«Коттедж-Форум»: выставка и конференция

Два жарких июльских дня были отмечены заметным событием на рынке загородной недвижимости. На территории выставочного комплекса «Стройэкспо на Фрунзенской» 22 и 23 июля был проведен «Коттедж-Форум». Здесь, на площади в 600 кв. м, девелоперские и инвестиционно-строительные компании, агентства недвижимости и архитектурные студии представили макеты элитных поселков и индивидуальных коттеджей, которые уже реализуют.

Эту выставку загородной недвижимости на территории Росстройэкспо проводили впервые. На стендах, каждый из которых представлял одно из подмосковных направлений, расположили более 30 макетов коттеджных поселков. Среди них — Княжье Озеро, Барвиха Village, M. O. N. A. K. O. V. O, Величъ, Бельгийская деревня, Баден-Баден, Альпийская Долина, Лесные Поляны, Усадьба Берегов и мн. др.

Кроме того, в рамках «Коттедж-Форума» прошла конференция «Коттеджное строительство сегодня: тенденции, экономика, сотрудничество», участники которой обсудили актуальные для рынка вопросы. В частности, эксперты дали прогноз стоимости загородной недвижимости на будущий год, предоставили итоговые данные за II квартал 2008 года, подняли следующие темы: «Что такое мегапроекты?», «Инвестиции в инфраструктуру загородных малоэтажных комплексов», «Тенденции рынка коттеджных поселков», «Инвестиционные «ловушки» на рынке загородной недвижимости» и др.

Начальник отдела маркетинговых исследований Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Светлана Тескина сообщила, что в 2006 году недвижимость в подмосковных коттеджных поселках подорожала на 37%, в 2007-м — на 17%, а за два первых квартала 2008 года в долларовом исчислении цены увеличились на 5,3%.

Таким образом, стагнация, которую прогнозировали некоторые эксперты, загородный рынок обошла стороной. По оценкам аналитиков центра, этот сегмент имеет потенциал роста 20–30% годовых в ближайшие два года. Впрочем, динамика будет разной в зависимости от перспективности отдельно взятого направления (наиболее дорогим по-прежнему останется запад области).

Специалист отметила, что рынок загородного жилья по объемам можно сопоставлять с жилищным строительством в столице — отставание в настоящее время не превышает 20%. Всего же в Московском регионе объем предложения по итогам II квартала 2008 года составлял 7,25 млн кв. м, или 263 коттеджных поселка.

В IRN.ru была составлена характеристика среднестатистического коттеджного поселка, возводимого в настоящее время в Подмосковье. Его средняя площадь — 19 га, количество домов — 88, средняя площадь участка — 21 сотка, дома — около 350 кв. м. Во II квартале 2008 года средняя цена 1 кв. м достигла 4,112 тыс. долл., а общая стоимость коттеджа с участком земли — 1,434 млн долл. Эксплуатация такого домовладения обходится собственнику примерно в 409 долл. в месяц.

Руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов (РГР), директор департамента управления проектами инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Валерий Лукинов рассказал о значении инвестиций в инфраструктуру загородных поселков. По словам специалиста, расходы на ее создание составляют немалую часть в списке затрат девелопера. Но только получив качественный продукт, можно рассчитывать на успех в условиях обострившейся конкуренции на рынке. Конечно, размер вложений зависит от класса будущего поселка. Так, для сегмента эконом минимум инженерных коммуникаций — это скважина на участке, септик и электроснабжение от 5 кВт. Для элитных объектов все коммуникации, включая канализацию и водоснабжение, должны быть центральными, а электричества подается не менее чем 15 кВт на домовладение. Кроме того, состав инфраструктурных объектов может варьироваться в зависимости от количества домов — чем больше поселок, тем лучше его социальное обеспечение. Для 50 и менее коттеджей возводить что-то помимо детской и спортивной площадок, гостевого паркинга и мини-маркета вряд ли рентабельно. А в поселке от 100 домов и более могут построить ресторан или кафе, медпункт, физкультурно-оздоровительный комплекс, в котором разместят салон красоты, сауну, рекреационные элементы. На рынок также выходит немало проектов с числом коттеджей свыше 300. В этих случаях девелоперы обычно не скупятся на инфраструктуру: здесь могут быть детские дошкольные учреждения, школы, торговые и фитнес-центры, бассейны, пункты бытового обслуживания и прочее. При этом целесообразно размещать инфраструктурное ядро поближе к основной трассе, чтобы сделать его доступным для общего пользования, а не только для жителей конкретного поселка. Кстати, уже есть примеры, когда подобные комплексы строят сразу для группы загородных объектов (НоваРига, Княжье Озеро).

