Коммерческую недвижимость всех стран "накрыло" кризисом

Меньше всего страдают рынки Италии и Испании. Великобритания находится в эпицентре финансового коллапса. На крупнейших национальных рынках коммерческой недвижимости продолжает свирепствовать финансовый кризис. Компания Praedium ONCOR International провела опрос партнеров, крупнейших офисов ONCOR International в странах Северной Америки и Европы, чтобы выяснить, что сегодня переживают рынки коммерческой недвижимости мира и как решать существующие в этом сегменте задачи.

Общаясь с коллегами из США, Канады, Великобритании, Германии, Италии, Испании и Франции, эксперты компании задавали три вопроса: Какое влияние оказал финансовый кризис на рынок коммерческой недвижимости вашей страны?

Каковы ваши прогнозы? Ваши рекомендации основным игрокам рынка, инвесторам, девелоперам, арендаторам? По итогам опроса определились две группы национальных рынков: это рынки, ситуация на которых, несмотря на определенные негативные тенденции, остается в целом если не благоприятной, то, по крайней мере, стабильной, и рынки, на которые финансовый кризис оказал значительное влияние.

В первую группу вошли Канада и Италия. Обе страны оценивают состояние своих рынков как в достаточной степени здоровое и стабильное. Страны видят в кризисе, внесшем корректировки практически во все сегменты, начиная от рынка инвестиций и заканчивая рынком торговых помещений, определенные возможности для сильных игроков. Например, в Канаде кризис, в первую очередь, повлиял на предоставление заемных средств, удалив тем самым с рынка некоторых слабых игроков. Ставки капитализации там продолжают медленно расти.

Что касается канадского рынка складских площадей, то он хорошо сбалансирован в соотношении продавец/покупатель. Активность арендаторов в этом сегменте снизилась незначительно, рынок продолжает демонстрировать позитивные тенденции. На рынке офисных помещений Канады наблюдается незначительный спад спроса, уровень вакантных площадей вырос с 0,4% до 4,1%, но он по-прежнему остается рынком арендодателя. По прогнозам аналитиков, уровень вакантных площадей в этой стране к 2011 году вырастет до 8%, что для рынков коммерческой недвижимости является показателем "здоровья". На рынок коммерческой недвижимости Италии, который традиционно считается довольно стабильным и конкурентоспособным, глобальный экономический кризис пока сильного влияния не оказал, констатируют специалисты Praedium ONCOR International. Повысившаяся стоимость заемных средств и снижение спроса привели к некоторому уменьшению доходности локальных объектов недвижимости.

Мелкие неконкурентоспособные игроки ушли с рынка, в то время как стабильные компании продолжают свою деятельность в изменившейся конъюнктуре. Инвесторы более пристально рассматривают предлагаемые им для вложений проекты. В целом крупнейшие игроки итальянского рынка воспринимают сложившуюся ситуацию как возможность повысить свой профессионализм и получить неоценимый опыт, работая в кризисной ситуации. Ко второй группе стран относятся США, Германия, Великобритания, Франция и Испания. Профессиональные участники рынка отмечают значительный спад инвестиционной активности в этом регионе, снижение ставок аренды и цен продажи, падение спроса и, как следствие, рост уровня вакантных площадей.

Глобальный экономический кризис, зародившийся в США, оказал на национальный рынок коммерческой недвижимости самое серьезное влияние. Именно здесь первыми проявились негативные тренды во всех ключевых сегментах, включая ухудшение инвестиционного климата, снижение деловой активности и сворачивание ряда крупных строительных проектов. В Германии, как отмечают эксперты немецкого офиса ONCOR International, начиная с сентября 2008г., развитие инвестиционного бизнеса практически остановилось. Как и во многих других странах, рынок испытывает значительный дефицит заемных средств. При этом наблюдается снижение интереса инвесторов к рынку недвижимости в целом.

