Новостройка с «доплатой»

Недвижимость в столичном регионе дорожает с каждым месяцем, и весьма неприятно обнаружить, что в обмен на сотни тысяч долларов в собственность переходит помещение, непригодное для проживания. Как бороться с недобросовестными застройщиками и отстаивать свои интересы, выяснял D’.

Техника безопасности: 6 советов как не попасть впросак

Москвич Юрий, которому перепало наследство от дальней родственницы, наконец получил возможность приобрести просторную квартиру для своей семьи. К бережно накопленной сумме $150 тыс. он прибавил деньги, вырученные от продажи унаследованного жилья ($230 тыс.) и приобрел на этапе строительства трехкомнатную квартиру в подмосковном Красногорске. «Я долго думал, как поступить: купить “двушку” и оставить значительную сумму на ремонт или приобрести “трешку” почти на все деньги, — рассказывает Юрий. — Решил, что разумнее вложиться в большую площадь: у меня двое маленьких детей, к тому же они разнополые, вскоре им потребуются отдельные комнаты». Юрий подумал, что сделает скромный ремонт, уложившись в оставшиеся от покупки «трешки» $10 тыс. Но когда наступил день передачи ключей, выяснилось, что ни в $10 тыс., ни даже в $20 тыс. не уложиться. «Квартира встретила меня дырами, зазорами, отсутствием некоторых деталей конструкции, громадными щелями, через одну из которых отлично просматривалось помещение этажом ниже, — вспоминает Юрий. — Я не строитель, поэтому не смог сразу оценить масштабы бедствия, но понял: “скромный” ремонт не поможет».

При подписании акта приема-передачи Юрий попытался отстоять свои права: хотел было отказаться принимать помещение. Но представители подрядчика, не слишком стесняясь в выражениях, намекнули ему, что, если акт подписан не будет, ключей от квартиры Юрию не видать еще долго. После недолгих размышлений хозяин решил ликвидировать недостатки строительства самостоятельно. В результате ремонт обошелся ему в $25 тыс., пришлось брать кредит. «Я был уверен, что ничего не добьюсь от застройщика в суде, — объясняет Юрий свое решение. — Мои друзья незадолго до этого ввязались в тяжбу, в итоге чуть не потеряли квартиру и деньги, потому что компании, отвечавшей за строительство, попался на редкость бойкий и знающий адвокат: он говорил о возможности признать договор соинвестирования вовсе недействительным. Может, это и было блефом, но кто решится проверить?»

Программа действий

Добиваться ликвидации брака при строительстве от застройщика необходимо, утверждают юристы. Шанс выиграть в дело в суде не так уж мал, равно как и вероятность решить проблему мирным путем. Бывают случаи, когда застройщик давит на покупателя, принуждая принять объект в плохом состоянии. Но поддаваться нельзя, следует отстаивать свои права.

Итак, если вы приобрели у девелопера квартиру, вам предложат подписать акт приема-передачи объекта. Никогда не делайте этого не глядя. «Еще до получения ключей каждый покупатель должен пройти ряд процедур, в том числе совместно с представителем застройщика осуществить личный осмотр помещения, во время которого составляется и подписывается так называемая дефектная ведомость, — рассказывает директор департамента новостроек агентства недвижимости Doki Екатерина Еремеева. — В этом документе фиксируется состояние квартиры, обнаруженные недоделки, строительный брак и прочие недостатки. Более того, если существуют какие-то скрытые изъяны, о которых известно застройщику или его представителю, будущего владельца обязаны об этом предупредить и внести всю информацию в ведомость». Далее девелопер и владелец оговаривают срок, в течение которого дефекты должны быть устранены.

Это самый простой вариант, однако сроки исполнения работ могут существенно затянуться. Многие компании берут клиентов измором: прозрачно намекая, что бездействие может продолжаться очень долго и что разумнее самостоятельно устранить брак. «Помните, что за каждый день задержки сроков строительства вам положена компенсация: в размере 3% от стоимости квартиры, — говорит специалист компании “BKR-интерком-аудит” Надежда Божанова. — Время, потребовавшееся на устранение брака, не что иное, как такая “просрочка”». Требовать устранения недостатков при строительстве следует в письменной форме: отправьте заявление заказным письмом или отдайте ответственному лицу лично в руки под расписку. В течение 20 дней после этого ждите отклика. Если его не последует или придет отказ, идите в суд.

«Физическое лицо, даже подписавшее акт приема-передачи, может позже обратиться в суд с требованиями об устранении брака, — отмечает старший юрист компании Walter Walls Анастасия Стечкина. — То есть если недостатки обнаружились позже, не все еще потеряно. Однако необходимо фиксировать на бумаге обнаруженные недоделки в присутствии экспертов: это лишит застройщика возможности свалить вину за брак на владельца квартиры, сделавшего некачественный ремонт».

Если вы решили устранять недостатки строительства самостоятельно, все равно целесообразно сначала направить в адрес застройщика письмо с требованиями ликвидировать брак в разумные сроки. «Дело в том, что довольно часто компания позволяет покупателям начать делать ремонт в квартирах раньше, чем будут оформлены права собственности, — объясняет Анастасия Стечкина. — И, делая ремонт в таких условиях, вы, возможно, обрекаете себя в будущем на очень длительное судебное разбирательство с сомнительным концом. Ведь застройщик в ответ на ваши требования о компенсации непременно сошлется на то, что вы приступили к ремонту раньше срока. И у вас не найдется никаких доказательств того, что компания и не планировала своими силами привести вашу квартиру в надлежащее состояние. Мотивировать свои решения бездействием строителей у вас уже не получится».

