Добро пожаловать, или Как девелоперу освоиться в «чужом» регионе

Столичные, а вслед за ними и региональные девелоперы констатируют факт: рынок регионов в массе своей настолько ненасыщен, что речи о серьезной конкуренции между строительными организациями пока не идет. Из этого правила есть исключения — например Екатеринбург, Краснодар, Новосибирск, Тюмень и т. д. В то же время крупные девелоперы, которые совсем недавно предпочитали миллионники, сегодня стараются строить в регионах с наименьшей насыщенностью рынка. Этот показатель не всегда зависит от количества жителей и от географического удаления города от столицы. Например, на строительном рынке Тюмени с населением в 500 тыс человек конкуренция в несколько раз сильнее, чем в Брянске с примерно таким же количеством жителей. «СНИП» выяснял, как встречают москвичей в регионах.

По данным Jones Lang LaSalle, около 20 московских девелоперов уже заявили о своих планах строить в регионах торговые центры. По разным оценкам, лишь 5-7 из них пока довели свои проекты до конца. На втором месте по популярности после торгового сегмента находится жилье. Некоторые девелоперы подумывают и о «вторжении» в другие города с офисными проектами. «Стоит заметить, что большинство столичных девелоперов только говорят о своем стремлении выйти в регионы.

На практике это удается немногим», — считает директор департамента инвестиций компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Максим Брусов.

Марш-бросок

По какому принципу московские девелоперы выбирают регион, в который им предстоит выйти со своими проектами? Среди экспертов нет единогласия по этому вопросу. Большие города, как отмечают девелоперы, уже порядком «избалованы» вниманием инвесторов. Местные администрации если и не чинят препятствия «пришельцам», то по крайней мере не помогают в покупке участков и осуществлении проектов. Небольшие города, как правило, принимают московских застройщиков с распростертыми объятиями. «Приходя в небольшой город с населением 400-500 тыс. человек, наша компания, как правило, встречает содействие со стороны местной администрации. Правда, подобная ситуация возникает лишь в тех случаях, когда девелопер намерен прийти в регион с готовым проектом, а не просто выражает абстрактное желание расширить свои земельные активы», — рассказывает вице-президент компании ADG-Group Григорий Печерский. Девелоперы говорят, что совсем недавно власти небольших городов могли активно препятствовать москвичам в приобретении земли. Происходило это потому, что чиновники сами занимались девелопментом. «Одному из наших клиентов выделили в регионе участок с плохим грунтом. Он постоянно проседает, так как находится в пойме реки. Нависла угроза затоплений. Все эти особенности стали явными уже на этапе строительства объекта. Заранее никого об этом не предупредили. Местные власти иногда пользуются тем, что «пришельцы» не имеют возможности досконально и быстро изучить все вопросы, например состояние почв на участке», — рассказывает Юлия Никуличева, директор отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle. Сейчас подобные ситуации редки. Местные власти заинтересованы в том, чтобы повышать инвестиционную привлекательность своего региона, поскольку ее показатели отслеживаются федеральным центром.

Занимательная география

По словам ведущего аналитика консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) Татьяны Ващенко, процесс освоения столичными застройщиками городов-миллионников уже заканчивается. Продолжается этап активного освоения «полумиллионников». Первым делом московские «колонизаторы» обращают внимание на города, расположенные в радиусе 400-500 км от Москвы, с населением 300-500 тыс. человек, куда уже начали приходить крупные торговые операторы.

Следующим этапом должно стать освоение городов с населением 100-300 тыс. человек. Как считают девелоперы, нижней планки здесь не существует. Все зависит от проектов, которые хочет реализовать компания. Если девелопер предпочитает строить торговые центры площадью 200тыс. м2, в городе с населением 100 тыс. человек ему делать нечего. Но если его профиль — небольшие ТЦ площадью 10 тыс. м2, маленький город вполне подойдет. «Несколько игроков рынка коммерческой недвижимости Москвы уже заявили о создании сетевых проектов ТЦ по освоению населенных пунктов «величиной» в 100-300 тыс. человек», — конкретизирует Татьяна Ващенко.

