Павел Созинов: «Загородная недвижимость во многом переоценена»

На прошедшем недавно круглом столе «Развитие малоэтажного жилищного строительства в пригородной зоне мегаполисов» шла оживленная дискуссия о состоянии рынка загородной недвижимости. Рассказывает ведущий встречи Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

– Павел Борисович, насколько развита сегодня ипотека на рынке загородной недвижимости? Каковы ее перспективы?

– Ипотека на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области развивается медленно. Банки неохотно идут на кредитование объектов за пределами мегаполиса и областных городов, поскольку рынок этот считается связанным с серьезными рисками. Загородные объекты редко соответствуют банковским требованиям. А проблемы везде одни и те же – связанные с оформлением документов, получением всех необходимых согласований, отсутствием инженерных систем, низкой ликвидностью объектов. Все это в совокупности создает риск для кредитующих организаций. Оценивая галопирующий рост цен на рынке пригородной недвижимости и влияние кризиса ликвидности, принимая во внимание отсутствие внятных прогнозов по макроэкономическим факторам, кредиторы допускают возможность перегрева рынка загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Пока же банки предпочитают работать с крупными и известными застройщиками и предъявляют жесткие требования к предмету залога – дом должен быть пригоден к круглогодичному проживанию и иметь все необходимые для жизнедеятельности коммуникации и инфраструктуру. Одним словом, объект должен быть ликвидным.

Сегодня доля ипотеки на загородном рынке оценивается в пределах 3–5%, что практически не отличается от показателей прошлого года. В листингах, содержащих более 100 коттеджных поселков, лишь в каждом шестом предлагается возможность ипотечного кредитования. В наибольшем фаворе у банков те коттеджные массивы, застройщики которых аффилированы к этим кредитным организациям. Однако в сегодняшней сложной ситуации, когда лишних средств у банков нет, такие поселки вскоре станут скорее исключением, чем правилом.

– Что представляет собой сегодня коттеджное строительство под Петербургом?

– В пригородной зоне предложения о продаже сосредоточены в 148 коттеджных поселках. Это более 1,5 млн кв. м жилья, что на 5% больше, чем в конце 2007 года, и на 111% больше, чем в 2006-м. Еще 35 поселков находятся на стадии проектирования или подготовки к продаже. (Что касается 2008 года, то за первые шесть месяцев в 40 селениях открылись продажи и еще 16 – представлены на стадии проектирования.) При этом учитываются поселки как с предложением уже готовых домов, так и с участками под застройку. Таким образом, в той или иной стадии реализации на рынке присутствуют 183 коттеджных поселка.

Всего же на рынке продаются около 11,5 тысячи объектов в организованных коттеджных массивах, из них не менее половины – инженерно подготовленные участки. Только порядка трети объектов (в 47 поселках) от всего объема предложения пригодны для постоянного проживания. Наиболее популярно для строительства северное направление, там сосредоточено 3/4 всех продаж.

Каковы основные тенденции рынка загородного строительства? Во-первых, это укрупнение проектов. Выход на рынок новых игроков – крупных западных и московских компаний, городских девелоперских структур, которые вкладывают часть своих средств в проекты малоэтажной загородной недвижимости. Во-вторых, это развитие ранее мало востребованных районов, прежде всего южных пригородных районов мегаполиса. В-третьих, увеличение числа проектов, предполагающих смешанный тип застройки. В-четвертых, это увеличение зоны охвата – развитие удаленных от города территорий. Хотелось бы видеть среди тенденций в ближайшей перспективе выход на рынок проектов с более четкими концепциями застройки и развития, с продуманными схемами финансирования как с точки зрения прозрачных систем привлечения средств застройщиками, так и с позиции выстраивания партнерских отношений с банковским сектором – по ипотечному кредитованию покупателей.

– В чем основное отличие первичного рынка загородного жилья от рынка «первички» Петербурга?

