты, холодильника — на аналогичное.

По словам экспертов, наиболее часто собственники жилья в старых домах объединяют ванную с уборной либо кухню с ближайшей комнатой. Скромные советские двухметровые ванные комнаты и пятиметровые кухни людей больше не устраивают. Такие перемены вполне допустимы. Но иногда, начитавшись дизайнерских журналов, жильцы пытаются воплотить в жизнь более смелые планы, которые разбиваются о реальность в виде закона, где есть строгий перечень как разрешенных, так и запрещенных изменений.

Валерий М. купил однокомнатную квартиру в девятиэтажке 1970−х годов. В домах этой серии очень маленькие санузлы, куда входит только сидячая ванная. Его это не смутило, поскольку он подумал, что решит проблему с помощью перепланировки. К его разочарованию, от этой идеи пришлось отказаться: закон запрещает совмещать санузел с жилым помещением — именно к этой категории относился коридор, за счет которого незадачливый новатор и хотел расширить ванную.

Есть и другие изменения, которые согласовать не получится при всем желании. Даже компании, предлагающие свои услуги по согласованию перепланировки, вряд ли возьмутся за это. «Например, я столкнулась со случаем, когда люди присоединили к квартире часть общей черной лестницы и сделали там бассейн. А дом был с деревянными перекрытиями, так что бассейн вполне мог рано или поздно грохнуться вниз к соседям. Подобное “улучшение” никогда не будет согласовано», — рассказывает специалист по согласованию перепланировок жилых помещений в г. Москве Оксана Васильева.

Путешествие в страну разрешений

Судя по отзывам тех людей, кому самостоятельно довелось заниматься перепланировкой, эта процедура требует от заявителя стоического терпения и массы свободного времени. Разрешение на перепланировку выдает жилинспекция.

Но прежде чем подавать туда заявление, следует собрать пакет документов. В перечень необходимых бумаг обычно входят: действующий поэтажный план БТИ и экспликация к нему (форма №22), свидетельство о собственности, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, техническое заключение и проект (выполняется лицензированной организацией), договор на технадзор (заключается с проектной организацией), согласие собственников прилегающих квартир, страховка (на время проведения строительно-монтажных работ), договор на вывоз мусора, договор на технадзор с балансодержателем домового имущества. К этой пачке бумаг вы прилагаете собственное письменное заявление и начинаете бегать по инстанциям.

Количество бумаг и инстанций, которые надо обойти, меняется в зависимости от того, что именно вы хотите переделать в квартире. «Минимальное число согласований требуется для расширения проемов дверей, установки и замены инженерного оборудования аналогичных параметров без увеличения энерго— и водопотребления», — говорит директор по продажам бюро недвижимости «Агент 002» Валерий Барнинец. А вот один из самых распространенных вариантов перепланировки — объединение ванной комнаты и туалета — требует куда больше усилий при получении разрешения.

Если квартира куплена по ипотеке, то изменения нужно согласовать еще и с банком, в котором вы получали кредит. Туда лучше идти, имея весь пакет разрешительной документации. «Если банк убедится, что перепланировка проводится законным путем, он, скорее всего, ее одобрит, — обещает начальник управления кредитования физических лиц СДМ-банка Иван Лонкин. — Но если будут сомнения в законности, кредитор откажет. Можно просто написать заявление, где будет указано, что вы собираетесь сделать перепланировку в соответствии с законом. Но лучше принести документы, подтверждающие это». Если же заемщик проигнорирует это условие, банк может применить те санкции, которые обозначены в договоре. «Банк вправе предъявить требование о досрочном возврате кредита», — объясняет начальник управления поддержки продаж Русского ипотечного банка Павел Рыбаков.

По словам руководителя юридического департамента «МИАН — агентство недвижимости» Хаи Плещицкой, для выдачи согласования или отказа законом установлены жесткие сроки — не более 45 дней со дня представления документов в инспекцию. Однако 45 дней отводятся только для решения жилинспекции. Время же хождения по другим инстанциям нигде точно не лимитировано. По словам риэлтеров, весь процесс занимает не менее четырех-шести месяцев, если для согласования необходимо составление проекта. Если можно обойтись эскизом, то срок от начала процедуры и до получения свидетельства займет примерно три месяца.

Бюрократические сюрпризы

Любого «новатора» в его борьбе за право улучшить свое жилье могут ожидать малоприятные неожиданности. В отличие от количества инстанций, которые должны завизировать ваше заявление, максимальный список необходимых документов законодательно не оговорен. У каждого органа, обязанного одобрить ваш проект, могут быть свои представления о том, какие бумаги и экспертизы необходимы, чтобы доказать безопасность сноса межкомнатной перегородки. «Запрашиваемые бумаги и предъявляемые требования могут плодиться до бесконечности, — рассказывает Оксана Васильева. — Иногда процедура на пустом месте усложняется, требуются технические обследования или заключения, согласования, которые не предусмотрены законодательством напрямую». Доходит до абсурда: так, для получения разрешения на установку кондиционера в ЦАО Москвы требуется провести его экспертизу, сделать замеры шумов и предоставить заключение Роспотребнадзора. То есть бытовой прибор, который и без того уже сертифицирован госорганами, люди должны подвергать еще одной сертификации, но уже за свой счет.