Агрессор или товарищ?

Когда девелоперу становится тесно в своем регионе, перед ним встает принципиальный вопрос, какую форму «экспансии» выбрать при выходе на «чужой» строительный рынок. Самым эффективным ходом является поиск местного партнера.

Большинство девелоперов идут именно по этому пути. Какрассказал «СНИПу» Григорий Печерский, аналитический центр компании ADG-Group производит исследование рынка интересующего города, после чего туда направляются специалисты департамента экспансии. Они изучают рыноки осуществляют поиск местных девелоперов, которые владеют интересными участками и настроены на сотрудничество.

Далее партнеры делят между собой права и обязанности и приступают к проекту. Всеми согласованиями занимается местная команда. Аналитики отмечают, что московскому девелоперу рискованно брать на себя административные вопросы. Гораздо проще найти местного партнера, у которого уже отлажена система взаимодействия с властями.

Сами справимся!

Эксперты выделяют несколько регионов, которые оказывают наиболее сильное сопротивление «пришельцам». Среди них — Екатеринбург, Пермь и Краснодарский край. Единственный сетевой торговый девелопер, которому удалось «прорваться» на рынок Екатеринбурга — это «Мега». Все остальные проекты принадлежат местным игрокам. Аналогичная ситуация на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга: хотя на нем присутствует ряд московских застройщиков, но доминировать им не удается.

Сложность сотрудничества «инородцев» с Краснодарским краем объясняется сознательной политикой губернатора Александра Ткачева. В преддверии Олимпиады-2014 здесь образовались очень высокие цены на землю и сильная конкуренция. Не в последнюю очередь это связано с множеством анонсированных, но так и не запущенных «олимпийских» проектов.

Однако нередки случаи, когда команды на местах начинают заниматься «самодеятельностью», принимая решения, не соответствующие общей стратегии реализации проекта. Чтобы этого не случалось, стратегия должна быть оговорена заранее.

«Залог успеха — на ранней стадии сотрудничества договориться о правилах игры. Обычно мы решаем, какая у проекта будет концепция, кого мы пригласим в качестве арендаторов, надо ли нанимать генподрядчика с громким именем и прочее. Все это будет влиять на стоимость проекта, на возможности и условия его финансирования в банках. Но есть решения, которые должны приниматься совместно, например решение о продаже проекта», — конкретизировал Григорий Печерский. Сегодня компания ADG-Group проектирует два ТЦ в Новосибирске в сотрудничестве с местным партнером. В этих проектах новосибирский ритейлер выступает не только как партнер, но и фактически как служба заказчика, выполняя все необходимые согласования.

Местная компания тоже имеет очевидные выгоды от сотрудничества с крупным федеральным сетевым девелопером. Чаще всего желание что-нибудь построить у местных собственников продиктовано наличием определенного участка.

Под него «подгоняются» параметры проекта. В то время как у крупных «сетевиков» поискуучастка предшествует разработка концепции. Очевидно, что во втором случае проект будет более конкурентоспособен. Поэтому местному девелоперу выгодно пойти на своеобразный «бартер». Кроме того, небольшим компаниям трудно финансировать проекты, поскольку все вкладываемые средства не могут быть заемными. 30-40% инвестиций должны быть взяты компанией из акционерного капитала. «Если небольшая местная компания найдет себе столичного или иного крупного сетевика в качестве партнера, ей не придется искать средства. Кредит в банке гораздо охотней дадут крупной компании, у которой в портфеле много готовых и строящихся проектов, а не местному застройщику, который возвел 1-2 объекта и может не иметь достаточного акционерного капитала», — говорит Григорий Печерский».

Альтернатива есть

Некоторые компании предпочитают открывать в регионах свои филиалы. По этому пути пошла, например, компания «РосЕвроДевелопмент». Такая форма экспансии тоже может быть эффективной, но только после того, как девелопер реализует в регионе хотя бы один успешный проект. Открытие филиала с нуля, пока у компании нет ни участков, ни налаженных связей в данном регионе, — пустая трата времени и денег.

