От luxury к реальности

Эпоха громких заявлений и гигантомании, не подкрепленных реальными возможностями финансирования, для российской коммерческой недвижимости закончилась. Проекты становятся проще и понятнее. Девелоперы поворачиваются лицом к недорогим форматам.

На традиционном Рождественском саммите в Москве представители ведущих компаний рынка коммерческой недвижимости обсудили положение дел и перспективы преодоления трудностей. Гильдия управляющих и девелоперов проводит саммит в Москве, Петербурге, с этого года – еще и в Самаре.

Недвижимость без банков

Ситуация на российском рынке коммерческой недвижимости, по мнению большинства участников саммита, начала кардинально меняться в сентябре 2008 года. Сократился спрос, началось снижение ставок аренды и цены продаж доходных объектов. Более всего изменения коснулись девелоперских проектов: стало трудно получить финансирование в банке, инвестфонды заняли выжидательную позицию. Продолжается строительство объектов со степенью готовности 50% и более, остальные заморожены. Необходимость рефинансировать краткосрочную задолженность вынудила многих девелоперов выставить готовые объекты (в том числе с пулом арендаторов) на продажу. По данным Дениса Колокольникова, генерального директора консалтинговой компании Russian Research Group, объем предложения офисов на продажу вырос в Москве на 50%, а в аренду – на 90%. Эксперт ожидает в 2009 году снижения ставок аренды и цены продажи офисов в Москве на 20-30%.

Складские помещения, по мнению управляющего директора компании Praedium Рубена Алчуджяна, подешевеют меньше: не более чем на 15% в классе В и 3-5% в классе А. Рубен Алчуджян прогнозирует сокращение ввода в строй новых складских комплексов (в 2008-м в Москве достроено 50% заявленного объема, что вдвое меньше чем в 2007 году) и возобновление активности на рынке складов уже в марте 2009 года.

В сегменте торговых комплексов год 2008-й также отмечен невыполнением обещаний по введению в эксплуатацию новых объектов. Марк Афраймович, управляющий партнер ROSS group, приводит такие данные: в РФ из 68 заявленных к вводу в 2008 году торговых комплексов (5 млн кв. м) в этом году введено 16 (немногим более 1 млн кв. м). Ввод 46 перенесен на II-III кварталы 2009 года. Марк Афраймович отметил, что торговый сегмент испытывает трудности не только в связи с недофинансированием девелоперских проектов, но и из-за сезонных колебаний покупательского спроса и определенного кризиса их доверия, изменений потребительской корзины. Тем не менее, по его данным, снижения ставок аренды в торговых комплексах нет, а большинство из федеральных сетевых торговых операторов планируют на 2009 год открытие новых магазинов. Из продовольственных сетевиков такие планы заявили операторы, работающие в недорогом ценовом сегменте. Сегмент общепита переживает резкий всплеск спроса: посещаемость фуд-кортов выросла в разы.

О повороте девелоперов к недорогим и понятным форматам шла речь и в отношении рынка гостиниц.

Прогноз без даты

Представляющий банковский сектор вице-президент ВТБ Павел Косов считает, что нельзя говорить о полном прекращении финансирования новых проектов. По его словам, банк продолжает снабжать деньгами девелоперов по ранее заключенным договорам, а также - в соответствии с новой системой приоритетов. Из этой системы исключены проекты коттеджных поселков, офисные центры класса А, логистические комплексы и гостиницы. Главный приоритет – строительство жилья эконом-класса, сообщил Павел Косов. Это позиция государства, проводником которой выступает госбанк. При этом ВТБ рассчитывает на гарантии государства по таким проектам в размере не менее 30% их стоимости.

Срок возвращения рынка недвижимости к активному состоянию участники саммита не назвали – за невозможностью дать точный прогноз. По мнению президента ГУД Александра Ольховского, результатом борьбы с дефицитом ликвидности станет резкое увеличение денежной массы. И деньги уже в 2010 году могут прийти на российский рынок недвижимости. Другие участники дискуссии считают, что произойдет это не ранее, чем начнет восстановление экономики США, а за ней и Западной Европы.

Анна Александрова

Дата публикации: 10:28 16 декабря 2008

Источник: bpn.ru