Ипотека в Подмосковье: главный аргумент – цена

Масштаб цен на московские квартиры заставляет тех, кто хочет приобрести квартиру в кредит, отказаться от покупки на какое-то время и попытаться накопить недостающие средства или же начать декларировать преимущества аренды жилья. Однако если жилплощадь нужна позарез, а денег на Москву уже не хватает, приходится вплотную задумываться о покупке квартиры в области.

Так и происходит на практике. По словам Кристины Рзаевой, директора по продажам Независимого бюро ипотечного кредитования, «с января цены на недвижимость стремительно растут. Ставки по ипотечным кредитам тоже не отстают и стабильно повышаются. Доходы у людей растут на порядок медленнее, поэтому неудивительно, что интерес постепенно переключается с московской недвижимости на более дешевую – в Подмосковье».

Оговоримся, что большинство покупателей пока не готовы отказаться от мечты о квартире в Москве. Однако цены и поведение продавцов, повышающих цену на каждом этапе сделки, заставляют все большее число покупателей призадуматься, ведь для приобретения московской квартиры по ипотеке нужно иметь доход $4-5 тыс. Как рассказал Сергей Калайтан, руководитель направления «Вторичная недвижимость» Национальной риелторской группы (NRG), «некоторые перемещают внимание на ближнее Подмосковье, остальные же ждут падения цен в Москве или стараются накопить еще денег, но хотят жить именно в столице: 85% покупателей стремятся приобрести жилье в Москве и около 15% – в области».

И все же цена становится сильным аргументом. «Разница в цене на московские и областные квадратные метры достигает 30%, даже если дома видны из окон, как в Бутово и Щербинке. Поэтому массовый спрос смещается в ближайшее Подмосковье», – отмечает Михаил Романов, руководитель Ипотечного центра МГСН. «Однокомнатная квартира в столице в реальности стоит от $200 тыс. Многие люди рассчитывают купить за $250 тыс. двухкомнатную квартиру в Москве, но в настоящее время это невозможно. Между тем в Подмосковье за $200 тыс. можно приобрести двухкомнатную квартиру 50 метров в уже построенном новом доме», – рассказывает Сергей Калайтан.

Раз квартиры дешевле, то и в кредит потребуется брать меньшую сумму. «После прокатившегося мирового ипотечного кризиса банки ужесточили условия для «серых» заемщиков, получить большую сумму кредита, достаточную для покупки квартиры в Москве, с данным видом доходов стало труднее. А приобретение недвижимости в Подмосковье потребует значительно меньший размер подтвержденных доходов», – сообщает Кристина Рзаева.

По словам Михаила Романова, «ипотека на квартиры в Подмосковье от московской не отличается. Банки в основном московские, поэтому технология выдачи кредитов и условия те же. Если раньше банки с недоверием относились к сделкам с подмосковными квартирами, то теперь ситуация изменилась, и особых проблем с одобрением квартир в области нет». Эксперт сообщает, что самые популярные объекты – те, что ближе всего к Москве: Люберцы, поселок Московский, Химки, Куркино, Долгопрудный, Балашиха, Щербинка, Домодедово, Мытищи, Павшинская пойма. Есть спрос и на более отдаленные города (в пределах 70 км), например Дмитров, Серпухов, Ступино.

По оценке Независимого бюро ипотечного кредитования, самыми востребованными городами области являются Химки, Одинцово, Люберцы, Мытищи, Балашиха, Реутов. Догоняют первую пятерку Железнодорожный, Лобня, Сходня, Подольск, Королев, Щербинка.

Квартиры в Москве малодоступны для покупателей по ипотеке не только из-за цены, но и потому что очень сложно подобрать жилье в соответствии с требованиями банков. Сергей Калайтан дает такую картину: «Сегодня по Москве появляется 30 тысяч предложений в день. Из них примерно 4 тысячи – это комнаты и доли, 15% – элитное жилье.