Например, компания RODEX Group, по словам В. Лукинова, на создание инфраструктуры в поселках, которые возводит, тратит не менее 30% бюджета, отведенного на проект.

Также руководитель комитета по загородной недвижимости РГР отметил, что в развитии сектора малоэтажного загородного строительства велика роль государства. В частности, его помощь нужна в решении таких вопросов, как снижение стоимости подключения к коммуникациям, обеспечение объектов дополнительными мощностями и т. п.

Сегодня интересы многих девелоперов выходят за пределы Московской области, где чиновничьи барьеры еще не в такой степени являются препятствием в развитии малоэтажки. «Между общественными организациями и государственными структурами следует, наконец, наладить нормальный диалог», — резюмировал В. Лукинов.

Руководитель отдела экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ — загородная недвижимость» Алексей Вилков посвятил свое выступление особенностям территориального планирования и девелопмента застройки в Подмосковье. Он считает, что в области можно условно выделить ближний (1–40 км от МКАД), средний (40–70 км) и дальний (70–100) пояса. Ближний в свою очередь также делится на три группы. Первая — Рублево-Успенское шоссе, которое представляет собой отдельный рынок. Его ценовые показатели растут в абсолютном отрыве от стоимости жилья на соседних направлениях. Во вторую группу вошли районы, расположенные вдоль Киевского и Новорижского шоссе: с учетом хорошей транспортной доступности они объективно удобны для постоянного проживания. К третьим А. Вилков отнес субъективно удобные, но скорее раскрученные Дмитровское и Калужское направления (с объективными транспортными трудностями в городе и за МКАД). На Рублевке, по его данным, стоимость земли класса премиум начинается от 24,5 тыс. долл., а эксклюзив могут продавать по средней цене 166,4 тыс. долл. за сотку. В двух других группах сотку земли можно купить начиная от 1,3 тыс. за эконом до 24 тыс. долл. за бизнес. В среднем поясе специалист выделил Новорижское, Пятницкое и Дмитровское шоссе, вдоль которых количество проектов организованной коттеджной застройки значительно превышает аналогичные показатели на прочих трассах. Для Новорижского это обусловлено хорошей транспортной доступностью, для Пятницкого — наличием Истринского водохранилища, а для Дмитровки — сетью спортивно-развлекательной инфраструктуры и водохранилищ.

«Анализируя загородные объекты, расположенные в последней зоне Московской области, следует отметить формат дальних дач — коттеджей для сезонного проживания», — сказал А. Вилков. По его словам, для данного вида недвижимости престижность направления в Москве и ближнем поясе Подмосковья не имеет особого значения. А на распределение спроса влияют исключительно потребительские предпочтения покупателей. Вместе с тем основная часть проектов дальних дач сосредоточена на Симферопольском, Калужско-Киевском, Минско-Можайском направлениях. В завершение докладчик указал на ряд перспективных, но пока недооцененных магистралей: Осташковское, Новорязанское, Каширское шоссе. На каждом из них в ближнем поясе региона насчитывается не более пяти поселков. При должной девелоперской активности, а в некоторых случаях и реконструкции части дорожного полотна эти направления вполне могут конкурировать с лидерами рынка в своем сегменте (Осташковское — в де люкс, Новорязанское и Каширское — в экономе).

Доклад руководителя отдела продаж компании Villagio Estate Алексея Коротких был посвящен опыту создания успешных в коммерческом отношении элитных поселков. По его мнению, кроме правильно выбранной концепции проект обязательно должны отличать грамотный маркетинг и профессионально организованная служба продаж — только сочетание этих факторов обеспечит успех на рынке загородной недвижимости. В доказательство докладчик привел данные по реализации коттеджей элитного поселка Millennium Park: с момента запуска проекта весной прошлого года цены на дома здесь выросли более чем на 60%. При этом с момента начала реализации в поселке продано уже более 150 коттеджей. «Важно помнить о том, что в каждой из составляющих успеха элитного поселка нет места экономии и нет мелочей», — подчеркнул А. Коротких.

Юлия Милованова

Дата публикации: 11:46 14 августа 2008

Источник: bpn.ru