На защиту становись

Интересы покупателей жилья представляет закон «О защите прав потребителей». Он позволяет вам в случае покупки некачественной квартиры требовать безвозмездного устранения недостатков, соответствующего уменьшения цены объекта, возмещения понесенных вами расходов по ликвидации брака. Кроме того, вы имеете право вовсе отказаться от исполнения договора (то есть попросту не принять квартиру) и потребовать полного возмещения убытков. «Чтобы расторгнуть договор, вам необходимо отправить застройщику письменное заявление. В течение 20 дней после этого он должен вернуть вам всю сумму, указанную в договоре, плюс проценты — у тех, кто покупал квартиру по Федеральному закону №214, например, это 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день пользования денежными средствами начиная со дня их внесения застройщику (около 32% годовых в рублях. — Прим. D’)», — рассказывает Надежда Божанова.

Судебных исков на халатных застройщиков, по словам юристов, в последнее время становится больше. Однако у россиян еще не до конца сформировалась привычка отстаивать свои права, а компании готовы идти на всяческие ухищрения, чтобы вовсе отбить такую охоту. В обществе присутствует некий правовой нигилизм: покупатели, дождавшиеся наконец своих квартир, часто отказываются от судебных тяжб, опасаясь, что они вряд ли смогут добиться справедливости, даже выиграв в суде. «Дело в том, что большинство строительных компаний — это множество юридических лиц, — сетует Анастасия Стечкина. — Свои требования вы будете предъявлять той организации, с которой заключали договор: совсем не обязательно, что это окажется головная структура, а объявить дочернюю компанию банкротом, снять с ее счетов все деньги или ликвидировать юридическое лицо к моменту окончания строительства очень легко. В России ведь с этим все просто: нет должника — нет проблемы».

Лояльность покупателей жилья по отношению к застройщику объясняется также и немалыми судебными издержками. Кроме того, длиться разбирательство может очень долго, а вселиться, как правило, хочется как можно скорее. Так что в любом случае в первую очередь лучше попытаться договориться: на уровне застройщик-подрядчик решается большинство не очень значительных проблем — вам поправят стяжку, выровняют откровенно кривые стены, поменяют бракованный стеклопакет, если вы будете настойчиво этого требовать. «Помимо суда есть еще варианты давления на застройщика — можно пожаловаться на брак в Мосжилинспекцию или позвонить по телефонам “горячей линии” Мосгосстройнадзора», — говорит главный юрист компании «Мегаполис лигал» Елена Турецкова. Последнюю возможность москвичи используют весьма охотно. Так, в период с января по май 2008 года на специальную линию позвонили 221 раз. Обращения, как утверждают в правительстве столицы, отслеживаются, и строителей принуждают исправлять недостатки собственной работы.

Выход на следующий уровень

Если застройщик не желает решать проблемы мирным путем, следует идти в суд. «Там вам придется доказать, что недостатки существуют (скорее всего, потребуется судебная строительная экспертиза) и что это именно брак, то есть несоответствие различным СНИПам и ГОСТам, — объясняет Елена Турецкова. — Кроме того, необходимо будет доказать, что возникли эти недоделки по вине застройщика, а не в ходе ремонта квартиры самим собственником».

Все требования можно предъявить в течение гарантийного срока. Он составляет два года для квартир, приобретенных по договору купли-продажи, и пять лет — для жилья, полученного в собственность по договору о долевом участии в строительстве (статья 737 ГК РФ). По истечении гарантийного срока можно потребовать ликвидации лишь очень существенного брака, и то лишь в том случае, если удастся доказать, что он возник прежде передачи товара потребителю или по причинам, возникшим до этого момента.

Для того чтобы получить через суд компенсацию за самостоятельное устранение брака, необходимо хранить все чеки и договоры: этой «коллекцией» непременно поинтересуется суд. Татьяна Дмитриева, владелица квартиры в Королеве, так и поступила. Правда, получилось компенсировать не все затраты: «Суд постановил, что стоимость материалов, использованных для ремонта, была выше среднерыночной. Да и за работу я заплатила якобы много. Затраты были компенсированы по среднерыночным расценкам: это примерно половина от того, во что мне обошелся ремонт. Однако сумма все равно получилась немалая». Надежда Божанова из «BKR-интерком-аудита» рекомендует пострадавшим потребителям не только собирать все чеки на материалы, но и составлять отдельные сметы на все виды работ, которые призваны устранить недоработки застройщика. Такой подход увеличивает шансы на выигрыш в суде. Закон «О защите прав потребителей» позволяет также требовать от компании компенсации убытков, вызванных задержками строительства и браком. Однако Юлия Кондратенко полагает, что рассчитывать на положительное решение суда в этом отношении не стоит. «Скажем, вы приобрели квартиру на этапе строительства — и до возможности въезда снимаете жилье, — рассуждает она. — Многие желают в этом случае получить возмещение за вынужденную аренду.

Шансов добиться этого мало: во-первых, потребуются все документы об аренде, а они есть не у каждого, во-вторых, вы должны быть зарегистрированы по месту постоянного проживания, если не являетесь москвичом, — этим также многие пренебрегают. Да и в целом доказать необходимость аренды жилья будет сложно».

Ксения Тришина

Дата публикации: 14:11 10 июля 2008

Источник: bpn.ru