Строить, чтобы расселять

Ленинградская область на практике приступает к реализации программ капитального ремонта жилья и расселения жителей из аварийного фонда. Расселение, которое годами сдерживалось из-за недостатка средств, начинается с помощью Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Руководство Ленобласти намерено предоставлять обитателям аварийных квартир только новое жилье. Это означает строительство и развитие ипотечных программ даже в тех районах, где в последние годы новых домов почти не возводилось. Хотя половина области по-прежнему остается за чертой строительства, в регионе началась отработка нескольких схем обеспечения бюджетников и расселяемых жителей аварийных домов новым жильем за счет строительства быстровозводимых малоэтажных зданий.

Заявка на ремонт

По крайней мере, два региона России (Саратовская и Тамбовская области) подали в Фонд содействия реформированию ЖКХ вторые заявки на получение федеральной финансовой поддержки капремонтов и расселения жителей из аварийных домов. Деньги по первым заявкам уже выделены. Однако Ленинградская область до сих пор не подала и первого прошения.

Сроки подачи заявки переносились дважды. По версии областного Правительства – из-за неготовности муниципалитетов, которые не смогли в установленные сроки выполнить требования Фонда о переводе предприятий ЖКХ в частные руки и создании в домах ТСЖ.

Как сообщил председатель областного Комитета по ЖКХ и ТЭК Сергей Мяков, представители его ведомства уже отправились в Москву для подачи документов, и окончательно заявку предполагается согласовать в июне. Эта первая заявка – на финансирование капремонта жилья – составлена всего на 151 млн руб. Основой для нее стали документы из 11 районов: Бокситогорского, Волосовского, Всеволожского, Волховского, Гатчинского, Кировского, Лодейнопольского, Лужского, Сланцевского, Тосненского, Тихвинского. Заявка Выборгского района забракована: здесь все 100% акций управляющей компании ЖКХ остаются в руках муниципалитета второго уровня. Деньги из федерального Фонда пойдут в районы «транзитом» через область. В целом на капитальный ремонт в нынешнем году регион намерен получить 600 млн руб. и еще 400 млн – на расселение аварийного жилья. За четыре года область намерена вложить в реформу ЖКХ 7 млрд руб. – 4,4 млрд собственных и 3,6 млрд федеральных денег.

Аварийное расселение

Одной из самых острых остается проблема аварийных домов. «Аварийного жилья в области критически много, почти 120 тыс. кв. м», - признает руководитель областного Комитета по строительству Сергей Абрамчик. Новые квартиры должны быть предоставлены 2474 семьям, нынешние дома которых признаны аварийными и подлежат сносу.

Аварийного жилья нет только в Сосновом Бору, который застроен относительно недавно. В список не попал и Киришский район, но по иной причине – местные управленцы не смогли отыскать в архивах соответствующие документы. При всем том только 6 районов готовы освоить средства, выделяемые на программу переселения, т. е. работать на условиях Фонда.

Еще в прошлом году областное правительство решило, что расселяемым обитателям аварийного жилья будут предоставляться исключительно новые квартиры, а не приобретаемые на вторичном рынке, напомнил на встрече со строителями региона Сергей Мяков.

Во Всеволожском районе почти по всем поселениям стоимость 1 кв. м в новых домах превышает 55 тыс. руб., а в ряде мест – 65 тыс. рублей. Средства на расселение предоставляют Фонд содействия ЖКХ, областной и муниципальный бюджеты. По нормам, введенным для региона федеральным центром, область вместе с муниципалитетами должна выделить 59,6% необходимых сумм. Доля городов и районов в большинстве случаев составляет не более 10%.

Однако муниципалитетам придется предусмотреть и средства на снос аварийных зданий, как того требуют общероссийские нормы, дабы не возникало подозрений, что в эти непригодные для эксплуатации дома поселят других жильцов.

