Как купить квадратные метры на испанском побережье

Состоятельные россияне все чаще обращают свои заинтересованные взгляды на покупку недвижимости не только за рубежом Москвы и Московской области, но и за рубежами нашей родины. Количество иностранных компаний, приходящих сегодня на отечественный рынок недвижимости и предлагающих приобрести россиянам недвижимость за границей, в последнее время неуклонно растет. В Москве открываются представительства зарубежных компаний-продавцов недвижимости, многие из них начинают свою деятельность в России, завязывая полезные контакты на выставках недвижимости или сотрудничая с туристическими агентствами, специализирующимися на VIP-туризме.

Испания: праздник всегда с тобой

Испанская недвижимость вот уже довольно долгое время остается в числе традиционных предпочтений. И это, несмотря на то, что при покупке там дома или квартиры инвестор может столкнуться с рядом трудностей. Ведь в каждой стране есть свои "подводные камни" и определенные тонкости при совершении сделки.

Кажущаяся легкость испанской жизни, многочасовые сиесты и многочисленные фиесты очень расслабляют непривычных к подобному образу жизни россиян. Поэтому потенциальному покупателю приходится все время напоминать себе, что он приехал сюда не развлекаться, а совершить серьезную сделку. Ведь вилла, купленная на побережье, или квартира, приобретенная в каком-нибудь бизнес-центре крупного города, могут (и должны!) работать в дальнейшем на повышение его благосостояния. На сегодня наиболее ликвидными на рынке испанской недвижимости признаются небольшие бунгало и апартаменты (с одной или двумя спальнями). Большой интерес к инвестированию в строительство недвижимости повлек за собой и удорожание земельных участков под застройку, увеличив, таким образом, список высоколиквидных типов недвижимости.

Ваш персональный агент

Не стоит пытаться вести поиск агентства недвижимости самостоятельно, так сказать, "на месте". Тем более, обращаться к какому-нибудь испанскому маклеру без рекомендаций. Как бы вы сами отнеслись к клиенту-иностранцу, приехавшему с переводчиком или говорящему только по-английски? Неподготовленному к реалиям деловой испанской жизни человеку очень трудно совершить действительно выгодную для себя сделку. Как вариант: вы можете воспользоваться услугами московских агентств, работающих на рынке испанской недвижимости. Они не только организуют вашу поездку, но и помогут вам уладить вопросы с мультивизой, а в дальнейшем - и с видом на жительство. Помимо бесплатных консультаций и рекомендаций они смогут дать вам и дополнительные гарантии и тем самым, возможно, сэкономят ваше время и деньги при покупке и в послепродажный период.

Не стесняйтесь спрашивать вашего агента обо всех деталях контракта. Вы должны быть абсолютно уверены, что понимаете и принимаете каждое его положение, только тогда вы можете его подписать. Чем тщательнее вы вместе с вашим юристом проработаете договор о купле-продаже недвижимости, тем вероятнее, что в дальнейшем у вас не будет с ней никаких проблем. Впрочем, вы можете заказать и строительство виллы по индивидуальному проекту. Если сумеете удержаться в рамках сметы, это уменьшит ее стоимость процентов на 15-20.

Кстати, услуги юриста обойдутся вам не менее чем в тысячу-полторы евро. И до того как вы представите ему договор на рассмотрение, вам необходимо будет внести первоначальный взнос - обычно он составляет около 10% от стоимости будущего приобретения. Хотя в этом вопросе тоже есть свои нюансы. Если ваши рекомендации безупречны и вы сумеете "договориться", то вполне реально уменьшить сумму до 5% и менее. Остальную сумму вы платите в момент оформления права собственности. Обычно срок юридической проверки и передачи собственности после подписания контракта составляет один-три месяца. В этот период и продавец, и покупатель могут передумать и отказаться от сделки. Не забудьте предусмотреть этот вариант в вашем контракте! Вы вполне можете обязать продавца (в случае его отказа продавать недвижимость) возместить двойной размер внесенного первоначального взноса. Если же вы сами решите, что эта покупка - ошибка, то, как правило, от потери отданных продавцу денег вас может спасти только соответствующая строка в договоре.

