Регионы наступают

Прошедший в Сочи саммит коммерческой недвижимости показал, что сегодня в стране на этом рынке бал правят регионы. Именно здесь создаётся подавляющее большинство современных объектов, именно регионам удаётся не повторять ошибки столичных рынков и именно у регионов колоссальный ресурс роста.

В рамках саммита коммерческой недвижимости регионов России, который проходил в Сочи в июне этого года, на всех 16 «круглых столах» и дискуссиях, на нескольких семинарах и пресс-брифингах сквозила общая тема: развитие рынка коммерческой недвижимости сменило векторы. Теперь самые главные события и самые интересные проекты — в регионах, а не в столицах. При этом сегодня не только столица осваивает регионы, но и у местных компаний есть все шансы выйти за границы родных территорий.

Талантливые ученики

В начале июня независимый информационный портал arendator.ru, посвящённый коммерческой недвижимости, со ссылкой на директора департамента инвестиционных услуг и торговой недвижимости компании Colliers International Максима Гасиева опубликовал следующие цифры: за 2007 год только иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России составили 15 млрд долларов. По сравнению с 2006 годом продемонстрирован рост около 230–300%. Участники рынка считают, что как минимум две трети инвестиций осели в регионах. В столицах же рынок коммерческой недвижимости сейчас находится в фазе некоторой если не стагнации, то как минимум стабилизации — рост здесь почти прекратился, рынок насыщен, а в некоторых сегментах перенасыщен объектами. Но поскольку сам рынок продолжает показывать хорошую доходность, то деньги совершенно естественно потекли туда, где не встречают такого мощного конкурентного давления — в регионы. И тут крупные столичные игроки столкнулись с тем, что, пока они были заняты развитием центров, на периферии успели вырасти и окрепнуть местные игроки.

Аннете Вассенаар, генеральный директор ИД «Импресс Медиа», организатор Саммита коммерческой недвижимости, рассказывает, что они увидели реальное скачко­образное смещение интересов на примере своей ежегодной премии Commercial Real Estate Federal Awards. «Изначально она предназначалась для объектов Москвы и Санкт-Петербурга, для регионов была отдельная номинация, — поясняет г-жа Вассенаар. — Но в прошлом году мы учредили специальную премию для региональных объектов по полному перечню номинаций. Если в 2006 году на федеральном уровне было 53 объекта, которые прошли отбор на конкурс, то в 2007 году — уже 153. При этом многократно выросло число проектов, разработанных региональными же компаниями».

Участники саммита — топ-менеджеры крупнейших столичных девелоперских и строительных компаний — довольно ревностно относятся к достижениям своих коллег из регионов, но признают, что профессиональный уровень регионалов вырос очень существенно, а их амбиции заставляют напрячься тяжеловесов рынка.

Вячеслав Каминский, президент компании DVI Group, говорит: «Местные девелоперы научились понимать ситуацию, работать с профессиональными консультантами и правильно оценивать их помощь как очень значимый фактор для будущего успеха проекта и для привлечения инвестиций. Кроме того, у них появились серьёзные амбиции, и сейчас не только Москва идёт в регионы. Мы наблюдаем и обратный процесс — когда регионы идут в регионы и в Москву. А ведь для этого нужно понимать, что ты делаешь, а значит, как минимум, уже что-то построить у себя».

Рассуждения Константина Ковалёва, управляющего партнёра компании Blackwood, позволяют надеяться, что у регионалов есть все основания для амбиций: «Часто именно региональные проекты и региональные девелоперы становятся истинным генератором развития собственных территорий, и, что немаловажно, средних городов, так называемых полумиллионников. То есть самого динамичного сегодня сегмента рынка. Московским же компаниям зачастую тяжелее выходить на региональные рынки и из-за местной специфики, и из-за пресловутого административного ресурса, а теперь ещё и из-за того, что там появились собственные сильные игроки. Регион пока больше замкнут на себя, но очень быстро учится. В итоге складывается ситуация, когда тот запас знаний, который имеет консалтинг, перенести на региональную почву проще, чем принести туда готовые чужие объекты. Тот запас знаний, который имеют девелоперские компании, пересадить на чужую почву немного сложнее. А те знания, которые имеют строительные компании — ещё более сложно. Регионалы словно говорят: вы нас научите алгоритмам, дайте знания, покажите, а сделаем мы сами».

