Малоэтажка: розы или картошка

Развитие малоэтажного строительства потребует изменения ряда федеральных законов и поддержки со стороны региональных органов власти: им предстоит выбрать и поддержать масштабные и жизнеспособные проекты.

К такому мнению пришли специалисты, выступившие в ходе Петербургского жилищного конгресса, состоявшегося в начале октября. Конгресс выявил две точки зрения на будущее малоэтажного строительства в России. Одна – весьма оптимистическая, с уверенностью в том, что малоэтажки вскоре может быть построено много, и по невысоким ценам.

Другая – подход умеренного пессимиста, полагающего: сегодня нужно пережить кризис, не растеряв накопленных достижений, а развернутое строительство малоэтажных домов станет реальностью только спустя несколько лет.

Большая власть для малых этажей

Два года назад при Государственной Думе была создана специальная рабочая группа по малоэтажному строительству. В нее кроме депутатов вошли представители профильных федеральных министерств и большинства ассоциаций, заинтересованных в развитии малоэтажного строительства. Руководителем комиссии – и программы малоэтажного домостроения «Свой дом» – стал депутат Александр Коган. А его заместителем – первый вице-президент Международной ассоциации Фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин.

На жилищном конгрессе господин Казейкин говорил не только о перспективах развития направления, но и о тех подходах и правовых новшествах, которые обсуждаются в «коридорах власти», о готовящихся законодательных актах и живой практике малоэтажного строительства в регионах.

Внедрение малоэтажной застройки основано не столько на выделении бюджетных средств, сколько на «административном ресурсе» – этого никто не скрывает. Более того, в думской Комиссии по малоэтажному строительству бытует мнение, что дополнительные бюджетные средства в программу «Свой дом» вливать не нужно: даже те деньги, которые победители федеральных конкурсов 2006–2007 годов могли получить из казны, все равно остаются неосвоенными.

Валерий Казейкин приводит свидетельство вице-губернатора Ленобласти Николая Пасяды: четыре компании выиграли конкурс на подведение электросетей к объектам малоэтажной застройки, освоили они только 17 тыс. руб. В нынешнем году часть федеральных средств, выделенных на строительство дорог, устройство сетей и объектов соцкультбыта в малоэтажных поселках, все равно осталась неиспользованной.

Принять программу и построить дом

В восемнадцати регионах уже приняты программы малоэтажного строительства, в 40 регионах они принимаются. Реализация такой программы стоит в среднем 50 млрд руб. Это средства из разных источников – из бюджетов всех уровней, фондов малоэтажного строительства, от инвесторов и самих жителей. «Принятие таких программ только в половине регионов страны будет означать привлечение в малоэтажное строительство двух триллионов рублей за счет использования только административного ресурса. Вот почему их поддерживают губернаторы, инвесторы, девелоперы, строительные организации, и такие программы получают широкое распространение в регионах», – говорит Валерий Казейкин.

Есть несколько направлений развития малоэтажной застройки. Среди них – стратегии комплексного освоения территорий. Сейчас в России реализуется 26 мега-проектов с объемом строительства в каждом случае более 1 млн кв. м. От 20 до 40% этой застройки – малоэтажка. Часть компаний, ведущих мегапроекты, привлечены к реализации программ малоэтажной застройки.

В комплексных программах освоения территории участвует около десятка сетевых девелоперских компаний. Каждая из них работает в шести-семи регионах. Руководитель Международной ассоциации свидетельствует: «Они приносят в регионы новые финансовые и строительные технологии, начинают реализовывать пилотные проекты, которые потом можно будет тиражировать по России».

Валерий Казейкин признает, что к участию в программах малоэтажного строительства привлекаются и организации, созданные в регионах при содействии губернаторов. Они получают бюджетные средства и аккредитованы при АИЖК.

Законы: переписывая заново

Малоэтажка, возможно, развивалась бы быстрее, если бы не законодательные препоны. Существует множество организационно-правовых форм, по которым строятся малоэтажные поселки, но законодательные акты не учитывают этого обстоятельства. Часто случается, что домовладения в уже готовых поселениях нельзя ни сдать в эксплуатацию, ни продать, а банки отказываются кредитовать жилые постройки и рассматривают их как дачные дома.

Чтобы создать для застройщиков единое правовое поле, в Госдуму внесен закон о поправках в Жилищный кодекс РФ. Если законопроект будет принят, действие ЖК будет распространено не только на квартиры в многоэтажных домах, но и на объекты малоэтажной застройки. «Поселки и микрорайоны будут застраиваться как кооперативы открытого и закрытого типа. Кооперативам закрытого типа земля будет предоставляться бесплатно и без конкурсов. Кооперативам открытого типа – на коммерческой основе», – объясняет Валерий Казейкин. Поправки в Жилищный кодекс уже прошли первое чтение, закон может быть принят до нового года.

