Круглая цена "квадрата"

Рынок жилья всегда первым реагирует на ухудшение экономической ситуации, утверждают риелторы. В то же время в нестабильные периоды покупка недвижимости остается, пожалуй, единственной возможностью для сохранения сбережений.

Конечно, для покупателя важно, чтобы цены на квартиры падали, именно в этом случае факт покупки приносит особое удовольствие. Московские продавцы квартир уже понемногу начали снижать цены. Эксперты уверены, что стоимость столичного квадратного метра в 2009 году будет падать, так как предложение уже начинает опережать спрос. Есть хорошая новость и для тех россиян, которые планируют купить квартиру или дом в Европе. Правда, пока удешевление квадратных метров в таких популярных у наших сограждан странах, как Чехия, Болгария и Черногория, не наблюдается, но на волне всеобщей паники продавцы стали сговорчивее и продают квартиры со скидками.

Многие потенциальные покупатели не верят в закат строительной индустрии. С конца октября столичная недвижимость подешевела и продолжает падать в цене, а вот на сколько – мнения разошлись. Так, аналитики инвестиционных компаний заявляют максимальные цифры – падение на рекордные 15–20%. Впрочем, специалисты уже назвали подобные оценки неправдоподобными даже в условиях кризиса. «Хотя рублевые цены на наиболее востребованную массовым покупателем недвижимость – квартиры в панельных домах в спальных районах столицы – продолжают уменьшаться, снижение в цене для «типовой двухкомнатной квартиры» за последние три недели составило в среднем по рынку около 200 тыс. рублей, но никак не 1–2 млн. рублей, как заявляли некоторые аналитики», – прокомментировали эксперты рынка.

Одни аналитики рынка недвижимости считают, что цены снижаются на 0,5–1% в неделю. Специалисты риелторских компаний еще более осторожны в своих оценках, что, в общем-то, понятно: говорить о значительном снижении цен им не выгодно. Но тенденция становится все очевиднее, и скрывать ее от покупателей все труднее. В среднем за последний месяц московские квартиры подешевели на 5–7%. По данным экспертов, за неделю с 10 по 16 ноября долларовые цены на вторичное жилье уменьшились на 1,1% и составили 8,1 тыс. долларов за 1 кв. метр. В Московской области долларовые цены уменьшились на 0,9% и составили 3,4 тыс. доллара за 1 кв. метр. Объем предложений на вторичном рынке вырос за счет уменьшения спроса (число платежеспособных россиян, которые могут позволить себе покупать недвижимость, сильно сократилось) и появления так называемых инвестиционных квартир – тех, которые люди покупали про запас, чтобы потом сдавать в аренду или продать в случае ухудшения своего материального положения. Сейчас некоторые из них вынуждены продавать недвижимость для спасения своего бизнеса в условиях кризиса. Цены на вторичное жилье будут стремиться вниз медленно, резкого падения, на которое уповают некоторые желающие купить квартирку по бросовой цене, не предвидится. Больше всего подешевеют квартиры низкого качества, поскольку объем предложения увеличился, и теперь людям есть из чего выбирать.

Что касается новостроек, то они будут падать в цене быстрее, поскольку девелоперы и застройщики понимают, что покупатели становятся все нерешительнее и, боясь не реализовать построенное жилье, начнут снижать цены. Строительным компаниям нужны «живые» деньги, и они постараются привлечь покупателей выгодными скидками. Из-за кризиса ряд компаний заморозил свои проекты, но массового застоя на рынке новостроек, конечно, не будет. «Мы продолжаем реализацию ранее начатых проектов и приступаем к запуску новых, – сообщила руководитель отдела PR одной из строительных корпораций Елена Ашкова. – В ноябре в парковой зоне Нагорного бульвара мы начали строительство нового объекта – жилого комплекса бизнес-класса «Приоритет». Тенденция снижения цен на недвижимость сохранится и в 2009 году. Однако уже в 2010 году специалисты прогнозируют начало нового роста цен на московское жилье. Так что для покупки квартиры по выгодной цене у вас есть в запасе всего год.

