Офисы и магазины премиум-класса выходят за пределы центра

До недавнего времени принадлежность коммерческой недвижимости к премиум-классу в Петербурге определялась ее расположением в историческом центре. Но ситуация меняется. Теперь неотъемлемым атрибутом таких объектов считают эксклюзивное обслуживание. Фактор места сдает свои позиции.

Мы продолжаем публиковать запланированный цикл обзоров рынков элитной недвижимости России. На этот раз тема статьи – коммерческая недвижимость премиум-класса Северной столицы. Проект осуществляется в преддверии международной конференции Elite Estate, которая пройдет в Петербурге 20–21 мая 2008 года.

Коридоры элитной торговли

Сегодня основными игроками на рынке элитной торговли являются бутики, наибольшая концентрация которых формируется на главной магистрали Петербурга – Невском проспекте, а также на Большом проспекте Петроградской стороны (так называемые Невский и Петроградский торговые коридоры). Поскольку количество парковочных мест в данных районах города ограничено, элитных торговых центров здесь крайне мало: доминируют бутики, расположенные во встроенно-пристроенных помещениях.

По мнению экспертов, сегмент торговых помещений класса «люкс» в Петербурге проходит только стадию зарождения. «Одна из основных проблем бутиков высоких марок состоит в том, что их целевые потребители постоянно путешествуют по всему миру, а зачастую, де-юре проживая в России, де-факто проводят в Петербурге по два-три месяца в году, – говорит Елена Снегирева, консультант торгового департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis. – Эти люди уже привыкли покупать себе одежду и обувь непосредственно в Милане и Париже, поэтому местным представителям нужно приложить удвоенные усилия для того, чтобы ситуация поменялась.

Считается, что лишь около 5% жителей Москвы являются потребителями товаров уровня «люкс», а в Северной столице этот показатель еще ниже».

Требования к помещению, в котором может расположиться бутик, очень жесткие. По словам Елены Снегиревой, это должно быть отдельное помещение/здание, выходящее фасадом на Невский проспект или Большой проспект Петроградской стороны, имеющее большие витрины (а не просто витринные окна), отдельный вход, высокие потолки (3,5 м и выше), соответствующее окружение. «Вопрос местоположения в таком случае даже не стоит: оно должно быть самое лучшее, – говорит г-жа Снегирева. – Помещение «чуть подальше и чуть подешевле» даже не рассматривается.

Высокие марки традиционно не тяготеют к географической экспансии, и жесткого плана развития у них, как правило, нет».

Сегодня в Петербурге существует пять центров торговли, имеющих в своем составе бутики. Торговый центр Apriori Gallery расположен на Большом проспекте Петроградской стороны, 56. Общая площадь здания – 8,5 тыс. кв. м. Четыре этажа занимает торговая зона, на двух верхних этажах расположены офисные помещения. Зона развлечений включает в себя панорамный ресторан. Арендаторами в торговом комплексе являются операторы таких брендов, как Nomination, Lancel, Swarovski, J.Lo by Jennyfer Lopez и др. Арендная ставка составляет в среднем 23 тыс. руб./кв. м/год (максимальная – 46 тыс. руб./кв. м/год).

На Казанской улице, 3, располагается торговый центр Vanity Opera. Его общая площадь составляет 5,9 тыс. кв. м. В зону развлечений торгового центра входит ресторан La Terrazza. Арендаторами в торговом центре являются операторы таких брендов, как Prada, Christian Dior, Dolce&Gabbana, Lanvin, Nina Ricci и др. Паркинг составляет 57 машино-мест. Арендная ставка равняется 90 тыс. руб./кв. м/год.

Торговый центр Grand Palace расположен на пересечении Итальянской улицы и Невского проспекта. Его общая площадь – 20 тыс. кв. м. В зону развлечений включены клуб-рестораны 7 Sky Bar, Lumier. Арендаторами в торговом центре являются Trussardi, Laurel, Wolford, Sonia Rykiel, J.M.Weston, St. James, Mania Grandiosa, Baldinini и др. Арендная ставка составляет от 21,8 тыс. до 41,4 тыс. руб./кв. м/год.

