Рискованное градостроение

Стремительное расползание жилой и коммерческой застройки по территории Московской области чревато серьезными проблемами.

В последнее время Подмосковье захлестнула волна крупномасштабных строительных прожектов. На территориях площадью в сотни и даже тысячи гектаров девелоперы планируют возводить многоэтажное жилье, коттеджи, офисы, складские терминалы. По данным областного Министерства строительного комплекса, в 2007−м сдано более 7,5 млн кв. м жилья. Высокой строительной активности не устают радоваться областные чиновники, демонстрируя публике и вышестоящим начальникам статистку ввода домов и квартир. Между тем последствия строительного бума могут оказаться весьма плачевными для всей московской агломерации.

Спекулятивное начало

Во всем мире разрастание пригородов и появление проектов развития крупных территорий было продиктовано несколькими обстоятельствами. Во-первых, развитием сети автомобильных дорог и системы общественного транспорта. Во-вторых, стратегиями развития мегаполисов, направленных на децентрализацию. В-третьих, стремительным ростом объемов ипотечного кредитования.

Причины подмосковной девелоперской лихорадки несколько иного, спекулятивного, свойства. Почти все девелоперские проекты по строительству новых городов и микрорайонов фактически навязаны власти и обществу крупными землевладельцами, которые за несколько лет консолидировали в своих руках солидные земельные наделы.

Контроль над огромными земельными массивами большинство землевладельцев получили пять — десять лет назад, скупив у колхозников земельные паи либо акции сельскохозяйственных предприятий. Львиная доля принадлежащих им участков — это бывшие колхозные и совхозные поля. Например, в конце 2005 года компаниям, подконтрольным акционерам Собинбанка и главе холдинга «Русагро» Вадиму Мошковичу, удалось консолидировать несколько тысяч гектаров совхоза «Коммунарка», расположенных на Калужском шоссе в Ленинском районе Подмосковья. Подобная судьба была уготована и сельскохозяйственным угодьям в Домодедовском районе — контроль над огромными территориями получили структуры, близкие к компаниям «Коалко» и «Евразия». И таких примеров в Подмосковье десятки.

Рискнем предположить, что скупка участков производилась земельными магнатами не под конкретные идеи и проекты, а «про запас», как объект для долгосрочных инвестиций. Возможно, сельхозземли так и застраивались бы постепенно либо фрагментарно перепродавались. Однако весьма кстати появился национальный проект «Доступное жилье», под крыло которого ринулись практически все лендлорды. Вдруг выяснилось, что они готовы застроить Подмосковье доступными квадратными метрами: около 12 млн кв. м жилья было заявлено в рамках проекта «Большое Домодедово», 13 млн кв. м — в «А 101» на Калужском шоссе, 2,7 млн кв. м между Рублевским и Новорижским шоссе. В ряде подмосковных городов (Химки, Мытищи) развернуто строительство новых микрорайонов на 30–50 тыс. жителей.

Такой размах впечатлил федеральных чиновников. Многие проекты получили статус участников национальной жилищной программы, официально закрепленный в соответствующих документах и подразумевающий преференции в строительство объектов инженерной инфраструктуры и дорог. Кроме того, коммерсанты получили доступ к неформализованным видам поддержки. Известно, например, что высокопоставленные федеральные чиновники ходатайствовали за домодедовские мегапроекты в части выделения лимитов на потребление природного газа, а также технических условий на проектирование и строительство газораспределительной станции.

Разгулявшийся аппетит

Казалось бы, неимоверные усилия власти и бизнеса по строительству миллионов метров доступного жилья надо только приветствовать. Логично было бы предположить, что мегапроекты ускорят насыщение жилищного рынка и поспособствуют стабилизации цен — по данным маркетолога компании «Пересвет-Реал-Эстейт» Натальи Бланковой, в 2007−м цены на новострой в городах среднего Подмосковья (36–70 км от Москвы) выросли примерно на 35,6%.

Кроме того, некоторые крупные проекты (такие, например, как «Рублево-Архангельское») подразумевают создание качественно новой городской среды, к работе над ними привлечены ведущие зарубежные архитектурные бюро — важный аргумент, учитывая однообразность и серость городов советского образца. Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что шансы на эстетическое и конъюнктурное преображение подмосковных территорий в результате реализации мегапроектов весьма неоднозначны.