Европа по-прежнему ждет россиян

Ждут корректировки цен на жилье и в Европе. Правда, пока ощутимого снижения стоимости квадратных метров не наблюдается. Но то, что спрос со стороны россиян, являющихся одними из основных покупателей недвижимости в европейских странах в последние годы, немного упал – уже очевидно.

«Некоторые наши клиенты из Москвы продолжают рассматривать варианты, готовить документы на получение ипотечного кредита, но пока отложили покупку квартиры в ожидании более низких цен», – рассказали в риелторской компании, занимающейся недвижимостью в Чехии. Похожая ситуация и в других странах: рынок замер из-за отложенного спроса. В этой паузе есть и свои плюсы для тех, кто все же решил не ждать лучших времен, а покупать сейчас. Продавцы, боясь упустить покупателя, теперь охотнее идут на уступки, и с ними можно договориться о хорошей скидке.

Чехия продолжает оставаться островком стабильности в центре Европы даже в условиях нынешних экономических потрясений. Россиян сюда привлекают мягкий, похожий на наш, климат, прекрасная инфраструктура, близость культуры и языка и, конечно же, невысокие цены на жилье. Кроме того, чешское законодательство позволяет приобретать иностранцам недвижимость с помощью ипотечных кредитов, которые до недавних пор предоставлялись здесь на весьма выгодных условиях: процентная ставка варьировалась в диапазоне 4–8%, а первоначальный взнос мог составлять всего 15% от стоимости приобретаемой квартиры. Теперь местные банки вынуждены пересматривать условия кредитования, но каких-то кардинальных изменений не будет: банки пользуются доверием и обладают достаточным капиталом для преодоления кризисных ситуаций.

Сегодня квартиры в новостройках Праги, по данным компании «Абрупт-реалти», предлагаются по цене от 985 евро за 1 кв. метр, на вторичном рынке можно купить стандартную «двушку» после хорошего ремонта и не в сильно удаленном от центра районе за 100 тыс. евро. В курортных городах Западной Чехии (втором по популярности у россиян ареале) – в Карловых Варах и Марианских Лазнях – разброс цен на вторичное жилье от 800 евро за 1 кв. метр в панельных домах «советского» образца до 1600–2200 евро и выше за «квадрат» в домах, расположенных в курортной зоне, в реконструированных домах и новостройках.

Две другие любимые россиянами славянские страны, где в последние годы наши соотечественники активно скупают квартиры, апартаменты и виллы – Болгария и Черногория. Рынки этих стран зависели от ипотеки меньше, чем рынки их более развитых и благополучных европейских соседей, а потому рост цен здесь сейчас практически не прекратился. Так, в Болгарии в прошлом году цены на курортную недвижимость на южном побережье Черного моря повысились на 18%. Активное строительство на берегах Черного и Адриатического морей началось лишь в последние несколько лет, цены, соответственно, тоже стали ползти вверх недавно. Именно у этих стран хороший инвестиционный потенциал в будущем.

В Черногории россияне предпочитают покупать квартиры и апартаменты на побережье – в Которской бухте и Будве. Сейчас квартиры на Боко-Которской ривьере предлагаются в среднем за 2000–2400 евро за 1 кв. метр, на Будванской ривьере – 3300–3500 евро за 1 кв. метр. По прогнозам черногорских риелторов, цены на жилье в их стране будут «подрастать» примерно на 20% в год.