На втором этаже Невской линии Большого Гостиного Двора располагается «Галерея Высокой Моды». Ее площадь составляет 2 тыс. кв. м. В галерее представлены такие бренды, как Alan Paine, Alberto Guardiani, Dolce&Gabbana, Gardesi, Givenchy, Gianfranco Ferre и др. «Галерея Русских Дизайнеров» расположена в торговом комплексе Baltiysky Fashion Gallery на Большом проспекте Васильевского острова, 68. Площадь галереи составляет 1,5 тыс. кв. м. Она специализируется на демонстрации коллекций российских дизайнеров: Larissa Pogoretskaya, Leonid Alexeev, Princess and Frogs, Vitamin (Елена Бионди), Sultanna Frantsuzova, Valentin Yudashkin и др.

По мнению Дмитрия Золина, управляющего партнера компании LCMC, рынок торговых центров премиум-класса в Петербурге еще не сформирован и отличается низкой конкурентоспособностью. «Основной недостаток существующих конкурентных объектов (за исключением «Галереи Высокой Моды» – в силу ее выраженной направленности на демонстрацию дизайнерских работ) заключается в отсутствии четкого позиционирования объектов и определения целевой группы», – считает Дмитрий Золин.

Сейчас в нашем городе на разных этапах строительства и реконструкции находятся три торговых центра премиум-класса, причем два из них будут располагаться вне исторического центра города. На 2009 год намечен ввод в эксплуатацию первой очереди торгового комплекса «Невский Колизей». Его возводит итальянская компания Margheri Group. Комплекс будет располагаться вблизи поселка Бугры. Площадь объекта – 40 тыс. кв. м, емкость паркинга – 10 тыс. машино-мест. Планируется, что в торговом центре разместится торговая галерея известных европейских дизайнеров. Особенность проекта – формирование искусственного моря «Ривьера» с настоящими волнами, белым песком и другими атрибутами пляжной жизни.

В октябре 2005 года компания Mercury получила право на реконструкцию Дома ленинградской торговли (ДЛТ) на Большой Конюшенной улице, 21–23. Согласно проекту четыре этажа здания будут отведены под торговлю, а на пятом расположится ресторан. Во дворе торгового комплекса создадут стоянку на 350 автомобилей. Компания Mercury – известный продавец элитной одежды в России. Реконструированный торговый центр предположительно станет площадкой для марок, традиционно поддерживаемых этой фирмой.

Торговый комплекс «Атлантик-Сити» разместится на участке, ограниченном улицами Савушкина, Беговой, Туристской, а также Приморским проспектом. Девелопер проекта – компания «Атлантик». Общая площадь комплекса составляет 108 тыс. кв. м, из которых 52 тыс. будет занимать торговая зона. Объект уже готов к сдаче, и открытие его планируется весной текущего года. В комплексе предполагается создание торговой галереи класса «премиум».

Офисная богема

Арендаторов, предъявляющих высокие требования к качеству офисных помещений, становится все больше. Спрос на бизнес-центры класса «А» в Петербурге превышает предложение. Несмотря на появление новых объектов высокого класса, эксперты сходятся на том, что на рынке по-прежнему наблюдается дефицит высококачественных офисов.

По данным компании LCMC на начало текущего года, в Северной столице действует 18 деловых центров класса «А», их общая площадь составляет 139,6 тыс. кв. м. Почти все высококлассные объекты располагаются в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском и Калининском районах, три – на Петроградской стороне, три – в старой части Васильевского острова и 10 – в Центральном районе.

Уровень арендных ставок определяется близостью к историческому центру города. Например, в бизнес-центрах Адмиралтейского района ставки минимальны для объектов класса «А» – 740 руб./кв. м/мес. В деловых центрах на Васильевском острове, Петроградской стороне, Центральном районе, на Свердловской набережной средняя арендная ставка – 1,5 тыс. руб./кв. м/мес. средняя арендная ставка – 1,5 тыс. руб./кв. м/мес. Ставки аренды достигают максимальных значений в бизнес-центрах на Невском проспекте – до 2,75 тыс. руб./кв. м/мес.

Каждый из бизнес-центров класса «А» в Петербурге – единичный, а часто и уникальный проект, поскольку высокий класс предполагает сочетание престижного местоположения, эффективного управления и сопутствующей инфраструктуры (техническая оснащенность, инженерия, достаточное количество парковочных мест).