Шаг за шагом мечте навстречу

Итак, залог внесен, юрист дал "добро", контракт подписан. Теперь он должен пройти регистрацию в местном регистре актов, после этого нотариус выдает вам документ, который подтверждает ваши права на владение недвижимостью. Именно нотариус ответственен за правильность оформления данного документа (испанцы называют его передаточным актом), он же удостоверяет подписи покупателя и продавца и взыскивает все необходимые сборы, пошлины и налоги. Последних существует несколько видов, платятся они в зависимости от того, что вы покупаете - "новую" недвижимость, "вторичное" жилье или просто землю под строительство. Средний размер основных налогов составляет, как правило, 10% от стоимости покупаемой недвижимости. Мы не будем проводить расчеты по каждому конкретному случаю (вас обязательно сориентирует ваш агент), просто перечислим их все. Будьте готовы к оплате:

пошлины за оформление документа на владение недвижимостью;
пошлины за оформление регистрации собственности на имя покупателя;
НДС на новое жилье или (в случае перепродажи) налога на передачу собственности;
налога за землю (если вы покупаете участок под застройку);
оплате так называемого Plus Valia (налога на прирост стоимости вашей недвижимости);
вышеупомянутого гонорара юристу;
комиссионных банку (если вы взяли ипотечный кредит).

После регистрации передаточного акта в отделе земельных регистраций, которая может занять не один месяц, вы получаете документ, удостоверяющий, что вы стали владельцем испанской недвижимости.

Помимо этих основных шагов по оформлению покупки, вам также придется совершить и ряд промежуточных: нанять (в случае незнания языка) официального переводчика, получить N.I.E. (идентификационный номер нерезидента), открыть банковский счет, позаботиться о страховке и при необходимости о получении ипотечного кредита, проконсультироваться по вопросам электро-, газо- и водоснабжения и т.п., получить заключение муниципалитета о том, что при покупке или строительстве были соблюдены правила землепользования и застройки, а также затребовать технический рапорт о качестве покупаемого жилья у местного архитектора - стоит это недорого, зато дает вам уверенность, что вы не покупаете "кота в мешке".

"Дорогая" дешевая ипотека

Если вы не в состоянии оплатить покупку недвижимости единовременно, но без труда докажете свою финансовую состоятельность и способность рассчитаться за предоставление кредита, то можете воспользоваться ипотечным кредитованием.

Как правило, кредиты под залог недвижимости в Испании выдают универсальные банки. Сумма кредита может варьироваться от 50 до 80% от стоимости выбранного вами домовладения при покупке и даже увеличиваться при строительстве жилья. Выдается кредит на срок от 10 до 30 лет под 3-6% годовых. Самый высокий процент банк запросит в том случае, если по каким-то причинам не будет заинтересован в вас как в заемщике: испанцы считают 6% очень высоким процентом по кредиту, хотя по сравнению с российскими ставками - это просто мечта. Вы сами можете выбрать вид ставок (фиксированные или плавающие) и график платежей (помесячный или поквартальный).

В конечном счете, в стоимость обслуживания ипотечного кредита входит процент и комиссионные. На нее влияет также выбранная заемщиком система погашения кредита и другие обязательные для получателя кредита расходы (страховка, оплата нотариуса и т.д.).

Согласно испанскому законодательству, ежемесячная выплата по ипотеке не должна превышать 30% от суммы заявленного в предоставленной вами справке месячного дохода. Но банк - не налоговая инспекция и не станет проводить никаких проверок достоверности указанной в справке информации. В случае досрочной выплаты кредита банк возьмет с вас штраф; как правило, он составляет 1% от суммы, возвращаемой преждевременно.

Если, наоборот, вы окажетесь недобросовестным заемщиком и начнете задерживать платежи, то банк сначала в разы повысит процентную ставку, а если вы и далее будете игнорировать необходимые выплаты, подаст в суд, требуя возмещения ущерба и продажи вашей недвижимости с аукционных торгов. Если вы заинтересованы в сохранении своей собственности, постарайтесь успеть вернуть все долги до того, как начнется судебное разбирательство. Тогда банк подтвердит вам первоначальные условия кредита.

Наталья Самарина

Дата публикации: 09:49 21 июля 2004