Во-первых, планы строительства городов-спутников зачастую не вписаны в местные и региональные стратегии развития (либо вписаны, но задним числом, либо таких стратегий нет вовсе). Например, в генплане подмосковного Домодедова обозначены предельные объемы перспективной застройки: 7,4 млн кв. м. Между тем в проектах инвесторов фигурируют цифры, в два-три раза превышающие эти показатели. Проблема несоответствия аппетитов застройщиков и граддокументации усугубляется отсутствием единой градостроительной политики развития Москвы и области.

Во-вторых, непонятна ключевая идея создания суперурбанизированных территорий (если, конечно, абстрагироваться от пафосных речей о доступном жилье). Зачем накачивать населением и без того перенаселенные города-спутники, расположенные в Ленинском или Домодедовском районе, не обеспечивая новоселов новыми рабочими местами? «Во всем мире пытаются сдерживать рост высокоплотной многоэтажной урбанизированной среды, принимая программы децентрализации и закладки новых городов на удалении от мегаполиса, создавая там рабочие места с целью уменьшения ежедневных радиальных транспортных потоков», — рассуждает руководитель отдела градостроительства и комплексного освоения территорий компании «Новая площадь» Георгий Лукьянчиков.

Заселение с обострением

Внесистемное жилищное строительство уже в обозримом будущем может причинить немало хлопот подмосковным властям и жителям.

Пока даже нынешние объемы жилищного строительства идут вразрез с темпами возведения объектов социальной инфраструктуры. В 2007 году в Подмосковье было построено всего 15 новых общеобразовательных школ на 9,2 тыс. мест, 12 детсадов на 2 тыс. мест и шесть медицинских объектов. Для многомиллионной агломерации это просто капля в море.

По мере заселения новых микрорайонов неизбежно обострятся транспортные проблемы. Нынешняя система автодорог и общественного транспорта уже с трудом справляется с нагрузками. Мизерное по объемам дорожное строительство и запуск дополнительных электропоездов-экспрессов — что мертвому припарка. «С точки зрения девелопмента в Подмосковье наиболее существенными являются проблемы транспортного сообщения и инженерных коммуникаций. Несмотря на то что уже сейчас на рынке заявлен ряд крупных проектов, пока не вполне понятно, как будет решаться проблема перемещения жильцов этих крупных комплексов из Подмосковья в Москву и обратно», — говорит руководитель аналитического отдела компании «Миэль-Новостройки» Борис Флексер.

В ближайшие пять-шесть лет планируется построить Центральную кольцевую автомобильную дорогу (ЦКАД) общей протяженностью порядка 530 километров. В следующем году в Московской области запланированы строительство и реконструкция от 244 до 252 километров автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием. Однако вряд ли дорожное строительство в таких объемах избавит область от автомобильных заторов. Для сравнения: при численности населения порядка 7 млн человек в Подмосковье примерно 16,8 тыс. километров автомобильных дорог с твердым покрытием. В западных странах, сопоставимых с Подмосковьем по площади и количеству жителей (например, в Словакии, Швейцарии), протяженность сети автодорог в два-четыре раза выше.

Как отмечает в книге «Урбанистика» профессор Московского архитектурного института Вячеслав Глазычев, не осознанно еще в должной мере то, что физическая Москва охватила кольцо подмосковных районов и городов. На повестке дня серьезная работа над скоростными линиями общественного транспорта, аналогичными тем, что сформированы в Париже, Токио и других метрополиях. «Метрополитен продолжает медленный процесс наращивания длины линий и умножения количества станций, так и не приступив к разработке единой с Московской железной дорогой системы экспресс-линий», — отмечает г-н Глазычев.

Кстати говоря, многие участники рынка недвижимости сомневаются, что проекты комплексной застройки больших территорий окажут значительное влияние на стоимость квартир и динамику цен. Эксперты полагают, что местоположение проектного жилья, несмотря на все транспортные неудобства, вряд ли попадет в нишу недвижимости экономкласса.

Дата публикации: 13:57 28 февраля 2008

Источник: bpn.ru