Элитная недвижимость Петербурга - II: золотые квартиры вытесняют промзоны

По меркам Москвы и тем более Западной Европы элитного жилья в центре Петербурга мало. Но ситуация постепенно меняется. Намыв территорий у побережья Финского залива, вывод заводов с набережных позволит возвести много новых домов для состоятельных покупателей. Мы продолжаем публиковать цикл обзоров по рынкам элитной недвижимости России. Проект осуществляется в преддверии международной конференции Elite Estate, которая пройдет в Петербурге 20-21 мая 2008 г.

Питерские крыши

Во всем мире одним из самых престижных видов жилья считаются пентхаусы – шикарные апартаменты на последних этажах, имеющие выход на обустроенную крышу. По сути, - это индивидуальный коттедж на вершине многоэтажки, с отдельным лифтом, бассейном и другими атрибутами звездной жизни. В Петербурге с его линейной архитектурой классических пентхаусов мало. Много мансард, но это совершенно иной уровень комфорта.

«Классических пентхаусов в Петербурге всего несколько штук, - считает Леонид Сандалов, - это, к примеру, элитный объект на крыше дома по ул. Кораблестроителей, 32 (построен «Эталон-ЛенСпецСМУ»), несколько двухуровневых пентхаусов на Невском, 11, большой трехэтажный пентхаус площадью почти 1 тыс. кв. м. на наб. Робеспьера, 4 (дом «Возрождения Санкт-Петербурга»). Кроме того, шикарный пентхаус с куполом венчает жилой комплекс «Аврора» на Выборгской набережной, рядом с гостиницей «Санкт-Петербург» (застройщик - «Источник-Строй»).

В настоящее время в продаже находятся несколько пентхаусов в строящемся комплексе «Монблан» на Большом Сампсониевском пр. Объект возводит компания «Строймонтаж». Клиентам предлагаются пентхаусы, расположенные на высоте 51-65 м над уровнем города, площадью около 300 кв. м.

Шик промзон

Элитного жилья не хватает уже сейчас (многие объекты даже не успевают поступить в открытую продажу). И количество свободных участков под застройку неуклонно сокращается. Определенные перспективы развития первичного рынка элитного жилья связывают с освобождением территорий промышленных предприятий.

Так, еще в 2001 году «Корпорация С» построила на Манежной площади (Итальянская, 12) элитный жилой комплекс. Для реализации проекта пришлось освободить участок, на котором располагались производственные помещения завода «Спецавтоматика».

В ближайшее время Группа ВТБ собирается начать строительство многофункционального комплекса «Набережная Европы» на месте Российского научного центра «Прикладная химия» (территория 4,5 га между проспектом Добролюбова и наб. Малой Невы). Выбранный участок находится в самом сердце Петербурга. Владельцы элитного жилья в этом комплексе смогут созерцать из своих окон Стрелку Васильевского острова, Петропавловку, Ростральные колонны и другие памятники Северной столицы.

Еще одн крупный проект, предполагающий возведение элитного жилья, возможно, будет реализован на месте Балтийского завода, но это дело более отдаленного будущего.

Строительство дорогого жилья на месте промзон характерно не только для центра. К примеру, компания «Петербургская Недвижимость» собирается построить жилой комплекс премиум-класса Stockholm в Приморском районе (Приморское шоссе) на месте завода «Редан».

В Курортном районе компания «Сестра Ривер Девелопментс» к 2011 году собирается реконструировать южную часть Сестрорецкого инструментального завода площадью 13,9 га. Сейчас там располагаются восемь производственных корпусов постройки XVIII века. Здания - памятники архитектуры, поэтому их не тронут. Не исключено, что элитное жилье будет построено прямо внутри существующих корпусов (элитные объекты в бывших цехах, называемые лофтами, весьма популярны в Европе).

Компания «Модуль» возводит элитный жилой комплекс в исторической части Петергофа. Жилой комплекс станет частью ансамбля Гранильной фабрики, так как территория застройки включает Фабричный овраг и прилегающую к нему с востока часть Среднего Петергофа (Квартала за Гербом) до Фабричной улицы.

