Бутово уже не деревня, жители — еще не хозяева

Постановлением московского правительства 11 деревень в районе Южное Бутово приговорены к сносу. Их жители разделились на два лагеря: в одном оказались древние старушки, живущие в покосившихся избенках и мечтающие о квартирах «со всеми удобствами», в другом — владельцы благоустроенных домов, решительно настроенные «не отдавать врагу ни пяди родной земли».

Стремительно растущая столица ведет наступление на близлежащие деревни и поселки давным-давно: Перово, Свиблово, Фили, Черемушки — эти и многие другие названия самостоятельных когда-то населенных пунктов стали лишь обозначением новых московских районов. Но некоторые деревни, формально вошедшие в состав столицы, до сих пор сохранили свой исконный облик и уклад. Сегодня на карте города их значится 75. Дни 45 из них уже сочтены: в течение ближайших пяти лет 2 тыс. расположенных там домов должны быть снесены, на их месте вырастут новенькие многоэтажки.

Сейчас на очереди — 11 бывших деревень и поселков в Южном Бутове. Постановлением правительства Москвы от 28 декабря прошлого года Бутово, Захарьино, Захарьинские дворики, Липки, Милицейский, Новокурьяново, Новоникольское, Потапово, Староникольское, Щербинка и Щиброво приговорены к «отселению, сносу и реконструкции».

Казалось бы, все логично: снести чудом сохранившиеся «на задворках» мегаполиса ветхие домишки и переселить людей в благоустроенное жилье. Но теперь подобные вопросы невозможно решать столь просто и однозначно, как это делалось в советские времена. На первый план выходит «его величество собственник», облеченный всеми правами. Да и дома в нынешних деревнях далеко не все бедные да убогие — за последние годы в них появилось немало роскошных особняков. И главное: теперь товаром стало не только жилье, но и земля, причем товаром недешевым и весьма дефицитным.

На страже народных интересов

Решив разобраться, как будут решаться эти непростые вопросы в сегодняшних условиях, мы обратились в управу района Южное Бутово, которой поручена работа с жителями расселяемых деревень. Заместитель главы управы по строительству Георгий Чумаков подтвердил наши догадки насчет сложности стоящей перед чиновниками задачи: «Раньше эта работа строилась несколько проще. Сейчас она осложняется тем, что страна вступает в рыночные отношения, которые накладывают определенный отпечаток на нашу работу. Первым делом мы знакомим жителей с вышедшим постановлением, потом приглашаем их на беседу, изучаем правоустанавливающие документы на постройки, землю, посадки. Обсуждаем вопросы компенсации, которая может быть предоставлена либо в денежной форме, либо в виде нового жилья. Прежде всего интересуемся желаниями жителей: все они, даже несоразмерные, будут рассматриваться и учитываться».

После того как проживающие в деревне люди «открывают свои карты», начинается торг. «В соответствии с гражданским и земельным законодательством город обязан предоставить жилье всем зарегистрированным лицам по социальной норме, — разъяснил Г. Чумаков. — Собственнику жилья предлагается квартира аналогичной рыночной стоимости и компенсации за посадки, землю и упущенную выгоду. Конечно, владелец может просить предоставить ему равноценный земельный участок, но в Москве таких участков нет». Как будет решаться вопрос в этом случае, так и осталось неясным: город предоставить другой земельный надел не может, а люди, которые не согласны на другой вид компенсации, есть.

Но это все в теории. На практике же первым в очереди на расселение оказался поселок Бутово. По словам Г. Чумакова, помимо постановления столичного правительства вышло распоряжение об изъятии земельных участков на его территории и начата работа с жителями: им были разосланы приглашения на встречу, где чиновники управы проинформировали население о перспективах сноса и нового строительства. Правда, на встречу явились не все, уточнил Г. Чумаков.

На наш вопрос о настроениях бутовцев он ответил, что жители относятся к планам властей по-разному. «Вопрос в том, что человеку, естественно, хочется получить больше. Поэтому мы садимся за стол переговоров и стараемся удовлетворить все реальные требования», — отметил замглавы управы.

Народ не в курсе, но не безмолвствует

Следующим пунктом нашего путешествия стал непосредственно поселок Бутово. К удивлению, большинство из опрошенных нами людей не только не получали приглашений на встречу в управе, но вообще не имеют никакой достоверной информации о судьбе поселка и вынуждены черпать сведения из единственного доступного источника — слухов.

