Строителей спасут Пенсионный фонд и «германская» ипотека

Согласно опубликованным данным Росстата, объемы жилищного строительства в октябре 2008 года сократились на 19% по сравнению с сентябрем из-за последствий мирового финансового кризиса. Если в сентябре в России было введено в эксплуатацию 5,9 миллиона квадратных метров жилья, то в октябре – только 4,7 миллиона квадратных метров. За 10 месяцев текущего года в стране построено 40 миллионов квадратных метров жилья, что на 5,5% больше показателя того же периода прошлого года.

Строительный сектор одним из первых отреагировал на последствия мирового кризиса: из-за ограничения доступа к кредитным ресурсам девелоперы стали сокращать свои инвестпрограммы. Согласно оценкам экспертов, на сегодняшний день «заморожен» каждый третий строительный объект.

«Власти Москвы планируют приобрести «дьявольское» число квадратных метров – 666 тысяч – и потратить на это 40 миллиардов рублей» Хотя объемы жилищного строительства в Москве, Санкт-Петербурге, Московской области и Краснодарском крае в 2008 году по-прежнему остаются значительными, но во всех регионах происходит снижение ввода жилья вне зависимости от категорий. Государственная служба статистики подчеркивает, что только за два последних месяца в Москве снижение составило 54,4%, Санкт-Петербурге – 4,4%, Московской области – 2,7% и Краснодарском крае – 1,1%.

Столичные власти планируют «крупные изменения в строительной политике», сообщил собственный источник газеты ВЗГЛЯД в московской мэрии. Если еще летом Юрий Лужков намеревался в будущем году полностью отказаться от услуг девелоперов и профинансировать строительство более 2,25 миллиона квадратных метров жилья самостоятельно, то сейчас мэр собирается сократить вдвое запланированный на эти цели бюджет – с 60 до 30 миллиардов рублей.

Параллельно власти Москвы ищут возможность минимизировать падение объемов строительства социального жилья. По всей видимости, в мэрии будет сформирована «особая» рабочая группа, задачей которой станет повышение эффективности строительства. Возглавит ее первый заместитель мэра Юрий Росляк. В столичной администрации не исключают возможности перехода в строительстве к еще более экономичным вариантам домов, хотя представить себе что-либо «более экономичное», чем, к примеру, дома мэрии в районе Щербинка, достаточно сложно, так как проще и дешевле строить просто нельзя или не имеет смысла. Лужковский «новодел» выглядит не только несовременно, но и вызывает опасения, что подобные конструкции не способны простоять хотя бы несколько лет. Источник газеты утверждает, что сокращая затраты на строительство нового жилья, мэрия продолжит выкупать готовые квартиры у застройщиков. До конца нынешнего года власти Москвы планируют приобрести «дьявольское» число квадратных метров – 666 тысяч – и потратить на это около 40 миллиардов рублей.

Напомним, что изначальная цена первых тендеров по выкупу жилья у девелоперов была определена в 80 тысяч рублей за метр, но затем, посчитав цифру чрезмерной, мэрия контракты расторгла и ведет сейчас переговоры на понижение цены на 15–17%.

Пойти на сделку с таким дисконтом может группа компаний ПИК, учитывая тот факт, что до конца года ей необходимо «закрыть» кредит на несколько сот миллионов долларов.

По мнению главы Минэкономразвития России Эльвиры Набиуллиной, темпы жилищного строительства в нашей стране должны к 2020 году ускориться более чем в два раза по сравнению с нынешними и составлять не менее 150–160 миллионов квадратных метров в год. План по вводу жилья на этот год составляет 72 миллиона квадратных метров. Однако, судя по официальным данным, эта цифра вряд ли будет достигнута. Несколько дней назад, выступая перед сенаторами по долгосрочной концепции развития до 2020 года, ранее одобренной на заседании правительства, Эльвира Набиуллина подчеркнула, что власти России «не намерены пересматривать планы по вводу жилья в стране из-за финансового кризиса».

Как говорится в материалах Минэкономразвития, для достижения вышеназванных темпов ввода и обеспечения россиян доступным по цене жильем необходимо создать условия для роста предложения на жилищном рынке, которое бы соответствовало реальным потребностям граждан. Цель – добиться того, чтобы не менее 60% россиян могли с помощью собственных или заемных средств приобрести или снять жилье на рынке либо стать членом жилищного кооператива, а также построить индивидуальное жилье самостоятельно.