«На месте бывших промзон целесообразно возводить именно элитную недвижимость, иначе проект будет экономически не выгоден. Ведь застройщику приходится вкладывать немалые средства и в переезд промышленного предприятия», - говорит Олег Пашин. По его словам, чаще всего экономика проекта и рыночная ситуация предопределяет создание на таких территориях не только отдельно взятого жилого комплекса или объекта коммерческой недвижимости, но многофункциональной застройки, куда включаются и офисы, и жилье, и инфраструктура и т.д.

Впрочем, по словам руководителя отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Полины Яковлевой, многие участки такого рода обладают неблагоприятным окружением, которое существенно влияет на уровень проекта. Выходом из подобной ситуации может стать ориентация на людей рангом ниже, соответственно, понижение класса проекта – полагает эксперт. Аналогичной точки зрения придерживается Леонид Сандалов. По его мнению, крупные проекты по реновации территорий промзон приведут к развитию, скорее, сегмента бизнес-класса.

По закону элитарности

«Назвать среднюю цену элитного жилья в Петербурге невозможно», - считает Сергей Бобашев. По его словам, такие квартиры – штучный, эксклюзивный товар. «Можно ли привести среднюю стоимость яиц Фаберже?», - задает он риторический вопрос.

Впрочем, некоторые цифры – хотя бы в качестве иллюстрации – мы приведем. Так, по словам, Александра Гиновкера («Невский простор») самая дорогая на его памяти квартира была продана на Дворцовой набережной по цене $25 тыс. за кв. м. Но чаще на вторичном рынке жилой элиты называются цифры $15-20 тыс. за квадрат (можно предположить, что более дорогие объекты просто не попадают в листинги). Не менее трудно предсказать, какими темпами будет дорожать элитное жилье. Но то, что это будет происходить – никто не сомневается.

«Поскольку в исторической части Петербурга по-прежнему сохраняется дефицит предложения, можно с уверенностью говорить о том, что рост стоимости элитной недвижимости превысит инфляцию», - отмечает Илья Андреев. «Разрыв в стоимости между элитным жильем и недвижимостью эконом-класса будет продолжать расти, в то время как его доля относительно общего количества жилой недвижимости будет уменьшаться», - говорит специалист.

«По сравнению с 2006 г. темпы роста цен на элитное жилье значительно замедлились, хотя и остаются на высоком уровне. По итогам года средняя цена на квадратного метра на первичном рынке элитного жилья выросла на 40% - отмечают в компании Knight Frank.

Сергей Бобашев считает, что давать прогноз ценовой ситуации на рынке элитного жилья – задача неблагодарная. Этот рынок, по его словам, живет по своим законам и подвержен влиянию целого ряда факторов, не имеющих отношения к массовому рынку. «Если завтра, например, в США или Европе возрастет интерес к петербургскому антикварному жилью, оно будет довольно быстро скуплено заграничными инвесторами, и цены на него подскочат», - говорит Сергей Бобашев. В условиях, когда рынок ощущает дефицит по-настоящему качественного жилья, элитным зачастую называют и ту, недвижимость, которая имеет черты, скорее, бизнес-класса.

«Не каждому застройщику под силу создать проект высокого качества, таким образом, мы имеем то, что в престижной локации возводится объект, не соответствующий требованиям, предъявляемым к проектам класса А» - говорит Полина Яковлева. - Динамика цен подтверждает данную гипотезу: по некоторым домам в Петербурге (с явными недостатками в проекте) цены остались на уровне прошлого года, качественные же объекты выросли в цене.

По словам аналитика Сергея Бобашева, нередко категория проекта меняется прямо во время строительства. «Допустим, компания строит элитный дом. Ощутив интерес к нему со стороны покупателей, она решает пристроить еще один корпус, потом еще – и идея клубного жилья сводится на нет», - говорит г-н Бобашев. Но, возможна, по его мнению, и обратная ситуация, когда объект, позиционировавшийся как бизнес-класс, приобретает черты элиты.