Восьмидесятилетняя Екатерина Степановна Соломонова очень обрадовалась, узнав, что мы хотим поговорить с нею о сносе домов: «На встречу меня никто не приглашал, читаю местную газету, но там писали только про «ту сторону» (часть поселка, расположенная за железной дорогой). Екатерину Степановну и ее 96-летнюю маму вопрос расселения волнует не на шутку: «Мы живем здесь «на птичьих правах»: прописаны в Ясеневе, но нам здесь больше нравится, вся жизнь тут прошла. К тому же в этом доме прописан только мой сын, и вместо четырех здешних комнат нам, наверное, дадут только однокомнатную квартиру. Единственная надежда на компенсацию за землю, гараж и сарай — тогда можно будет обменять деньги на лишние метры».

Подошедшие во время нашего разговора соседские бабушки тоже ни о каких встречах в управе не слышали, а вот о переселении в отличие от Соломоновых они просто мечтают: надоело топить печки и ходить за водой к колонке. Да и дома у них старые, того и гляди развалятся.

Правда, в ходе дальнейших поисков нам все же удалось обнаружить людей, которые о расселении знают не понаслышке. Не пожелавшая называть свое имя женщина средних лет рассказала, что помимо сотрудников управы к ней приходили даже оценщики имущества. Первые сообщили, что до 2010 года расселят всех жителей поселка, а вторые оценили принадлежащий гражданке капитальный двухэтажный кирпичный дом в 209 тыс. руб.

Для полноты картины посетили мы и «ту сторону» поселка. Вышедшая нам навстречу из ветхого строения старушка при слове «снос» чуть не заплакала: «Ох, скорей бы! Условий в доме никаких, живем как первобытные, имея московскую прописку». Кстати, как раз с пропиской дела в Бутове обстоят довольно странно. По словам нашей собеседницы, в их небольшом домике прописано 24 человека! В том, что такая ситуация для поселка типична, нас заверяли многие его жители. Как удалось в обход всех нормативов прописать десятки человек на нескольких квадратных метрах — ни для кого не секрет: в 1990-х это делалось легко и за небольшие деньги.Рассказали бутовцы и о том, что где-то году в 1980-м их дома уже расселяли ввиду перспективы сноса, многие получили квартиры. Но тогда у властей «не дошли руки» снести освобожденные строения, поэтому жители в них потихоньку вернулись, а потом и прописались обратно. Как теперь разбираться со всеми законно и незаконно прописанными — непонятно никому.

Уже только этот факт делает невыгодным любой инвестиционный проект по расселению и застройке поселка. Сколько людей придется обеспечивать квартирами! Не берусь утверждать, какова ситуация в других деревнях и поселках, но по плану из всего списка одно лишь Бутово будет застраиваться на средства городского бюджета. Остальные — за счет привлеченных инвесторов на конкурсной основе.

Г. Чумаков объясняет ситуацию следующим образом: «На этой территории будет построено только муниципальное жилье, здесь нет никакой выгоды. Правительство города идет на серьезные затраты ради того, чтобы предоставить москвичам более комфортное жилье. Дома будут возводиться за счет городского бюджета, инвестором выступает департамент жилищной политики. Продаваться здесь ничего не будет». Однако жители Бутова уверены, что причина в ином: за счет использования бюджетных средств чиновники решили «прикрыть беспредел с пропиской» на территории поселка. Как обстоят дела в действительности, остается только догадываться.

Своего не отдадим!

Более серьезную проблему для властей представляют те собственники, которые ни за какие деньги не хотят уезжать с насиженных мест. Юрий Геннадиевич Простосердов из их числа: «Никакие квартиры или деньги мне не нужны, я не согласен переезжать. У меня и так три квартиры в Москве: одну купил и две от родственников в наследство остались, зачем мне еще одна? Да и не хочу я в квартире жить! Газ, вода, свет, телефон — здесь все есть. У меня один забор разрисованный 400 баксов стоит, как они будут это компенсировать?»Забор у Юрия Геннадиевича действительно уникальный: нарисованные на нем цветы и бабочки видно издалека. Кроме большого и уютного дома, отдельное жилое помещение в пристройке, сарай, баня. Кто захочет все это на квартиру в безликой многоэтажной «коробке» менять? Вот и сопротивляется рачительный хозяин: «Уеду, только если дадут землю в Москве, построят дом и перевезут нас туда. Пусть мне предоставят мои четыре сотки, можно рядом с мавзолеем, в елках, но в Москве!»

