Ипотека - панацея от мировых бед?

Когда перед разоренной Второй мировой войной Европой встала проблема, как обеспечить население доступным жильем, именно ипотека сыграла в этом решающую роль. С ее помощью правительства решали не только жилищные и социально-экономические проблемы, но также и укрепляли банковский и строительный секторы и связанные с ними отрасли экономики.

Банки-универсалы

Несмотря на то, что Европа благополучно пережила все тяжелые последствия войны, проблема, как обеспечить достойным жильем своих граждан и где взять необходимые средства для развития жилищного строительства, не перестала быть для европейских государств актуальной.

В мире было создано и успешно действуют по сей день четыре основных вида привлечения необходимых денежных средств для решения данной задачи: депозиты в универсальных банках, депозиты по контрактным жилищным сбережениям, ипотечные облигации специализированных (ипотечных) банков и ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке ипотечных кредитов.

Универсальные банки, привлекающие средства населения и организаций в основном в виде различных депозитов готовы предоставить не только кредиты самой широкой направленности (на приобретение жилья, улучшение жилищных условий и т.п.), но и инвестировать в строительство или финансирование различных проектов. Ипотечное кредитование населения подобными банками довольно широко представлено в Западной Европе.

Основная проблема для универсальных банков, предоставляющих такие услуги,  -  необходимость поддержания текущей ликвидности и уравновешивание долгосрочных активов и краткосрочных пассивов. Банк не может бесконечно наращивать долю ипотечных кредитов в своем портфеле: для снижения рисков он должен проводить самые разнообразные финансовые операции. Поэтому ипотечные кредиты, выдаваемые универсальными банками, наиболее востребованный вид кредитования. В европейских странах они составляют более 50% от общей суммы выданных ипотечных кредитов.

Несите ваши денежки...

Денежные средства населения - основа еще одной модели жилищных сберегательных программ. В мире получили широкую известность две формы контрактных жилищных сбережений. Это более закрытая немецкая система строительных сберегательных касс (Баушпаркассе), где граждане копят деньги исключительно на недвижимость, получая за размещение своего депозита чуть более низкий, чем общерыночный, процент. Члены таких ССК имеют возможность взять кредит на жилье также под более низкие, чем существующие на рынке, ставки. Подобная схема особенно распространена в Германии и Австрии, где она поддерживается государственными субсидиями и налоговыми льготами.

Открытая французская модель жилищных сбережений создана для людей, не только желающих получить ипотечный кредит, но и стремящихся накопить деньги. Население привлекают в данной модели несомненные плюсы по сравнению с обычными накопительными программами, так как ее участники могут воспользоваться некоторыми налоговыми послаблениями и государственной премией по истечении срока контракта. Как правило, строительно-сберегательные кассы успешно действуют при условии государственной поддержки и государственного же надзора за их деятельностью и предназначены в основном для вкладчиков со средним достатком, желающих взять небольшой кредит. Тем не менее, подобный вид кредитования не слишком популярен: в общей массе выдаваемых кредитов он занимает где-то 5 процентов.

Мир, дружба, ценные бумаги

Специализированные ипотечные банки действуют в основном на европейском рынке ипотечных кредитов (в Германии, скандинавских странах, Польше). Они предлагают гражданам "длинные" кредиты на основе средств, полученных от продажи ипотечных облигаций. Низкая доходность подобных ценных бумаг компенсируется их высокой надежностью, так как, в конечном итоге, они обеспечены недвижимостью. В тех странах, где действует данная модель ипотечного кредитования, государственные власти берут на себя все функции по контролю и регламенту деятельности этих финансовых институтов. Восемьдесят пять процентов европейского рынка ипотечных облигаций приходится на долю Германии (страна занимает в этом вопросе 3 место в мире), Швеции, и Дании.

Сегодняшняя Европа стремится к интеграции не только в политической, но и в экономической сфере. Введение общей валюты не могло не оказать серьезного влияния и на рынок ипотечных кредитов. Европейский союз сделал открытыми для общеевропейской конкуренции ипотечные рынки различных стран, входящих в состав ЕС. Тем не менее, на любом национальном рынке свободная деятельность организаций, занимающихся ипотечным кредитованием, регулируется национальными контролирующими органами. Гармонизация общеевропейской экономической сферы позволяет уменьшать валютные и процентные риски, сделать прозрачной политику формирования цен на кредиты, сокращать затраты по переводу денег из одной страны в другую. Эксперты считают, что в будущем нас ждет значительное увеличение доли ипотечных облигаций в общем объеме ипотечного кредитования, так как на основе слияния национальных рынков ипотечных ценных бумаг будет создан общеевропейский рынок, где они будут свободно обращаться.

Ипотека с национальным колоритом

Рассматривая ипотечные рынки современной Европы и выделяя в них общие для всех стран модели, тем не менее, необходимо отметить, что национальные особенности не могли не наложить на них свой отпечаток.

Наиболее ярко это проявилось на примере Франции, которая во чтобы то ни стало стремится сохранить свое особое положение в рамках ЕС. Здесь очень сильно влияние государства  на усиление финансовой поддержки своего населения в решении жилищных вопросов: как в виде налоговых льгот, так и прямых жилищных субсидий. Любой французский банк имеет право заниматься ипотечным кредитованием - специального разрешения ему для этого не нужно. Особую лицензию на право выдачи ипотечных кредитов (не привлечение депозитов!) должны получить только финансово-кредитные организации, намеревающиеся войти на этот рынок. Ипотека существует в виде жилищных накопительных программ, депозитов в банках, ипотечных ценных бумаг. Последние выпускаются, как правило, Земельным Французским Кредитом, Кассой Рефинансирования Жилья и еще несколькими организациями.

В Германии ипотечный рынок, функционирующий, главным образом, как депозитный и рынок ипотечных ценных бумаг, находится под сильным контролем государства. По закону выпускать ипотечные облигации разрешено только банкам, имеющим специальную лицензию. На ипотечном рынке действуют четыре основных игрока: ипотечные банки, депозитные сберегательные банки, кредитные кооперативы и строительно-сберегательные кассы. Отличительной чертой немецкой системы жилищного финансирования является то, что обычно гражданин, берущий кредит на жилье, обращается сразу в несколько финансовых кредитных институтов.

В отличие от Германии, где государство прямо участвует в регулировании ипотечного рынка, в Великобритании влияние государства минимально. Ипотечный рынок этой страны - прерогатива строительных обществ, специализированных финансовых институтов, ориентированных на привлечение средств населения в виде депозитов и выдающих на их основе кредиты на приобретение жилья. Помимо них, британцы могут обратиться за ипотечным кредитом в коммерческие банки и к представителям зарубежных финансовых фирм, работающих как консолидированные кредиторы. Популярным в Великобритании является долгосрочный ипотечный договор, заключаемый одновременно с банком и страховой компанией. Банк предлагает  переменную процентную ставку, страховая компания - накопительное страхование жизни на сумму кредита. Заемщик платит двум финансовым организациям, получая при этом определенные налоговые льготы при выплате страховых взносов. Но по истечении срока кредита именно страховая компания выплачивает банку-кредитору заемную сумму.

Наталья Самарина

Дата публикации: 09:35 23 июля 2004