Возможны и другие, принципиально отличные от прочих способы экспансии регионов. В пресс-службе «Интеко» сообщили, что «наиболее эффективная форма выхода в «чужой» регион — приобретение в собственность местного производства строительных материалов, проведение его реконструкции и модернизации». «Интеко» уже имеет опыт подобных действий.

Прежде чем строить городской район Левенцовский в Ростовской области, компания начала реконструкцию принадлежащего ей комбината крупнопанельного домостроения (ККПД). До 80% всей жилой застройки Левенцовского будет представлено типовыми панельными домами в 15-19 этажей производства ростовского ККПД. Остальное жилое пространство будет занято высотными домами в 20-24 этажа. Схема вхождения в регион, реализованная в ходе строительства Левенцовского, может быть эффективно воплощена в жизнь и в других регионах России, как считают в компании.

Одним из эффективных способов выхода в регионы является участие в Программе межрегионального сотрудничества правительства Москвы в сфере строительства. В списке выбравших такой путь — 37 компаний. В 2008 году московские строители планируют возвести в регионах России и за рубежом 1,5 тыс. м2 жилья (подробнее на эту тему читайте в ближайших номерах «СНИПа»). Теоретически должен существовать еще один вариант входа в регион: поглощение какой-либо местной компании. Но на практике он, как выяснилось, встречается нечасто.

Региональные лидеры

Было бы заблуждением считать, что экспансия в регионы — приоритет только московских и питерских застройщиков. История строительного бизнеса знает примеры, когда крупные региональные игроки успешно расширяют свой бизнес в «чужих» городах. Такие случаи, прямо скажем, редки, но все же встречаются. Например, компания ADM-Group собирается строить свои ТЦ «Калинка-Малинка» сразу в нескольких городах, помимо своей родины — Ростова-на-Дону. В Краснодаре ТЦ находится на стадии проектирования, в Томске и Перми — на стадии поиска подходящих участков. «Кроме того, нас уже пригласили к сотрудничеству власти Саратова и Тюмени. Я не согласен с утверждением, что проекты москвичей и иностранцев всегда более масштабны. Например, ТЦ «Мега» обычно занимает площадь 130 тыс. м2, а «Калинка-Малинка», согласно концепции, — до 150 тыс. м2», — рассказал «СНИПу» генеральный директор ADM-Group Герман Крашенинников.

Пик конкуренции впереди

Максим Рогальский, генеральный директор BIG Development:

Если компания ставит перед собой цель завоевать лидирующие позиции в регионе, а также возвести значимые для города объекты, ей необходимо инвестировать в первую очередь в земельные участки. Для строительства заметных жилых объемов сумма инвестиций в землю достигает $юо млн. При строительстве объектов коммерческой недвижимости объем инвестиций составляет $30-50 млн. Сегодня почти в каждом городе-миллионнике присутствуют московские, или, как принято называть, федеральные застройщики. Однако на сегодняшний день их деятельность ограничена лишь скупкой участков. Поэтому о настоящей конкуренции можно будет говорить только через 2-3 года.

Компания DVI из Перми возводит объекты в Волгограде, Краснодаре, Липецке, Владимире, Омске, Иркутске и Тюмени. В планах девелопера — освоение и многих других российских городов.Саратовская компания Mall Management в партнерстве с австрийским Meinl Bank развивает сеть моллов под единым брендом PARK HOUSE. Региональные ТРЦ действуют в Самаре, Волгограде, Екатеринбурге и Тольятти, Казани. Планируются проекты в Ростове-на-Дону, Нижнем Новгороде, Уфе, Челябинске, Перми, Омске, Краснодаре, Тюмени, Саратове.

Хотя в другие крупные города выходят немногие региональные девелоперы, большинство из них «покрывают» собой весь регион, в котором работают. Например, торговый сегмент Сибирского региона «обслуживает» сеть гипермаркетов «Алпи», которая выступает в том числе и как девелопер торговых центров. Компания родом из Красноярска.