«Нельзя забывать, что для элитного объекта основополагающим признаком является элитарное место. Идеальным с этой точки зрения объектом мог бы стать проект «Корпорации С», которая несколько лет назад собиралась построить жилой комплекс прямо в Михайловском саду. Но проект получил отпор со стороны общественности», - отмечает руководитель направления элитной недвижимости АН «Адвекс» Владимир Федоров.

На первичном рынке элитного жилья цены, как правило, ниже, чем на вторичке – от $8-10 тыс. Но это касается квартир, которые по своим характеристикам ближе к бизнес-классу. Если же речь идет об эксклюзиве (например, пентхаусе), то тут цена может начинаться от $ 20-30 тыс. за кв.м. А, скажем, в реконструируемом экс-общежитии СпбГУ на углу Мытнинской набережной и Зоологического переулка, цена продаж, по прогнозам Владимира Федорова, может составить $30-70 тыс. за квадрат.

Конкурент Рублевки

В городе остается все меньше участков, на которых можно построить элитное жилье. Не удивительно, что внимание инвесторов и покупателей все чаще обращается на ближайшие пригороды и престижные земли Ленобласти. Тем более что с учетом пробок, добраться до работы из загородного коттеджа порой бывает быстрее и проще чем с того же самого Крестовского.

По данным компании Knight Frank, объем предложения в сегменте дорогой загородной недвижимости практически не изменился по сравнению с 2007 годом, на данный момент в рыночной реализации находятся чуть менее 600 коттеджей в 13 коттеджных поселках.

«Географическими лидерами рынка по-прежнему остается северное направление – Выборгский и Всеволожский районы, доля которых в предложении составляет порядка 76%», - говорит Полина Яковлева (Knight Frank).

Впрочем, у самых требовательных покупателей сегодня наиболее востребована недвижимость в Курортном районе. Город Сестрорецк, поселки Солнечное, Репино, Комарово являются лидерами элитной малоэтажной застройки среди пригородов Петербурга. Цена сотки земли в наиболее престижных местах района у северного побережья Финского залива, по словам генерального директора АН «Невский простор» Александра Гиновкера, достигает планки $40 тыс. за сотку. А два года назад – вспоминает эксперт - один из участков в поселке Солнечное Курортного района был продан по цене $50 тыс. за сотку (для сравнения, на Рублевке можно купить землю за 30 тыс. за сотку, хотя есть предложения и по $150-300 тыс.).

У побережья коттеджных поселков практически нет. Там ведется индивидуальная точечная застройка, возводятся дорогие резиденции питерской элиты. Зато много элитных поселков строится дальше от побережья, в районе Репино – Комарово – Ленинское (в компании «Олимп-2000» эту территорию окрестили вторым «золотым треугольником»).

Унять тоску петербургской элиты по утраченным некогда дворцам призван элитный комплекс «Северный Версаль» (ООО «Конкорд Менеджмент и Консалтинг»). Он возводится практически на границе Курортного района с Приморским, на берегу озера Лахтинский разлив. Всего в нем предусмотрено сорок пять дворцов площадью от 330 до 2,2 тыс. кв. м., повторяющих (пусть и в меньших масштабах) шедевры петербургского классического зодчества.

Эксперты считают, что рынок элитной недвижимости Петербурга пока находится в стадии формирования. Перспективы его развития (в том числе в сравнении с рынками Москвы, Сочи, других регионов России) будут обсуждаться на международной конференции Elite Estate. Она пройдет в Петербурге 20-21 мая 2008 года в Петербурге пройдет. На конференции будет рассмотрен самый широкий круг проблем, касающихся рынка элитной недвижимости России. Подробности можно узнать на сайте www.proelite.ru.

Дата публикации: 10:46 17 марта 2008

Источник: bpn.ru