Так, например, в течение несколько месяцев прекратили свою деятельность 12 инвестиционных фондов открытого типа. Это привело к снижению цен продажи объектов до уровня 2003-2004 гг., однако сделок продажи по таким низким ценам фактически не зафиксировано, поскольку собственники избавляются от своих активов только в исключительных случаях. Что касается рынка офисных помещений Германии, то, несмотря на то, что значительные изменения этого сегмента пока не коснулись, тем не менее, финансовый кризис, уже повлиявший на экономику страны, несомненно, скажется и на рынке офисной аренды. Уже сейчас компании меняют свои планы по аренде, рассматривая возможность размещения в менее престижных районах.

Рынок коммерческой недвижимости Великобритании сегодня демонстрирует все признаки нестабильности. Наблюдается ряд негативных трендов, главным из которых является сокращение объемов сделок во всех сегментах. Почти до нуля снизилось количество сделок на инвестиционном рынке. Неопределенности ситуации добавляет и банкротство инвестиционной компании Lehman Brothers, и массовые сокращения в британских компаниях. Исключением в этой ситуации является район лондонского Сити, где по итогам 2008г. общий объем сделок превысит показатели последних 10 лет и составит 4,2 млн. кв. футов (390 тыс. кв. метров). На рынке инвестиций Франции, несмотря на определенный рост, ставки доходности (5,5% для объектов, расположенных в центре Парижа), цены продажи и объемы сделок снижаются. Что касается рынка аренды, то здесь объемы сделок также снижаются, однако ставки аренды пока остаются стабильными.

По мнению экспертов из испанского офиса ONCOR International, впервые за 15-летний период экономического роста, в стране наблюдается изменение финансовой и макроэкономической конъюнктуры. На рынке недвижимости также наблюдаются негативные явления. После восьми лет беспрецедентного роста девелоперы впервые столкнулись с резким удорожанием заемных средств, что создало опасную для многих игроков рынка ситуацию. В результате, рынок недвижимости пострадал сильнее других отраслей экономики, демонстрируя негативные изменения всех основных трендов.

Оценивая национальные рынки в долгосрочной перспективе, многие участники опроса не смогли спрогнозировать конкретные тенденции, ссылаясь на общую неопределенность и огромное влияние на рынок недвижимости финансового сектора, дальнейшая судьба которого также неопределенна. В то же время некоторые страны смогли обозначить основные тенденции ближайших 12 месяцев. Например, аналитики из британского офиса ONCOR International прогнозируют дальнейшее падение ставок аренды и спроса в целом, а также перенасыщение некоторых сегментов рынка коммерческой недвижимости, в частности, офисного сегмента.

С ним соглашаются и эксперты из парижского офиса ONCOR International: здесь полагают, что цены и объемы сделок во всех сегментах будут падать, например, в сегменте инвестиционных продаж цены упадут на 15% и больше. На рынке аренды, по их мнению, объемы сделок снизятся на 10%.

В Испании специалисты полагают, что в силу ряда факторов, в том числе на фоне растущей безработицы (с 8,5% в 2007г. до 17% в 2009г.), количество игроков рынка недвижимости в целом сократится, останутся лишь самые сильные и профессиональные компании. Как следствие, повысится доверие к отрасли в целом и к действующим в ней инвесторам, в частности, что в конечном итоге приведет к увеличению количества сделок во всех сегментах.

В отношении рекомендаций основным игрокам рынка коммерческой недвижимости зарубежные офисы ONCOR International проявили солидарность. Инвесторам рекомендовано воспользоваться текущей ситуацией и приобретать по сниженной цене интересные объекты. Подобная тактика оправданна и для девелоперских компаний: сейчас, когда на рынке с каждым днем увеличивается количество выставленных на продажу объектов, настало самое правильное время для приобретения участков под застройку или требующих реконструкции зданий, отмечают специалисты компании. Что же касается арендаторов, то и для них настал довольно выгодный момент, чтобы пересмотреть свою арендную стратегию и либо переехать в другое помещение по более выгодной арендной ставке, либо обсудить условия аренды со своим нынешним арендодателем, полагают эксперты ONCOR International.

Специалисты Praedium соглашаются с зарубежными коллегами и рекомендуют основным участникам российского рынка коммерческой недвижимости аналогичные стратегии: вложение свободных средств в потенциально интересные объекты недвижимости с хорошим расположением и пересмотр арендной стратегии в пользу более выгодной.