Главными проблемами, требующими скорейшего решения, называют развитие институтов долгосрочного кредитования, налаживание механизма передачи земель в частную собственность и долгосрочную аренду, обеспечение земельных участков инженерной и социальной инфраструктурой, развитие промышленной базы стройиндустрии, формирование новой градостроительной политики. Как стало известно, Госдума планирует в самое ближайшее время рассмотреть изменения к закону об ипотеке. Речь идет об использовании средств Пенсионного фонда на рынке жилищного кредитования, как это давно практикуется во многих странах мира. На сегодняшний день фонд оценивается в 253 миллиарда рублей. Эксперты считают, что на рынок жилья можно «выпустить» около 70% этих денег, что вполне достаточно для вывода стройкомплекса из кризиса.

«Если решить вопрос с фондами сейчас, то вполне вероятно, что ситуация может быть нормализована уже к весне – началу лета, – заявил аналитик «Бюро информационной поддержки инвестиций» Олег Панов. – В этом случае будет возможность стабилизировать цены на уровне «доступности» и запустить другие механизмы, в первую очередь ипотечные программы, причем по общепринятым во всем мире процентам, а не заоблачно-заградительным в угоду банкам и против граждан».

Причиной же кризиса финансовой ликвидности строительной отрасли и ее кризиса стал массированный вывод средств иностранными инвесторами, на долю которых приходилось порядка 75% инвестиций в этот сектор экономики. В краткосрочной перспективе рынок недвижимости может просесть на 25—30%, хотя в долгосрочной перспективе – через полгода–год – новые инвестиции вернут отрасли высокую доходность.

По мнению владельца Национальной резервной корпорации и экс-депутата Госдумы Александра Лебедева, сегодня необходимо в первую очередь помогать гражданам, восстанавливать покупательский спрос и таким образом нормализовать ситуацию в экономике. Сейчас, по его мнению, государство могло бы создать фонд неиспользованных земель и предоставлять их строительным компаниям с условием, что построенные на этих землях проекты будут продаваться по «нормальным ценам».

Однако сейчас наметилась и новая тенденция – многие дольщики пытаются досрочно выйти из жилищных проектов, которые они профинансировали в этом и прошлом годах. Эксперты отмечают, что, получив деньги, даже с 5–6% штрафом, сейчас можно пойти и купить такую же квартиру со скидкой в 15–25%.

«Группу риска для строителей, причем достаточно большую, составляют дольщики, купившие квартиры в инвестиционных целях, – прокомментировал газете ВЗГЛЯД гендиректор строительной компании «О.С.Г.» Леонид Кудряшов. – Они первыми отреагировали на падение цен и попытаются получить свои деньги обратно. А первыми придут те, кто покупал квартиры в инвестиционных целях, а это порядка 12–15% жилья».

Как это не покажется парадоксальным, но наиболее уязвимыми окажутся крупные застройщики, которые сделали ставку на цивилизованность и стали работать в рамках закона «О долевом участии в строительстве». Этот закон обязывает застройщика расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику по первому его требованию.

С другой стороны, получить «свои кровные» у строителей тоже непросто, так как у них и так нет денег для окончания строительства, а раздав всем дольщикам их инвестиционные средства, они влезут в еще большие долги, и тогда стройка станет вечной, возвращать будет нечего. Патовая ситуация.

По словам директора «Стройкомплекс-Стандарт» Олега Маслова, даже когда застройщик задерживал сдачу дома на год–два, дольщикам не удавалось получить назад деньги. «Возврат был гарантирован только в период строительства. Выиграть суд можно, а получить деньги – нет. Причина проста – нет механизма взыскания с должника, который является юридическим лицом».

В условиях кризиса и фактического прекращения всеми банками ипотечных программ на рынке появляются новые предложения, которые призваны заменить канувший в Лету инструмент кредитования жилья. Последнее новшество – предложение ВТБ так называемой «накопительной системы»: заемщик в течение 2–3 лет накапливает на специальном счету средства на первоначальный взнос, 30% стоимости квартиры финансирует банк по льготной ставке, которая будет ниже рыночной на 20%, т. е. на уровне 5–8% годовых. Оставшиеся 40% стоимости жилья в кредит будут выдаваться по рыночной ставке.

Эта система почти на 100% соответствует немецкой модели строительных сберкасс (ССК), но с учетом высокой инфляции в нашей стране. Предложения ввести в России институт ССК, то есть «германскую» модель ипотечного кредитования, и даже соответствующие законопроекты находятся сейчас на обсуждении и в правительстве, и в Госдуме. По расчетам экспертов рынка недвижимости, использование строительно-сберегательных касс означает получение заемных средств примерно в 2,5 раза дешевле, чем при кредитовании по ипотеке, что чрезвычайно актуально в кризисные времена.

Павел Огородников