Основная характеристика деловых объектов класса «А» – это престижное расположение. Как правило, офисы подобного уровня находятся в историческом центре Петербурга. Арендаторы делают такой выбор не только из соображений престижа, но также из-за удобства. «Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном районе, Адмиралтейском, Петроградском, Василеостровском. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в 20 минутах езды на машине до центра города, – говорит Дмитрий Золин. – Иначе собственнику бизнес-центра не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы. Однако необходимо отметить, что в последнее время появилась тенденция строительства офисных площадей класса «А» за пределами исторического центра города». Причина тому – дефицит земельных участков в центре, серьезные ограничения по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют Петроградскую набережную, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую, набережную Обводного канала. А также территории, прилегающие к Московскому проспекту и Пулковскому шоссе. Широкий спектр предоставляемых услуг, хорошая транспортная доступность и возможность организации цивилизованной и удобной парковки становятся решающими факторами при выборе деловых площадей. Вероятно, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится.

Растет значимость грамотного управления бизнес-центрами. По словам генерального директора компании «Praktis. Управление и Эксплуатация» Анны Деркач, низкий уровень обслуживания может привести к понижению класса делового объекта. Качество работы управляющей компании должно соответствовать высокому уровню арендной ставки. Если клиенты заметят несоответствие между заявленным классом, стоимостью аренды и уровнем сервиса, они найдут другой объект с лучшим сочетанием цена/качество. «Несмотря на высокую стоимость аренды, дорогой ремонт и хорошее местоположение, бизнес-центр не будет восприниматься как объект класса «А», если его управление осуществляют непрофессионалы – считает Анна Деркач. – Более того, из-за низкого качества работы управляющей компании строительные конструкции здания начнут ветшать, инженерные системы – выходить из строя. И единственным достоинством объекта станет его местоположение. Чтобы соответствовать классу «А», этого уже недостаточно».

В 2008 году планируется ввести в эксплуатацию 11 бизнес-центров класса «А» общей площадью 122,5 тыс. кв. м. К наиболее крупным проектам относятся три офисных центра «Сенатор» (на улице Профессора Попова, на 18-й линии ВО и на Большой Пушкарской улице), бизнес-центр Renaissence Plaza на улице Марата, «Демидов Хаус» в переулке Гривцова и вторая очередь делового центра «Бенуа» на шоссе Революции.

В 2010 году прогнозируется открытие четырех объектов класса «А», в том числе двух бизнес-центров «Сенатор» (на улице Чапаева и улице Кропоткина) и первой очереди делового квартала «На Малой Охте». Их общая площадь составит 206,5 тыс. кв. м.

После 2010 года предполагается ввод пяти крупных многофункциональных объектов, в составе которых построят высококлассные бизнес-центры общей площадью более 500 тыс. кв. м. К таким объектам относится многофункциональный комплекс Clover Plaza на Ушаковской набережной (2011 год). На 2012 год запланирован ввод в эксплуатацию двух деловых кварталов – «Полюстрово» на шоссе Революции и «На Малой Охте» на Малоохтинском проспекте, а также офисно-делового комплекса «Невская Ратуша» в квартале, ограниченном Дегтярным переулком, улицами Моисеенко и Новгородской. Открытие многофункционального комплекса «Парадный квартал» на территории, ограниченной улицами Радищева, Кирочной, Парадной и Виленским переулком, запланировано на 2013 год. В 2016-м в Северной столице должен появиться деловой квартал «Охта-Сити» на Красногвардейской площади.

По мнению экспертов, рынок офисной недвижимости Петербурга в сегменте класса «А» пока не насыщен. «Спрос превышает предложение, – говорит Олег Спивак, директор по консалтингу Becar Commercial Property SPb. – Заполняемость высококлассных бизнес-центров составляет 98–99%, причем в новых объектах это происходит уже на этапе строительства. Однако большое количество заявленных проектов позволяет говорить о возможном насыщении рынка в ближайшие четыре-пять лет».