Предполагаются изменения и в законах, регламентирующие способы привлечения средств в жилищное строительство. В результате целого пакета поправок у застройщиков останется лишь три возможных способа привлечения средств: прямое инвестирование, выпуск облигаций (которым почти никто не занимается) и создание жилищно-строительных кооперативов. По мнению ряда специалистов, прямое инвестирование и ЖСК могут быть объединены. На этой основе появится схема, которая облегчит привлечение средств.

Дольщиков объединят в кооперативы

Один из вариантов такой увязки двух подходов предложила Группа компаний «Рамо», застраивающая в Краснодаре жилой район «Александровский сад». Вместо заключения массы обычных договоров долевого участия с отдельными гражданами здесь был создан кооператив.

Благодаря тому, что договор был заключен только между двумя юридическими лицами, отпали проблемы, возникающие при привлечении средств отдельных людей. «По закону в любой момент любой человек может сделать так, чтобы остановить стройку, – комментирует Валерий Казейкин. – Сделать это просто и в случае с многоквартирными домами, и с поселками. Допустим, строится дом. Заключается договор долевого участия. Участок под домом находится в залоге у первого дольщика. Второй, третий, сотый залога фактически не получают. Появляется еще один дольщик, отдает деньги, заключает договор, но требует залог. Попробуйте его выделить. Для этого нужно все остановить, переоценить, перемежевать, оценить построенное. Человек подает в суд. Стройка останавливается, и с этим ничего нельзя сделать, потому что есть Гражданский кодекс, закон о залоге и прочие акты. Уже появились юридические фирмы, которые специализируются на подобных услугах в интересах определенных людей».

В новой системе договор заключается между застройщиком и кооперативом, а все физические лица становятся членами этого кооператива. При этом сразу решаются проблемы создания ТСЖ, передачи коммунальной и социальной инфраструктуры муниципалитету без уплаты налогов, заключения договоров на обслуживание, привлечения ипотечных кредитов, оформления закладных, их рефинансирования. Краснодарская схема впервые организована так, что закладные были рефинансированы в системе АИЖК, чего до сих пор не делал никто.

Закон о СРО изменят в пользу малых фирм

Аврально (по меркам законодательной практики) принятый закон о саморегулируемых организациях в строительстве сегодня играет на руку крупным компаниям. А по мелким, специализирующимся на малоэтажном строительстве, – бьет.

Он требует, чтобы входящие в СРО организации (это могут быть и индивидуальные предприниматели) внесли в компенсационный фонд по 1 млн руб. Для крупных компаний это приемлемая сумма. А для фирм со штатом в пять-десять человек – неподъемная.

«Тысячи компаний могут быть удалены с рынка, потому что такие СРО организуют и лоббируют крупные компании, и им там «мелочь» просто не нужна. Но фирмы с оборотом в сотни миллионов долларов поставлены законом в равные условия с компаниями, имеющими оборот в 1–2 млн руб. Готовятся поправки, чтобы ввести дифференцирование», – сообщил председатель Международной ассоциации.

Однако не все такие коррективы поддерживают. Говоря о противостоянии среди депутатов-думцев, Валерий Казейкин цитирует высказывание председателя думского Комитета по строительству и земельным отношениям Мартина Шаккума: «Малоэтажные дома строить гораздо сложнее, чем многоэтажные. Там больше проблем. И зачем их вообще строить? Есть нормальные технологии, заводы стройматериалов – пусть они и работают». Напомним: Национальное агентство малоэтажного строительства предполагает создать и специальную СРО по малоэтажной застройке.

Реальные проекты

Однако Валерий Казейкин в своем видении перспектив малоэтажки основывается не столько на законодательстве, сколько на реальном состоянии дел в реализуемых проектах и региональных программах. Первая региональная программа была принята в Оренбурге, следующие – в Башкортостане и Самарской области. В рамках таких программ поддержка оказывается региональным компаниям, которые внедряют новые технологии. Предполагается, что люди сами выберут, какие дома им подходят, и «проголосуют рублем». В Башкортостане участки выделили десяти компаниям-застройщикам, и те построили относительно недорогие дома. Приоритет был отдан проектам, которые оказались более всего востребованными населением. Компаниям, построившим такие дома, были выделены следующие участки.

Другой проект – поселок Новомирский для жителей сельской местности с зарплатами 18–20 тыс. руб. – реализован в Ростовской области региональной Ассоциацией деревянного домостроения. Он продемонстрировал, что при включении «административного ресурса» за три месяца действительно можно построить коттеджный поселок по социальным ценам. Дома в Новомирском реализованы по шести схемам продажи – с привлечением региональных и федеральных субсидий, а также с погашением процентной ставки.