Отдельная проблема — согласование перепланировки в новостройках, которые еще официально не сданы госкомиссии и где у владельцев квартир нет права собственности. Часто возникает ситуация, когда нужно делать ремонт, в том числе с элементами перепланировки, а отсутствие права собственности делает законный путь согласования фактически невозможным. Этот вопрос решаем только в одном случае — если при застройщике есть своя «бригада» согласователей. Зачастую владельцам квартир в новостройках приходится идти незаконным путем и согласовывать перепланировку постфактум.

Посредник: за и против

Получать разрешение на перепланировку можно двумя путями: либо, набравшись терпения, самостоятельно преодолевать все бюрократические препоны, либо доверить это дело профессиональным посредникам. Если вы бегаете по кабинетам самостоятельно, то расходы составят до $1000. Основная доля в этой сумме — стоимость проекта, она зависит от степени его сложности и статуса проектировочного бюро. Сюда же плюсуется плата за справки от санэпидстанции, пожарной службы.

Если воспользоваться услугами посредников, придется заплатить больше. В зависимости от сложности перепланировки они возьмут за свои услуги $2–3 тыс. Главный аргумент здесь — экономия времени и нервов. Как утверждает старший менеджер компании «Русский дом недвижимости» Ольга Якуничева, «если осуществлять сбор документов самостоятельно, то это займет около полугода». А Валерий Барнинец предупреждает, что все может затянуться на год и дольше. Сокращение срока может быть достигнуто хотя бы из-за того, что специалист четко знает, куда идти, какие бумаги по какому виду перепланировки готовить. С другой стороны, как признают сами эксперты, волокита все равно займет не меньше двух-четырех месяцев.

Поэтому основной выигрыш клиента — это уменьшение хлопот и личных временных затрат. «Процедура только на первый взгляд проста. Человеку, не знакомому с законами, легко попасть впросак и пройти на несколько кругов “ада” больше, чем полагается. Посредник же не только разбирается в законодательстве, но и умеет общаться с чиновниками», — утверждает Оксана Васильева. Словом, если вам жалко свое время больше, чем деньги, то разумно воспользоваться услугами платного помощника.

Главное — не нарваться на мошенников. При обращении в компанию, предоставляющую услуги по согласованию перепланировки, стоит обратить внимание на то, как давно она работает, как оформляет отношения с клиентом. «Не стоит доверять обещаниям согласовать перепланировку за месяц: только на получение разрешения по эскизу уйдет не меньше двух», — предупреждает директор департамента территориальных отделений АН МИАН Елена Бармина.

Обращаться в компанию стоит до того, как вы начнете ремонт, а не постфактум. Специалист может подсказать, реально ли получить на запланированные изменения разрешение. Посоветует оптимальный вариант изменений. «Например, просто присоединять лоджии к квартирам запрещено, — говорит Валерий Барнинец. — Но эту проблему можно решить, демонтировав подоконную часть и поставив раздвижные двери».

От штрафа до торгов

Несогласованная перепланировка — явление более чем типичное. То, что люди предпочитают решать вопрос в обход закона, вполне понятно на фоне описанной многоступенчатой процедуры. Но в этом случае следует помнить о рисках.

Незаконная перепланировка выявляется техником БТИ, который производит обследование квартиры, а затем красными линиями наносит на поэтажный план переставленную сантехнику, передвинутые стены и т. п. Рядом будет красоваться штамп: «Разрешение на переустройство не предъявлено». Сегодня плановые обследования жилья должны проводиться раз в пять лет. Однако нарушение может быть выявлено и раньше, если, например, соседи проявят бдительность и сообщат о ремонте в БТИ. Или вы захотите продать квартиру, или подарить, или еще как-то распорядиться ею — во всех этих случаях к вам придет техник БТИ. После того как незаконное переустройство выявлено, собственнику квартиры грозят немалые неприятности. «Человека могут оштрафовать и обязать через суд восстановить первоначальную планировку. В случае аварии в доме по причине несогласованной перепланировки ответственность также лежит на собственнике», — предупреждает Елена Бармина. В самом лучшем случае виновник отделается тем, что ему придется проводить согласование уже сделанных изменений.

В то же время в Москве владелец жилья имеет возможность избавиться от проблем вместе с недвижимостью. В последнее время в продажу на московском рынке стали все чаще поступать объекты, в которых была произведена незаконная перепланировка. Покупая жилье с красными линями на поэтажном плане, покупатель пишет расписку, что он в курсе того, что перепланировка не узаконена, и тем самым берет на себя обязанность согласовать ее. Это не просто формальность. «Если хозяин, несмотря на требования привести квартиру в прежний вид либо узаконить перепланировку, этого не сделает, его могут лишить жилья через суд, а квартиру выставить на продажу, — предупреждает Оксана Васильева. — В Мосжилинспекции уверяют, что на сегодняшний день уже есть одно судебное решение такого рода». Прецедент есть. Поэтому прежде чем купить такую квартиру, убедитесь, что произведенная перепланировка в принципе согласуема, а также посчитайте, во что обойдется получение разрешения. Сложная перепланировка — хороший повод для торговли с продавцом.

Дата публикации: 11:26 13 февраля 2008

Источник: bpn.ru