Инфраструктурный вопрос

Быть или не быть инфраструктуре?! Для загородной недвижимости сегодня этот вопрос стоит достаточно остро и противоречиво, и вот почему…

Давно прошло то время, когда землевладельцу вполне хватало своего обустроенного по последнему слову техники загородного замка и высокого забора от посторонних, не всегда дружелюбных глаз. Наступило пресыщение так называемой островной жизнью, на волне которого появились разноплановые предложения на рынке коттеджных поселков Ленинградской области. Так, сегодняшнего покупателя уже не удивишь обещанием построить в поселке детскую площадку или магазин, а про наличие службы охраны и говорить не приходится – круглосуточно охраняемая территория - это сам собой разумеющийся факт!

Спрос на объекты инфраструктуры существует, но находит разное выражение в разных сегментах загородного рынка. Применительно к классности, поселки - представили класса комфорт или эконом предлагают конечному потребителю помимо основных инженерных коммуникаций в доме обеспечение безопасности проживающих в поселке, организацию внутрипоселковых дорог, вывоз мусора, освещение, площадку для игр детей, пляж или пирс. В числе таких поселков - «Ромашки» (Невская домостроительная компания), «Новое Минулово» (ИСК Константа), «Зареченское» (ИК Балт-Груп).

И совсем другую картину можно наблюдать в поселках, позиционирующих себя в классе элит и премиум. Здесь всё или практически все включено, направлено на самого взыскательного покупателя. Например, в поселке «Михайловское» (PBL Holding) предусмотрена гостиница для размещения гостей со SPA центром и автостоянка для автотранспорта гостей. В поселке будет обустроен магазин с пунктом оплаты мобильной связи и аптека. Девелопер продумал все условия для проживания семей с детьми, снабдив охраняемую территории детским садом и игровой площадкой. Среди прочих услуг доступных жителям поселка, отметим, что элитные поселки имеют, как правило, закрытую инфраструктуру для «своих», можно назвать наличие прачечной и химчистки.

Инфраструктура – дело затратное, причем с обеих сторон. Надо понимать, что содержание спортивного комплекса, ресторана или мини-гостиницы ляжет ощутимым бременем на домовладельцев в виде ежемесячных коммунальных платежей, помимо оплаты бытовых услуг – света, газа, водоснабжения. Но обустройство внутрипоселковой инфраструктуры обойдется дорого и застройщику, отнимая от 5% до 30% инвестиций в проект, которые должны вернуться сторицей.

Балансируя между удачным предложением для клиента и поиском коммерческой выгоды, девелопер ищет оптимальные решения и подчас находит их в размещении поселка вблизи населенных пунктов или уже существующих коттеджный поселков. Характерный тому пример - поселок «На Заречной» (Олимп 2000). При покупке дома клиент получает набор необходимых внутренних инженерных коммуникаций, а вот зайти в ближайший магазин или аптеку он сможет только в пос. Рощино. Другой поселок – «Хаапала» (Особняк). У фирмы застройщика сформировалась целая сеть коттеджных поселков с обустроенной инфраструктурой, которой и могут пользоваться жители «Хаапалы».

Набор инфраструктурной составляющей поселка зависит от его назначения и размера. И для поселка, предназначенного для загородного летнего отдыха, не столь важно будет ли на его территории детский сад или гостиница, и даже наоборот, содержание подобных объектов инфраструктуры больно ударит по карману домовладельцев (в среднем сбор за инфраструктуру поселка составит от 10 000 р. до 50 000 р. в месяц). В поселках для постоянного проживания, расположенных близко к городу, продумано все до мелочей, и если нет привязки к населенным пунктам, то инфраструктурный вопрос должен быть проработан застройщиком особенно тщательно.

Площадь поселка напрямую связана с предложением инфраструктуры. В крупных поселках (от 100 га), как правило, предусмотрен разный тип застройки, в том числе малоэтажными жилыми домами, что влечет за собой разнообразие внутренней инфраструктуры. Здесь уже жители поселка в качестве обязательных объектов хотели бы видеть рядом с собой магазины, пункты неотложной медицинской помощи, детские сады и школы, аптеки. Большое количество домовладений заставляет продумывать элементы массового отдыха, причем таким образом, чтобы удовлетворить и хозяина собственного коттеджа, и человека, проживающего в квартире. И сегодня на рынке загородной недвижимости появились девелоперы, предлагающие размещать на территории коттеджных поселков спортивные стадионы, конноспортивные клубы, спортивные школы и многие другие объекты развлекательно-досуговой сферы. Характерный тому пример – поселок «Охтинское раздолье» (ИСК Сплав), где планируется возведение стадиона.

Инфраструктура есть практически в каждом коттеджном поселке Ленинградской области и каждый застройщик расставляет собственные приоритеты в условиях отсутствия единых стандартов и подходов. Размещать аптеку или площадку для барбекю, делать плату за коммунальные платежи высокой или возложить оплату инфраструктуры на плечи застройщика или управляющей компании? На сегодняшний день эти вопросы всё еще открыты…