Гостиничный рай Петербургу пока не светит

Петербург продолжает испытывать острую нехватку гостиниц, отвечающих современным требованиям рынка. В 2007 году спрос в этом сегменте по-прежнему значительно превышал предложение, номерной фонд отличался высоким уровнем загрузки, стоимость проживания оставалась одной из самых высоких в Европе. Вместе с тем, по уверениям экспертов, в ближайшие два-три года ситуация должна измениться в лучшую сторону.

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, на данный момент в Петербурге эксплуатируется всего 366 гостиниц на 19 543 номера. При в 2007 году город посетило 4,3 млн. туристов. Петербург заметно отстает от европейских показателей по обеспеченности населения гостиницами». Подобная ситуация негативно оценивается экспертами.

Трудности переходного периода

По данным компании Praktis, CB, по состоянию на декабрь 2007 года обеспеченность гостиничными номерами на 1 тыс. человек в Санкт-Петебурге составляет 4,5. Между тем, среднее значение данного показателя по Европе составляет 14 номеров на 1 тыс. жителей. По словам директора по консалтингу Praktis CB Алексея Чижова, «даже с учетом ввода всех строящихся и планируемых на данный момент гостиниц этот показатель составит 7 номеров на тысячу человек», что опять же намного меньше существующих в Европе показателей.

До недавнего времени желающих вложиться в гостиничный проект было совсем немного. Инвестиционная привлекательность данного бизнеса существенно проигрывает в сравнении с другими сегментами рынка. По словам председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максима Соколова, «очевидно, что несмотря на то, что гостиничный бизнес – наиболее перспективный с точки зрения стратегии, это и самый трудно просчитываемый и низко доходный сектор коммерческой недвижимости». Действительно, гостиничный проект в лучшем случае окупается в сроки от 4 до 12 лет в зависимости от категории и месторасположения объекта. Если учесть, что окупаемость практически любого офисного проекта составляет в среднем 3-4 года, то, вполне понятно, почему инвесторы не очень спешат вкладываться в гостиничный бизнес.

Тем не менее, проекты строительства гостиниц в Петербурге есть, и они множатся. Растущий спрос и по-прежнему низкое предложение постепенно делает петербургский гостиничный рынок все более привлекательным для девелоперов. Так, сейчас в работе находится 154 гостиничных проекта на 12 972 номера. В том числе: 27 гостиниц (2 626 номеров) уже строятся, 69 проектов (5 347 номера) находятся в стадии инженерных изысканий или в стадии проектирования по уже принятым правовым актам и еще по 58 проектам (4 999 номеров) разрабатывается документация, необходимая для принятия постановлений правительства Санкт-Петербурга.

В целом, по оценке экспертов, в ближайшие два года предложения на гостиничном рынке должны увеличиться более чем 3 тыс. номеров. А согласно расчетам Агентства социальной информации к 2010 году качественный номерной фонд города (то есть номерной фонд в гостиницах 3-5 звезд) должен практически удвоиться: с 14 тыс. номеров в 2007 году до 24 тыс. в конце 2010 года. Суммарный объем инвестиций в гостиничную отрасль со стороны частных инвесторов в 2007 – 2010 годах составит, согласно оценкам Агентства социальной информации, не менее 22 млрд рублей.

Все ли меняется к лучшему?

Стоит отметить, что в последнее время оформились и получили свое развитие несколько положительных тенденций. Основная – интерес к рынку растет со стороны как отечественных, так и западных инвесторов. Многие российские и западные инвесторы уже понимают, что центр города не безграничен и сегодня уже достаточно сложно найти нормальное пятно для строительства гостиницы. Поэтому постепенно начинают развиваться и пригороды. Так, в Ломоносове и Пушкине начато строительство отелей на 70 номеров, в Крондштадте возводится мини-гостиница на 25 номеров, в Зеленогорске идет расширение комплекса «Пухтолова гора» на 50 номеров, в Павловске планируется открыть отель на 100 номеров. Все строящиеся пригородные отели отнесены к категории три звезды, что, кстати, хотя бы частично решает проблему отсутствия качественных гостиниц этого класса. Ведь на сегодняшний момент большинство существующих трехзвездночных отелей по сути вообще не могут рассчитывать на какую бы то ни было «звездность».

Не менее приятной тенденцией, которую отмечают эксперты, стало и то, что на петербургском рынке появились крупнейшие международные гостиничные операторы. Сейчас в Петербурге уже представлены такие международные гостиничные бренды, как Park Inn., Novotel, Corinthia Hotels International, Kempinski, Radisson SAS, Marriott, Orient-Express Hotels и Best Western. В ближайшее время ожидается выход на рынок еще целого ряда иностранных инвесторов. К числу наиболее значимых можно отнести британскую компанию InterContinental Hotels Group, которая планирует в течение 3-5 лет развивать в Петербурге отели под брендами InterContinental, Crowne Plaza и Holiday Inn.

Более двух десятков отелей планирует открыть американская гостиничная сеть Hilton. Финская корпорация Sokos Hotels объявила, что в 2008 году построит в центре Петербурга три отеля класса «4 звезды». В 2009 году под брендом Four Seasons компания «Тристар инвестмент холдингс», входящая в фонд VIYM, реконструирует здание на Вознесенском проспекте, 1/12.

Стоит также отметить, что международные гостиничные сети наибольшую активность проявляют в сегменте трехзвездочных отелей. Причем, по данным Агентства социальной информации, к 2010 году международные сети планируют увеличить присутствие в этом сегменте в 6 раз, тогда как в сегменте «4 звезды» - лишь в 1,5 раза.