Кроме того, на федеральном уровне поддержаны проекты малоэтажной застройки населенных пунктов, пострадавших от землетрясений, наводнений и техногенных катастроф. В Березниках Пермского края, где часть города буквально ушла под землю, строительством занимались четыре компании, использовавшие разные технологии. На Сахалине после землетрясения сначала поддержали китайских строителей. «Они пообещали завершить работы к началу 2008 года, но до сих пор ни один дом не сдан. Тогда администрация привлекла российскую фирму. Хотя она кораблями и самолетами завозила из Центральной полосы и из Америки панели для этих домов», – рассказывал на Петербургском жилищном конгрессе Валерий Казейкин.

Что касается поддержки сетевых девелоперских компаний, в Курской области реализуется проект примерно на 6,5 тысячи домов. К проектированию привлечены зарубежные специалисты. Оригинальная планировка заимствована из опыта США и Канады, сложившегося при застройке больших территорий, предусмотрено создание объектов соцкультбыта. Продажная цена домов составит 23–24 тыс. руб. за кв. м.

Прогнозные показатели превысило число новых (уже построенных или строящихся) российских заводов по выпуску строительных конструкций, обеспечивающих малоэтажное строительство. В ряде регионов объемы ввода малоэтажки уже гораздо выше 70%. В проектах участвуют зарубежные компании.

Валерий Казейкин уверен, главная идея проектов малоэтажной застройки – не создание убогого дешевого жилья, а возведение современных качественных домов, приобретение которых будет доступно большой части населения: «Хочу пожелать вам – если ваши дети и внуки хотят жить в малоэтажных домах, иметь свои коттеджи, – чтобы они выращивали вокруг розы, а не картошку».

Кризис только начинается

Генеральный директор «Национальной Жилищной Корпорации Санкт-Петербург» (НЖК), вице-президент Национального резервного банка Сергей Ильченко оптимистические заявления москвичей на заседании Жилищного конгресса парировал с иронией: «Я здесь с удивлением узнал, что есть проекты, которые реализуются за три месяца.

Годы согласований, необходимые реальным проектам, по сравнению с тремя месяцами проекта с участием госструктур – это и есть та разница, которую государство могло бы подарить частным девелоперским компаниям.

Подарите нам полтора года нормальной работы, обеспечьте согласования за три месяца – и рынок ответит благодарностью».

Сергей Ильченко уверен, что экономический кризис только начинается и вскоре серьезно затронет сферу недвижимости. Он не советует доверять заявлениям о том, что кризис преодолен, и полагает: 90% федеральных средств, выделенных на поддержку банков, до рынка не дойдут.

Глядя на ситуацию изнутри, руководитель петербургской НЖК делает свой прогноз: «Кризис только начинается. Практически все банки скачкообразно уменьшают активные операции. Почти все длительные проекты закрыты. Для строительного рынка это означает, что кредитные линии для большинства строительных компаний и девелопмента будут закрыты. Мы сейчас выдаем займы только по тем проектам, которые одобрены в докризисное время, как и большинство коммерческих банков, сокращаем объемы активных операций. Но достаточность капитала в нашем банке в разы превышает норматив, поэтому мы чувствуем себя уверенно и можем утверждать, что этот кризис пройдем спокойно». При этом НЖК, которая строит поселок в Янино, вовсе не опирается на поддержку власти. Более того, как сказал корреспонденту «БН» несколько месяцев назад Сергей Ильченко, корпорация не обращается в областное правительство, поскольку не рассчитывает найти там поддержку, разве только дополнительные обременения.

НЖК, по словам Сергея Ильченко, сейчас получает один-два звонка в день с предложением купить землю. Это связано с тем, что цены на участки остановились и начинают снижаться, более того, в ближайшее время возможна тенденция к их серьезному падению. Инфляция растет, а ставки по кредитам поднимаются еще быстрее, сегодня их минимальный уровень – уже 16–20%. Но при ставках около 20% годовых ипотечное кредитование сходит «на нет».

«По моему мнению, в ближайшие полгода-год экономическая ситуация серьезно ухудшится, в ближайшие два года объемы строительного рынка будут сокращаться, ни о каком росте речи быть не может. Все компании, которые имеют большие «финансовые плечи» (то есть перекредитованы), либо уйдут с рынка, либо в разы сократят объемы предложения. Компании, которые работают на собственных ресурсах, на некоторое время возьмут паузу, а потом будут консолидировать рынок – выкупать упавшие активы. Мы увидим серьезный передел рынка девелопмента и недвижимости», – полагает господин Ильченко. И резюмирует: «Я считаю, что первоочередная задача рынка – сохранить наработанную структуру, чтобы как минимум исполнять социальные программы. И таким образом смягчить назревающий удар по населению».

Василий Когаловский

Дата публикации: 13:43 22 октября 2008

Источник: bpn.ru