Другая приморская страна – Болгария – привлекает не только своими пляжами, но и горнолыжными курортами, правда, россияне пока в горы не очень стремятся. «Из предлагаемой на рынке курортной недвижимости русские предпочитают именно апартаменты на морских курортах с возможно лучшим местоположением, с хорошим видом, со всеми удобствами, с большой террасой. Клиенты же из Великобритании и Ирландии ориентируются на зимние курорты, – рассказывает Николай Пехливанов, исполнительный директор болгарской компании по строительству курортных поселков. – Но в целом определяющим фактором в спросе является цена, которая в Болгарии довольно низкая – от 900 до 1200 евро за 1 кв. метр. Ни в одной другой стране ЕС курортная недвижимость не предлагается по такой низкой цене».

Квартиры в новостройках на популярных черноморских курортах Солнечный Берег и Золотые Пески сегодня предлагаются по цене в среднем от 1000 до 1500 евро за «квадрат», стоимость элитного жилья доходит до 2000 евро за 1 кв. метр. Полностью обставленные апартаменты в строящихся комплексах недалеко от болгарских горнолыжных курортов Банско и Пампорово можно купить за 950–1130 евро за 1 кв. метр и 900–1500 евро соответственно. В люкс-новостройках Софии квартиры продаются по 1200 евро за 1 кв. метр, а в Варне – по 870 евро за 1 кв. метр.

В Москве цены на жилье могут упасть на 30% в марте 2009 года. Об этом заявила управляющий партнер компании Mayfair Properties Марина Маркарова на конференции «Финансовый кризис и его влияние на рынок жилой недвижимости». На рынке наблюдается стагнация, так как клиенты приняли решение отказаться от покупок до начала 2009 года, что вызовет в дальнейшем отложенный спрос. Сейчас девелоперы официально не снижают цены на недвижимость, однако размер скрытых скидок на рынке в отдельных случаях колеблется от 10 до 70%, считает г-жа Маркарова. По мнению эксперта, в конце марта-апреле 2009 года начнется падение заявленной стоимости на 20–25% в секторе массового жилья и на 10% – в элитном.

Компании ищут альтернативу ипотеке

В октябре 2008 года большинство банков закрыли программы ипотечного кредитования, и сегодня на этом рынке осталось не более 10 игроков. Такие данные приводят аналитики брокера «Фосборн хоум» в своем ежемесячном обзоре. Ставки по кредитам взлетели более чем на 2% и составляют теперь 17–18% годовых в рублях и 14–15% в валюте (такие же были в 2002 году). В ноябре ставки вырастут еще на 0,5–1%. Сокращаются и сроки кредитования – до 15–20 лет вместо кредитов на 25 и 30 лет, которые предлагались еще весной 2008 года. А требования к заемщикам становятся все жестче: банки вводят профессиональные ограничения для заемщиков, чаще требуют, чтобы первоначальный взнос составлял не менее 20%, а доля ежемесячного платежа не превышала 45% дохода заемщика. Теперь удовлетворяется не более 40% заявок (в начале 2008 года показатель составлял 80–85%). И если со вторичным жильем банки еще продолжают работать, то получить кредит на квартиру в новостройке сегодня практически невозможно. В этой ситуации девелоперы вынуждены искать собственные пути решения проблемы реализации построенного жилья. Так, одна из крупнейших столичных компаний разработала программу для покупателей, которая должна на время финансового кризиса стать альтернативой ипотеки. По новой схеме покупатели жилья в Москве и Подмосковье должны будут заключать договор со строительной компанией на полную сумму стоимости квартиры и вносить минимум 40% от нее. Оставшаяся часть «растягивается» на 15 лет, в течение которых покупатель ежемесячно вносит равные суммы (с учетом ставки 15–18% годовых). Между тем полностью расплатиться за жилье с застройщиком потребитель должен к тому моменту, как дом будет возведен и сдан – это в среднем 2–2,5 года с начала строительства. Оставшуюся сумму необходимо будет внести целиком из собственных средств или оформить все ту же банковскую ипотеку, которая сегодня фактически не работает.

Наталья Болотова

Дата публикации: 13:40 25 ноября 2008

Источник: bpn.ru