У соседа Простосердова, Валентина Петровича Мартынова, ситуация еще интереснее. Он является счастливым владельцем огромного нового коттеджа, который, даже по самым скромным подсчетам, «тянет» не на одну сотню тысяч долларов. Но настроен Валентин Петрович пессимистично: «У нас же советская власть — что захотят, то и сделают». Правда, он уверен, что если даже его выселят, то дом не снесут — «просто жить там будет кто-то другой».Строптивые владельцы — настоящая головная боль для властей. По словам Г. Чумакова, «с теми, кто вообще не хочет уезжать ни при каких условиях, очень сложно, скорее всего вопрос будет решаться в суде. Есть решение об изъятии земель для государственных нужд. Закон позволяет делать это без согласия собственника».

Не сошлись в цене

Есть у проблемы переселения и другая сторона: вопрос оценки собственности, которую город должен владельцам компенсировать. Здесь на первый план выходят не дома, а сами земельные участки. То, что сегодня земля в Москве «на вес золота», никому объяснять не надо. Неудивительно, что люди не хотят с нею расставаться и претендуют на огромные суммы компенсаций. «У меня земля в собственности. Я не понимаю, как ее будут изымать? — возмущается Ю. Простосердов. — Думают, трактор приедет, и все разбегутся? Раньше говорили: земля наша, квартиры ваши — забирайте и катитесь отсюда. Пришлось оформить землю в собственность, причем сделать это получилось только через суд. На это ушло пять лет, а ведь я не дурак, у меня высшее образование. На всех стадиях оформления документов чиновники пытаются довести до того, чтобы человек плюнул и бросил».

Большинство жителей поселка владеют замлей на правах аренды или бессрочного пользования. Последние по закону имеют право оформить землю в собственность, но в реальности это удалось только единицам. Город сопротивляется всеми силами, не желая предоставлять гражданам права на драгоценные ныне сотки. Польза от такого сопротивления налицо. «Многие жители не имеют правоустанавливающих документов на землю, — рассказывает замглавы управы. — В свое время им эта земля была предоставлена для постройки дома, но сама земля им в собственность не передавалась, она принадлежит городу. Компенсация должна быть предоставлена только собственникам, а не пользователям». Так что тем, кто оформить все документы на землю не смог, вероятно, остается только посочувствовать.

С полноправными собственниками участков «дело ясное, что дело темное». Чиновники обещают компенсировать стоимость земли по рыночной стоимости. Но вот о том, какова эта рыночная стоимость, мнения у всех совершенно разные. Четких и прозрачных методик оценки столичной земли на сегодняшний день просто не существует. Да и откуда им взяться, если рынка земли в Москве как такового нет?

Г. Чумаков рассказал, что сегодня рыночная стоимость земли в Южном Бутове колеблется в пределах $5 тыс. за сотку. При этом, как пояснил чиновник, «рыночная стоимость сотки зависит от разных условий, например, от количества этих соток. Если их больше восьми (там, где действительно можно какой-то дом построить) — это $5 тыс., если меньше, то рыночная стоимость будет ниже». Логика в этих рассуждениях есть, вот только откуда взялись и как рассчитывались названные цифры — непонятно. На наши настойчивые вопросы о методике расчетов Г. Чумаков сослался на Территориальное управление капитального строительства (ТУКС) № 4, которое организует независимую экспертизу по оценке земли, строений и имущества жителей Бутова, и посоветовал обратиться к сотруднице ТУКС-4 Лидии Львовне Рожковой, которая непосредственно ведает этим вопросом.

Однако попытка получить от г-жи Рожковой интересующую нас информацию закончилась почти полным провалом. В ответ на обращение с просьбой ответить на наши вопросы прозвучало буквально следующее: «Да? Вы не слишком много хотите знать, уважаемая газета? Это конфиденциальная информация. У нас оценивают независимые оценщики в соответствии с действующим Земельным кодексом и Гражданским кодексом. Это все, что я могу вам сказать».

Сразу хочу оговориться: вопросов из разряда «сколько стоит земля или дом гражданина Иванова?» мы не задавали. «Конфиденциальной информацией» оказались сведения о том, как происходит оценка, какова ее методика и каких независимых оценщиков ТУКС-4 привлекает к работе.