Ольга Галкина, заместитель управляющего директора компании «Центрум Консалтанс», поддерживает коллегу и отмечает, что её компания, имеющая большой опыт на скандинавских рынках коммерческой недвижимости, вышла в Россию сравнительно поздно и сознательно начала свою деятельность именно с небольших регионов и городов-полумиллионников. «В регионах жизнь кипит, — говорит г-жа Галкина. — Здесь есть люди, которые могут и хотят учиться и восприимчивы к критике и советам. Они хотят брать и берут из опыта рынка лучшее. Они выбирают концептуальные, продвинутые и очень смелые проекты».

Свежая кровь

Повышенный интерес к региональным проектам проявляют и инвесторы. Однако при этом отмечают, что подобным проектам пока не хватает грамотного продвижения. Дэвид О’Хара, глава московского офиса DTZ, делится своими сомнениями: «Безусловно, в регионах есть масса отличных проектов. Но очень сложно общаться со всеми интересными людьми в своей сфере и повидать все проекты по всей стране, особенно такой огромной, как ваша. Если я даже целый год буду ездить в командировки, посвящая каждому проекту один-два дня, мне года не хватит, чтобы увидеть всё, не говоря уже о том, чтобы во всё вникнуть. А рынок растёт… Мы стремимся смотреть проекты концентрированно — на форумах, выставках, саммитах в Ницце, Каннах, Сочи, Санкт-Петербурге. Региональным компаниям не просто есть смысл, а даже необходимо представлять на таких мероприятиях свои проекты в форме открытых заявок. Иначе они рискуют попросту не найти инвесторов».

Многие участники саммита отмечают, что региональные проекты выгодно отличаются от столичных своей индивидуальностью. Анна Завьялова, PR-менеджер ОАО «Система-Галс» — одной из крупнейших диверсифицированных компаний, работающих на рынке недвижимости России и СНГ, побывавшая на нескольких секциях по обсуждению проектов, делится впечатлениями: «Велись очень жаркие споры. Но в том, что регионалы в проекты душу вкладывают — это видно по архитектуре, по начинке — никто не сомневается». Вячеслав Каминский более сдержан в оценках: «Да, регионалы больше внимания уделяют красоте объекта, его концептуальности, оригинальности, внутренним планировкам, интерьерам. Это небольшой перекос, который одни называют провинциальностью, а другие видят в этом стремление к индивидуальности и своих проектов, и своих городов. Их проекты в собственных городах всегда знаковые. Но при этом наблюдается удивительная ситуация: региональные девелоперы тратят больше денег на объекты. Экономика проекта — часто их самая слабая сторона. Московские игроки лучше считают деньги. Изменится ли это соотношение при выходе компаний в регионы — вопрос».

В целом игроки отмечают, что на рынке вообще очень мало проектов, в которых не приходится выбирать между двумя критериями — красотой и экономикой. Однако совершенно недопустима ситуация, когда проекты существуют словно бы в одном мире, а те, кто даёт на это деньги, и те, кто этот объект будет потом эксплуатировать — совсем в другом.

Ольга Галкина говорит: «Западные консультанты ещё на начальной стадии проекта всегда думают о том, чтобы этот проект был так же хорош и через 10–15 лет. Краткосрочное видение уходит. Поэтому думают и о функциональности, и о прибыльности, и об архитектуре, и об экологии, и о развивающихся технологиях. Вот именно это видение свойственно региональным компаниям, возможно, в силу их местного патриотизма — они не чувствуют себя временщиками на своей малой родине. Понесут ли они эти взгляды и отношение в другие регионы? Думаю, да».

Наталья Яценко

Дата публикации: 10:51 23 июля 2008

Источник: bpn.ru