По данным компании Praktis CB, большая часть гостиниц всех сегментов и форматов традиционно сосредоточена в центре города. На Центральный, Петроградский, Адмиралтейский и Василеостровский районы приходится 86% качественного предложения гостиниц. Кроме того, можно выделить Московский район, где также сконцентрировано 5% от общего числа гостиничных объектов.

В связи с приходом крупных игроков наметился также спад в строительстве мини-отелей, за счет которых в последнее время и происходило основное насыщение рынка. По данным компании «Knight Frank Санкт-Петербург», в последние годы сегмент малых отелей переживал стадию активного развития и сейчас в городе, по разным оценкам, функционирует от 200 до 400 мини-отелей (точные данные представить невозможно, поскольку большинство мини-отелей официально не зарегистрированы).

Примечательно также, что вложить свои средства рискнули инвесторы, для которых гостиничный бизнес не является профильным. Эксперты рынка по-разному относятся к такой ситуации. «Снижение доходности в прочих секторах коммерческой недвижимости привлек в этот сегмент непрофильных девелоперов, которым не хватает опыта в строительстве подобных объектов, - отметил Алексей Чижов. – Это служит причиной затягивания сроков строительства ряда проектов». Однако директор департамента по гостиничному и ресторанному бизнесу Becar Commercial Property Moscow Андрея Чиликина считает по-иному: «В силу того, что рынки торговли и офисов стали более конкурентными, повысилась привлекательность гостиничного бизнеса. Благодаря этому крупные компании, уже имеющие опыт и реализованные объекты в других секторах недвижимости, готовы диверсифицировать свой бизнес за счет более сложных, длинных и рискованных проектов».

Помощь властей

Пожалуй, наиболее значительным событием 2007 года можно назвать то, что городские власти перешли от разговоров о необходимости активно налаживать гостиничное дело к конкретным мерам, стимулирующим его развитие.

Петербургское правительство разработало целый комплекс льгот, способствующих развитию гостиничного бизнеса: срок согласования документации сокращен до одного года, подход к оценке земель под отели изменен в сторону уменьшения стоимости участков, дополнительно расширен список адресов для объектов гостиничной инфраструктуры.

«Можно сказать, что 2007 год стал переломным для гостиничного рынка, - считает председатель Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Максим Соколов. - Ранее процесс реализации проектов в гостиничной сфере носил инертный характер, и три-четыре года назад стало ясно, что по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости, в гостиничной сфере наблюдается серьезный провал. Особое внимание к этому сегменту рынка, активная работа с инвесторами, а также предоставление им льгот позволили уже в 2006 году выровнять и стабилизировать ситуацию, а 2007 год дал уже значительный рост в этом направлении».

Сезонные изменения

Отельный бизнес в Северной Пальмире имеет ярко выраженную сезонность. Пик заполняемости традиционно приходится на летний период, а самый низкий уровень – на зимнее время. По мнению руководителя проекта ЗАО «ВТБ Капитал» Ирины Шариповой, в Петербурге резкие перепады заполняемости гостиниц в зависимости от времени года, дня недели или проведения крупных мероприятий выражены значительно сильнее, чем, например, в российской столице. «В Москве основной двигатель спроса – деловой туризм, поэтому заполняемость гостиниц в любое время года более или менее равномерна», - говорит она.

Впрочем, в последнее время и в Петербурге все большую популярность получает ориентация услуг гостиниц на деловой сегмент, поскольку он позволяет сгладить фактор сезонности и повысить среднегодовую заполняемость.

«Причиной высокой сезонности всегда была большая доля туристов, посещающих город с познавательными целями, и сравнительно меньшая доля бизнес-туристов в составе общего туристического потока, - считает Алексей Чижов. - Именно бизнес-туризм обеспечивает равномерную загрузку отелей в течение года. Тем не менее, сейчас доля бизнес-туристов растет, в некоторых гостиницах они составляют от 30% до 80% всех постояльцев. В целом, заполняемость гостиниц за счет сегмента индивидуальных и групповых рекреационных туристов составляет 20% и 48% соответственно».

Сезонность также является одним из важнейших факторов, влияющих на рентабельность гостиничного бизнеса. По данным Praktis CB, стоимость двухместного размещения в номере отеля категории «пять звезд» в течение «высокого» сезона составляет от 9020 до 22988 руб., в четырехзвезочной гостинице – от 4700 до 14700 руб., в гостинице эконом-класса – от 2000 до 7660 руб.

В «низкий» сезон наблюдается сокращение диапазона цен во всех категориях гостиниц. Так, стоимость проживания в отелях высшего ценового сегмента в этот период составляет от 5770 до 19796 руб, в отелях средней категории - от 3150 до 9450 руб., эконом-класс – от 1500 до 5810 руб.

Эксперты утверждают, что в 2008 году произойдет снижение темпов роста цен на размещение в гостиницах Санкт-Петербурга. По прогнозам специалистов Praktis CB рост цен составит 12-15% в год.

Вместо эпилога

Гостиничный сектор долгое время оставался в тени более востребованных офисного и торгового секторов коммерческой недвижимости. Однако сегодня явно наметились изменения в тенденциях развития отельного бизнеса.

Об этом свидетельствуют такие факты как появление западных гостиничных сетей, приход в эту сферу отечественных инвесторов, а также заинтересованность властей. И хотя темпы ввода новых объектов в ближайшей перспективе все еще не будут удовлетворять растущий спрос со стороны все возрастающего притока туристов, сегодня уже можно смело говорить о некотором прорыве на петербургском рынке гостиниц. Кстати, и увеличение спроса, по мнению экспертов, также положительно скажется на развитии рынка гостиничной недвижимости.

Дата публикации: 10:33 11 марта 2008

Источник: bpn.ru