В финале на вопрос о средней стоимости сотки земли раздался крик: «Нет! Я вам этого не скажу! Это секретная информация. Обращайтесь в управу». После слов о том, что обратиться к ней нам посоветовали именно в управе, Л. Рожкова заявила: «Правильно, что они не хотят отвечать, вы считаете, что я должна отвечать?»Позиция по меньшей мере странная. Если, как нас уверяли, оценка производится «по-честному», какой смысл скрывать информацию? Ясно одно: даже при самом большом желании купить земельный участок на территории столицы по цене $5 тыс. за сотку вряд ли кому-то удастся.

Как рассказала М2 президент ООО «Центр оценки собственности» Ольга Чижова, нормальных методик оценки земли у нас действительно нет. Сравнительный метод оценки здесь не подходит: просто не с чем сравнивать, оборота земельных участков в столице практически не существует. Доходный метод также неправомерен:  нет рынка аренды земли. Единственный адекватный способ, по мнению О. Чижовой, — оценка по остаточной стоимости: сначала надо узнать, сколько в среднем стоит дом с «прилагающимся к нему» земельным участком, потом вычислить, во сколько обошлось строительство дома, а затем вычесть из первой цифры вторую — это и будет «остаточная» стоимость земли. Однако результаты подобной оценки тоже вряд ли можно назвать точными. Все будет хорошо! Правда-правда…

Все споры и сомнения отчасти свел на нет начальник управления формирования градостроительных программ Департамента градостроительства г. Москвы, член рабочей группы по разработке и реализации мероприятий развития территорий бывших деревень и поселков района Южное Бутово Александр Михайловский. Он пообещал, что насильно никто собственников с их участков выселять не будет: «Здесь вопрос достаточно деликатный. Резать по живому никто не собирается. Юрий Михайлович в этом плане ведет политику достаточно продуманную и скоропалительных решений не принимает».

Правда, мы давно привыкли не слишком-то доверять обещаниям властей и постарались выяснить, какие именно права имеет собственник в подобной ситуации.

Оказалось, что изъять землю и жилье у владельца можно под государственные нужды. Но если раньше такими нуждами считалось, в частности, строительство жилых зданий, то теперь к этой категории относится только возведение оборонных объектов, федеральных дорог, электростанций и т. п. Казалось бы, вопрос решен: раз землю под строительство жилья изымать в принудительном порядке неправомерно, значит, собственники могут спать спокойно. Но нельзя забывать об одной маленькой детали: постановление по южнобутовским деревням вышло 28 декабря 2004 года, а новый Градостроительный кодекс вступил в силу 1 января 2005-го. Закон, как известно, обратной силы не имеет.

Есть и другие тонкости. Как рассказал А. Михайловский, «эти деревни, как правило, имеют незаконно проведенные инженерные системы, незаконные подсоединения к системе энергообеспечения, сделанные без получения необходимых разрешений и согласований, они не соответствуют существующим нормативам. Если рассматривать формальную сторону вопроса, то должен быть произведен демонтаж существующих систем, могут быть оспорены права собственности на землю». При этом начальник управления оговорился, что «перекрывать кислород» людям никто не собирается, но где гарантии, что не найдется чиновник, который подойдет к решению этого вопроса «формально»?

Тем не менее А. Михайловский заверил, что бутовцам незачем опасаться грядущих перемен: «В Южном Бутове работа будет вестись деликатно и выборочно: там, где жители категорически возражают против сноса их домов, их не тронут. Проект планировки разработан на перспективу. И то, что нельзя застраивать, потому что люди не хотят, остается на будущее. Может быть, когда-нибудь мы к этому вернемся, может, и нет. Городские власти на сегодняшний день делают все для того, чтобы горожанам жилось лучше. Никто не собирается насильно выгонять людей с насиженных мест, устраивать поджоги. Идет планомерная работа с населением, желающие переселиться могут уехать, желающие остаться — останутся».

Насколько эта благостная картина совпадет с реальностью — покажет время.

СПРАВКА

На территории Москвы расположено 75 упраздненных и существующих деревень и поселков.Территория — 1,8 тыс. га.Малоэтажных жилых строений — 4,6 тыс., объем жилого фонда — более 460 тыс. кв. м.Постоянно проживающее население — 13,7 тыс. человек.Кроме того, на территории города имеется 1700 дач и 488,6 га коллективных садов.В ветхом состоянии находится около 20% всего жилищного и дачного фонда.До 2010 года намечен снос 2 тыс. малоэтажных жилых строений с объемом жилого фонда 168,7 тыс. кв. м, на которых проживает 4,8 тыс. челоевк. Всего планируется снести 40 деревень и поселков.

Дата публикации: 10:00 21 февраля 2005

Источник: bpn.ru