– Финансовая планка для выхода на загородный рынок сравнительно невысока. Среднему девелоперу достаточно вложить до $1,5–2 млн в земельный участок, его юридическое оформление и снабжение объектами инфраструктуры. Многие строительные компании предпочитают смешанные продажи, то есть как готовых домов, так и инженерно подготовленных участков.

Большинство застройщиков возводят для презентации проекта один или несколько коттеджей, параллельно ведут рекламные кампании в ожидании клиентов. Затем объекты создаются лишь под конкретных покупателей. Подобная практика растягивает строительство на годы, нервирует покупателей, но позволяет застройщикам страховать свои риски от возможных маркетинговых просчетов. Концентрация рынка возможна лишь при существенном укрупнении предлагаемых к продаже поселков. Последнее же возможно при изменении градостроительной политики властей Ленобласти, вернее, при создании таковой. Пока не подготовлены и не обновлены генпланы поселений, не строятся дороги, не предлагаются на торгах инженерно подготовленные участки, крупные инвесторы лишь присматриваются к возможностям пригородных территорий.

Все проекты в совокупности, выведенные на рынок, – это лишь проба пера. Очевидно, что реально доминировать на рынке загородной недвижимости крупные застройщики будут лишь в условиях активной роли исполнительной власти, ведения внятной градостроительной политики, реального сотрудничества с кредитующими организациями. Однако такое положение дел приведет к банкротству отдельных компаний, перераспределению имущественных комплексов и уходу с рынка многих игроков.

– Много ли риэлторских компаний работают серьезно с загородной недвижимостью?

– На рынке Ленобласти работают примерно 10–15 крупных агентств недвижимости, центральные офисы которых расположены в Северной столице. Некоторые компании развивают филиальную сеть, предлагают региональным агентам возможности для размещения информационных данных об объектах в аффилированных СМИ, на специализированных интернет-порталах, что создает определенные преимущества перед местными риэлторскими агентствами. Особенно такая технология востребована при сделках с дорогими объектами, загородными коттеджами, ориентированных прежде всего на петербуржцев и иногородних. В секторе загородной недвижимости роль агентств особенно велика. Сегодня плохая транспортная доступность объектов нередко вынуждает их владельцев обращаться к агентам. Время экспозиции загородных объектов достаточно длительное – многие предложения размещаются в листингах до полугода, а в некоторых случаях – от полугода до года. Найти покупателя на нестандартный, но дорогой особняк достаточно трудно, ведь большая их часть была возведена еще в 1990-е годы, с учетом господствовавших в то время предпочтений.

– Что происходит на вторичном рынке пригородной недвижимости и в Ленинградской области?

– Вторичный рынок – это около 10 тысяч предложений в листингах, примерно половина из них – участки. Цена на выставляемые земельные наделы значительно возросла. Доля относительно дешевых предложений – до 500 тыс. руб. – уменьшилась за год в три раза и составила 10–15% об общего количества. Доля же наделов, стоимость которых варьировалась от 1,2 до 1,5 млн руб., за этот же срок, наоборот, существенно увеличилась – в два раза по сравнению с 2007 годом и составила более 2/3 от общего объема предложений. Из тревожных тенденций: до 1/4 участков в листингах продаж – земли ЛПХ (личное подсобное хозяйство), сложные и в плане юридического оформления сделок, и в смысле возможностей по переводу этих земель в иные категории. Строительство капитальных жилых домов вне поселений на них не разрешено, и узаконить такие строения в рамках действующего законодательства достаточно проблематично.

По данным агентства недвижимости «Прогаль», более 3/4 объектов вторичного рынка загородной недвижимости сосредоточено в шести районах Ленинградской области. Бесспорная тройка лидеров по продажам – это Всеволожский (28% предложения участков и 31% – домов), Гатчинский (17% и 16% соответственно) и Выборгский (по 12% предложения участков и домов). Средняя стоимость земли в наиболее дорогостоящем районе Ленинградской области, Всеволожском, оценивается в 150 тыс. руб. за сотку, не намного отстает Выборгский – в нем сотка предлагается в среднем за 130 тыс.