Аналитики отмечают, что тенденция усиления местных девелоперов наметилась сравнительно недавно. На рынке укоренились небольшие девелоперские компании, которые работают в строго определенной территориальной нише, где они являются фактически единственными застройщиками. Примером может служить деятельность обнинской девелоперской компании «Русский Дом» (РД), которая строит жилую и коммерческую недвижимость как в Обнинске, так и в других городах и населенных пунктах Калужской области. ТРК «Триумф Плаза», который сейчас строит РД, расположен в центре Обнинска.

«После ввода объекта в эксплуатацию рынок торговой недвижимости города Обнинска будет близоккнасыщению», — поделился мнением директор ТРК «Триумф Плаза» Александр Макаренко.

При этом, однако, следует заметить, что компания «ДоминионМ», входящая в столичную ГК «Пересвет Групп», в третьем квартале следующего года планирует сдать в Обнинске семиуровневый ТРЦ общей площадью 13,8 тыс. м2.

Обратная связь

Может быть, сопротивление администраций связано с тем, что приход крупного девелопера способен сильно повлиять на конкурентоспособность местных компаний? Вариантов развития событий в этой деликатной сфере действительно множество.

По словам генерального директора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, первой реакцией на приход «чужака» обычно бывает волнение местных девелоперов и подрядчиков. Однако оно не всегда оборачивается большими проблемами. Директор одной из строительных компаний рассказал «СНИПу» на условиях анонимности, что приход крупнейшего федерального девелопера такого масштаба, как, например, «ПИК», в город с численностью населения 300 тыс. человек — это катастрофа для всех местных компаний, возводящих жилье. Их продукция может после этого вообще не пользоваться спросом, что приведет к разорению местных игроков. Но на город-миллионник подобный приход может оказать гораздо меньшее влияние.

Есть эксперты, которые советуют не преувеличивать значимость конкуренции с москвичами. Как рассказал «СНИПу» аналитик рынка недвижимости компании «Сибакадемстрой Недвижимость» Сергей Феокритов (Новосибирск), в городе уже сформировалась целая плеяда крупных местных игроков, которые обладают существенными финансовыми и административными ресурсами. «На рынке коммерческой недвижимости за последний год значительно увеличилось количество крупных проектов. В Новосибирск пришли иногородние девелоперы, но их пока не очень много. Усилилась конкуренция между проектами. В связи с этим подход девелоперов к разработке концепции объекта стал более тщательным», — охарактеризовал изменения Феокритов.

Происхождение девелопера само по себе, конечно, ничего не значит на строительном рынке. Другое дело, что возможности московских и иностранных застройщиков почти всегда превосходят потенциал региональных игроков. В первую очередь, дело в накопленном опыте. Как образно выразился один из наших собеседников, строительная отрасль в Москве ведет свою историю уже пять лет, а в регионах — пять месяцев. А это, безусловно, накладывает свой отпечаток. Девелоперу с опытом проще разработать конкурентоспособную концепцию, получить права на большой участок земли и взять кредит в банке. К тому же акционерный капиталу него, как правило, тоже гораздо больше. Когда все это сможет делать региональный конкурент, происхождение девелоперской фирмы, разумеется, не будет иметь никакого значения. Уверенные в себе региональные девелоперы и сейчас не испытывают особенных притеснений со стороны столичных строителей. «Для девелопера в регионе нет никакой разницы, кто с ним будет конкурировать — московский игрок или местный. Значение имеют только реализуемые проекты. Если региональная компания разрабатывает концепцию развития, то она не терпит никаких убытков из-за прихода московского инвестора. Другое дело, что многие девелоперы пока не имеют никакой стратегии развития, а строят то, что вписывается в параметры приобретенного когда-то участка», — рассказывает Герман Крашенинников из ростовской ADM-Group.

Не так страшен черт...