Ипотека+бизнес=квартиры

Три четверти программы расселения в Ленобласти приходится на небольшие муниципалитеты первого уровня, сообщил на заседании Петербургского ипотечного форума генеральный директор ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» Алексей Поляков. Агентство привлечено к участию в программе и стало инвестором возведения уже в нынешнем году 31 дома, по 6-10 квартир каждый. Эти малоэтажные типовые постройки рассчитаны, прежде всего, на расселяемых, поскольку переезжать в каркасные дома согласны не все, а обитателей развалин и такой вариант устраивает. Но даже с дешевыми конструкциями себестоимость квадратного метра не опустилась ниже 23 тыс. руб.

Кроме того, во Всеволожске при участии города, вложившего в строительство свои средства, возводится первая очередь 59-квартирного дома. Бюджетникам каждый метр в нем обойдется в 31 тыс. руб., хотя средняя по Всеволожску цена - 64 тыс. руб. При покупке квартир бюджетники пользовались федеральными, областными и муниципальными субсидиями (46 человек), ипотечным кредитом от «ОблЖАИК» (18), а также вкладывали собственные средства. Квартиры уже реализованы, первая очередь дома будет сдана в третьем квартале. Ввод второй очереди даст еще 91 квартиру.

Агентство использует и иную схему кредитования, с привлечением частных компаний, получивших землю до 2005 года без торгов и играющих роль заказчика-застройщика. Этот механизм предусматривает, что «ОблЖАИК» на первом этапе инвестирует в проект имеющиеся средства, а затем привлекает деньги участников федеральных и областных программ в виде все тех же субсидий и ипотечных кредитов. Этот вариант позволил выстроить и ввести в первом квартале 72-квартирный дом в Приозерске. Большая часть квартир уже реализована по цене ниже рыночной – около 40 тыс. руб. за «квадрат». В декабре 2007 г. Приозерский район приобрел 6 квартир для работников бюджетной сферы, а Приозерское городское поселение 30 квартир для расселения ветхого и аварийного жилья. Еще 5 квартир куплены с использованием ипотечного кредита.

Муниципальная малоэтажка

По третьей схеме финансирования на первом этапе деньги в стройку вкладывают Агентство и муниципалитет, а затем, на основе долевого участия привлекаются средства физических лиц, в том числе с использованием механизма ипотечного кредитования и субсидий. Хотя и здесь не обходится без вложения покупателями собственных накоплений.

По такой схеме строятся 8 десятиквартирных домов в Лесколове Всеволожского района. Все квартиры в этих зданиях предназначены для участников региональных и муниципальных программ. Первые два дома – в стадии завершения, для других подготовлены площадки. Муниципалитеты выделили под малоэтажку 41 участок в 10 районах области.

Агентство разработало и схему кредитования при строительстве индивидуальных домов. Но в этом случае у заемщика уже должен быть в собственности участок на земле поселения. Когда такой собственник обращается в «ОблЖАИК» за ипотечным кредитом на постройку малоэтажного быстровозводимого жилья, сотрудники агентства подбирают для него строительную компанию, аккредитованную при Агентстве и банке-партнере, и помогают выбрать проект дома.

Кредитный договор заключается на условиях повышенной процентной ставки и двухпроцентной надбавки к стандартам АИЖК на период строительства. А после ввода жилого дома в эксплуатацию оформляется закладная. Квадратный метр при реализации такой схемы стоит ориентировочно 23 тыс. руб.

По словам Алексея Полякова, строительство Агентством малоэтажных домов позволит закрыть около 75% потребностей в новом жилье на территории муниципалитетов первого уровня. Однако муниципалитеты не готовы к такому строительству. Ведь для реализации планов участки должны быть подготовлены, «окадастрены» и выставлены на конкурс (предполагается, что с использованием «административного ресурса» все равно победит муниципалитет-застройщик). Все эти процедуры в большинстве мест на практике до сих пор не реализуются.

Василий Когаловский

Дата публикации: 15:44 10 июня 2008

Источник: bpn.ru