В аутсайдерах традиционно Кингисеппский и Лужский районы. Средняя цена сотки земельного надела в них составляет, соответственно, 10 и 20 тыс. руб. Во Всеволожском районе средневзвешенная цена за дом уже преодолела планку 5 млн руб., что в три раза ниже, чем в соседнем Курортном, но в полтора раза выше, чем опять-таки в соседнем – Выборгском.

Пригородная недвижимость не может рассматриваться индивидуальными инвесторами как некий аналог капитала, даже в условиях нынешнего финансового кризиса – вложения здесь высокорисковые и низколиквидные. Цены на объекты в стокилометровой зоне вокруг мегаполиса и за ее пределами сильно разнятся. В пригородной зоне Петербурга готовые объекты значительно дороже, чем аналогичные возводимые. За стокилометровой чертой строительство нерентабельно: готовые строения в два раза дешевле строящихся. Рынок здесь формирует местный платежеспособный спрос. То есть эти готовые объекты не пользуются популярностью у горожан, цены на них невысоки.

Многие варианты, предлагаемые сегодня на рынке загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти, имеют проблемы либо с оформлением прав собственности, либо с инженерией. Например, в соседней Финляндии эти проблемы практически отсутствуют. Кроме того, инженерно подготовленные участки в зонах, приближенных к российской границе, стоят в несколько раз дешевле, чем в Ленобласти. Впрочем, благодаря возрастающему спросу среди россиян стоимость земельных наделов в Финляндии стала прирастать и за последний год увеличилась вдвое. Покупка участков и коттеджей в этой стране привлекает сегодня многих жителей приграничных регионов России, прежде всего петербуржцев и москвичей. Помимо относительно невысоких цен, приобретение недвижимости в Финляндии имеет и другие выгоды – понятное и четко исполняемое властями законодательство, отсутствие проблем с прокладкой инженерных систем, также стройматериалы в Финляндии значительно дешевле российских, а качество их значительно выше.

– Каковы тенденции и перспективы деревянного домостроения в Ленобласти?

– В возведении не более трети современных коттеджных поселков в качестве основного строительного материала используется дерево. В застройке же сформировавшихся в советские времена дачных поселков и в сельских поселениях на землях, отведенных под ИЖС, деревянное домостроение преобладает традиционно. Разница в используемых материалах и, соответственно, в ценах. Если в первом случае более чем в 30% строений используется дерево, прошедшее обработку по западных технологиям, то во втором – более 85–90% деревянных строений произведены по российским традиционным технологиям.

Очевидно, дальнейшая ценовая дифференциация загородного рынка потребует более массовой экономичной застройки, ориентирующейся на более эффективные способы ведения строительства с использованием производственного потенциала (здесь речь может идти прежде всего о каркасном домостроении, строительстве из ячеистых бетонов и из керамзитобетонных блоков). Строительство же из цельного бревна и клееного бруса (как способ более дорогой, но более выигрышный с точки зрения экологических предпочтений покупателей) будет все более ориентироваться на элитный сегмент и на индивидуальные запросы потребителей. Российским поставщикам материалов придется в большей степени ориентироваться на высокотехнологичные западные образцы, что может подтолкнуть производителей к внедрению аналогичных производств и в России. Но в то же время близлежащие регионы – Новгород, Псков, Карелия – будут по-прежнему предлагать экономичные варианты деревянного строительства для неискушенных потребителей. Причем такое домостроение будет развиваться как в сформировавшихся дачных поселках эконом-класса, так и на вновь приобретаемых относительно недорогих участках, в основном в южных районах пригородной зоны Петербурга.

Дата публикации: 12:48 08 октября 2008

Источник: bpn.ru