Аналитики убеждены, что конкуренции «не на жизнь, а на смерть» среди девелоперов в регионах нет. Ситуацию можно охарактеризовать кратким, но емким «место найдется всем». Тем не менее определенные вопросы все же могут спровоцировать столкновения интересов. Девелоперы говорят о конкуренции проектов. Местные власти часто готовят участки для комплексного освоения территории. Выиграть конкурс для участия в таких проектах девелоперам-«аборигенам» обычно не под силу. Банки не дают кредиты под покупку участка, а своих денег на это у местных игроков нет. В то же время у крупных московских и иностранных корпораций есть собственные свободные средства, и они могут себе позволить покупку больших участков. «Безусловно, самая жесткая конкуренция в регионах происходит за участки, — согласился генеральный директор BIG Development Максим Рогальский. — Но также приходится конкурировать, например, за генподряд, так как спрос на эту услугу, а точнее на качественное ее исполнение, сейчас существенно превышает предложение».

Еще одна морока москвичей, которым «не сидится дома», — кадры. Квалифицированных специалистов не хватает и в Москве, однако в регионах ситуация еще хуже. По словам экспертов, на местах есть хорошие специалисты-строители, но воспользоваться их услугами практически нереально: их график расписан на несколько лет вперед. Поэтому москвичи вынуждены обходиться собственными сотрудниками, опираясь на помощь местных партнеров. Проектирование и консультацию проекта производят московские или иностранные специалисты. Административное взаимодействие — местные партнеры. Само строительство — местные или московские подрядчики. Каждый «сетевик» выходит из положения как может (см. также «Ищу топ-менеджера» в «СНИП» №4, 2008 Г., стр. 82).Даже небольшие местные девелоперы предпочитают демонстрировать равнодушие к приходу в их регион москвичей. Сложно сказать, насколько это соотносится с реальным положением дел. Как нам рассказал Александр Макаренко из Обнинска, местный девелопер всегда лучше знает и понимает особенности рынка, на котором он работает. «Даже если предположить, что в самое ближайшее время в Обнинске появится крупный московский девелопер, это вряд ли окажет какое-либо негативное воздействие на реализуемый нами проект ТЦ. Город имеет свою специфику. Первый, кто вошел на рынок с предложением современных качественных торговых площадей регионального масштаба, будет всегда занимать здесь лидирующую позицию», — добавил Макаренко.

Есть масса примеров, когда московские девелоперы так и не сумели выбиться в лидеры на рынках других регионов. Как рассказал «СНИПу» Михаил Викторов из РСС, несколько лет назад на строительный рынок Санкт-Петербурга вышла Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), которая сначала вызвала волнение в кругу местных компаний, так как пользовалась прямой поддержкой городских властей. Спустя полтора-два года выяснилось, что заметной доли на рынке компания занять не сумела. Бывали и более прозаические варианты «вторжений». Один из столичных девелоперов приобрел участки под строительство в Омске и начал свою деятельность. При этом ценовая политика у него не отличается от местных, но качество объектов, как отмечают местные эксперты, одно из худших.

Некоторые аналитики имеют и другую точку зрения. По их мнению, московский девелопер не может нанести ущерб местной конкурентной ситуации, потому что сознательно не пойдет на тот рынок, где уже хватает игроков. Это объясняется опасениями самого столичного девелопера. «Выйти на рынок маленького города — достаточно рискованное занятие. Там можно сделать не так много проектов. Если на рынке появляются одновременно два похожих объекта, один из них рискует не окупиться. В то же время в выходе на рынки городов-миллионников есть свои минусы: там сильны всевозможные спекуляции», - говорит Юлия Никуличева.

По словам аналитика инвестиционно-банковской группы CIG Business Consulting Андрея Рожкова, никакой конкуренции по цене между конечными продуктами не происходит. Причина тому — достаточно высокий спрос. «В таких условиях увеличиваются сроки экспозиции объектов. Это отмечают многие участники рынка», — развивает мысль Рожков. В качестве глобальных последствий «нашествия» москвичей он называет ускорение строительства объектов и внедрение современных технологий строительства.

В одном аналитики региональных строительных рынков единодушны: для выхода в другой город компании не нужно обладать какими-то строго определенными параметрами. Единственное, что необходимо в работе, — это опыт и надежная команда.

Дарья Бочкова

Дата публикации: 12:36 16 июня 2008

Источник: bpn.ru