Звездная россыпь

Гостиницы премиум-класса в Петербурге занимают всего 9% от общего количества отелей в городе. К классу «люкс» относятся пятизвездочные объекты или высококомфортабельные четырехзвездочные гостиницы, которые управляются международными операторами. По данным компании LCMC, на начало 2008 года в Северной столице существует 17 объектов премиум-класса, номерной фонд которых составляет 4 670 номеров, что равняется примерно четвертой части общего объема гостиничного номерного фонда в городе.

К пятизвездочным гостиницам в Петербурге относятся семь объектов: Grand Hotel Europe (orient Express) на Михайловской улице, Corinthia Nevsky Palace на Невском проспекте, Astoria (Rocco Forte) на Большой Морской улице, Kempinski Moika на набережной реки Мойки, «Балтийская звезда» в Стрельне (Березовая аллея, 3), «Талион Империал Отель (Eliseev Palace) на набережной реки Мойки и Golden Garden на Владимирском проспекте.

Четырехзвездочных отелей – десять. Наиболее крупные из них – это «Park Inn Прибалтийская» на улице Кораблестроителей, «Park Inn Пулковская» на площади Победы и Holiday Club в Биржевом переулке.

Большая часть гостиниц класса «премиум» располагается в центральных районах города – Центральном, Адмиралтейском. Василеостровском. В перечень основных услуг, предоставляемых отелями премиум-класса, входят ресторан русской и интернациональной кухни, винный погреб, оздоровительный центр (СПА или фитнес), круглосуточное обслуживание в номерах, услуги прачечной и химчистки, спутниковое телевидение, доступ в интернет, транспортные услуги, прокат машин, экскурсионное обслуживание, визовая поддержка и регистрация, банкетные и конференц-залы, парикмахерская, система видеоконтроля и безопасности, камера хранения.

Стоимость размещения в гостиницах и мини-гостиницах премиум-класса зависит от нескольких параметров: близости привлекательных для туристов объектов, категории номера («стандартный», «полулюкс», «люкс», «апартаменты» и др.), уровня управления и известности бренда гостиничного оператора; спектра предлагаемых услуг.

Ценовой диапазон стоимости одноместного размещения в объектах класса «премиум» в стандартных номерах колеблется от 2 720 руб./сутки (гостиница «Нептун») до 11 970 руб./сутки (Kempinski Moika) во время «низкого» сезона и от 6 660 руб./сутки (Holiday Club) до 23 690 руб./сутки (Kempinski Moika) во время «высокого» сезона (цены с учетом НДС, без завтрака). Тарифы могут измениться в зависимости от загрузки в течение года.

В 2008–2009 годах в городе запланировано введение в эксплуатацию семи высококлассных отелей с номерным фондом, составляющим 1,5 тыс. номеров. Это две гостиницы Movenpick на Большой Конюшенной улице и набережной реки Мойки, гостиница Starwood на Литейном проспекте, Corinthia на Невском проспекте, отель Intercontinental в переулке Антоненко, Novotel на Малой Морской улице и Domina Prestige на Большой Морской улице.

Эксперты рынка отмечают увеличивающийся интерес международных операторов к гостиницам премиум-класса Петербурга. На 2008–2009 годы запланировали выход на рынок Северной столицы такие международные гостиничные операторы, как SOK Holding (Финляндия), Вest Western, Starwood, Marriott International (США), Domina Hotels&Resorts (Италия), Accor (Франция), InterContinental Hotels Group (Великобритания) и др.

География размещения отелей класса «премиум», по мнению экспертов, также расширится. «Гостиницы четырех- и пятизвездочные будут строить ближе к транспортным терминалам. Например, на Московском проспекте, на Васильевском острове (в связи с развитием территории по проекту «Морской фасад») и в пригородах (ближе к Пушкину, Павловску и Петродворцу), – считает Дмитрий Золин. – Это зависит и от нехватки земельных участков в центре города (или их дороговизны из-за обременений или высокой стоимости участков), и от развития депрессивных промышленных районов города как новых экономических зон».

Несмотря на обилие требований к высококлассной коммерческой недвижимости, понятия «класс «А», «люкс», «премиум» пока не имеют четких общепринятых определений, что может вводить в заблуждение как самих участников рынка, так и покупателей. Внести ясность в данные вопросы – одна из задач проводимой в Петербурге международной конференции Elite Estate.

Дата публикации: 16:17 15 апреля 2008

Источник: bpn.ru