Добавьте к этому массу квартир уже проданных, находящихся под авансом или снятых с продажи. Из оставшихся нужно подобрать варианты, подходящие под ипотеку. Как правило, по юридическим основаниям отсеивается «свежее» наследство и квартиры, перешедшие в собственность по недавним решениям суда. В Подмосковье рынок еще живой: выставляются на продажу 5-7 тысяч квартир в день, и это реальные варианты. К ипотечникам в области относятся лучше, чем в Москве. Особенно заинтересованы в покупателях собственники квартир в дальнем Подмосковье».

Так что удаленные города Подмосковья перестают быть ипотечным «медвежьим углом». «По границе области сделки тоже проводятся. Кредитные организации расширяют свою филиальную сеть в области. В подмосковных городах открываются дополнительные офисы. А если в данном городе есть отделение банка – ипотечную сделку здесь произвести будет несложно. Крупные банки, например Сбербанк, «Уралсиб», «Возрождение», очень активно работают в Подмосковье», – рассказывает Михаил Романов. Филиалы на местах работают с застройщиками, работающими в этом же городе.

Что касается новостроек, то по области существует небольшое количество льготных программ: на стадии строительства ставка 8%, затем, после получения свидетельства о собственности, – в пределах 12-13%. Такова, например, программа инвестиционной компании МГСН совместно с Независимым строительным банком в Павшинской пойме. Программу с аналогичными условиями реализует «СУ-155» совместно с банком «Зенит» и КБ «Независимый строительный банк». В то время, когда дом строится, сдается Госкомиссии и оформляются все документы (а на это уходит 2-3 года), кредит обслуживается по ставке заметно ниже рынка.

Михаил Романов рассказывает, что в Подмосковье «реализуются комплексные проекты: в одном микрорайоне строятся не только жилые дома, но и школы, больницы, поликлиники, детские сады, торговые и развлекательные комплексы, спортивные объекты с учетом нормативов по обеспечению жителей социальной инфраструктурой». Однако областные новостройки «вызывают у покупателей опасения из-за многочисленных нашумевших историй с мошенничеством. Поэтому только 30% обращаются с целью приобрести квартиры во вновь возводимых домах, а 70% – за вторичным жильем», – сообщает Сергей Калайтан.

Вторичный рынок в Подмосковье более разнороден, чем в столице. «Если в Москве уже практически не осталось откровенно ветхих строений (за исключением центра города, но это отдельный сегмент рынка), то на вторичном рынке в области приходится иметь дело с более разнообразным жилым фондом: где-то деревянные, где-то смешанные перекрытия, где-то деревянная крыша. Банку сложнее провести проверку такого объекта, поэтому придется потратить время на сбор документов о том, что дом не аварийный», – обращает внимание Михаил Романов. Оценка квартиры за пределами МКАД стоит на 1500-2000 руб. дороже за счет выезда эксперта.

В то же время «к объекту залога в Подмосковье банки относятся заметно лояльнее: тут можно купить квартиру и в панельной пятиэтажке, и в доме малой этажности (менее 5 этажей). Аналогичную квартиру в Москве банки не одобрят», – подчеркивает Кристина Рзаева. Но у этой лояльности есть и пределы. Купить с использованием заемных средств квартиру в нерасселенном бараке в расчете на снос банк не позволит.

Многие покупатели, когда речь заходит о Подмосковье, вспоминают о транспортных проблемах. В ответ Сергей Калайтан приводит пример «города Лобня, который сейчас очень активно застраивается. Туда можно доехать за 40 минут на электричке от Савеловского вокзала, для сравнения, по Москве можно добираться и дольше».

На областном рынке существует неутешительная тенденция, на которую обращает внимание Сергей Калайтан: «по ценам отдельные районы области, например Люберцы, поднимаются на уровень Москвы. Одинцово и Зеленоград стоят примерно одинаково, хотя формально Зеленоград является частью Москвы». Если эта тенденция сохранится, покупателям придется переключать спрос на все более далекие от МКАД города либо коренным образом пересмотреть свой подход к решению жилищных проблем.

Дата публикации: 12:21 25 апреля 2008

Источник: bpn.ru