Алексей Поляков: «Наше агентство настаивает на малоэтажном строительстве»

ОАО «Ленинградское областное жилищное агентство ипотечного кредитования» впервые в Северо-Западном регионе реализует проект строительства малоэтажного социального жилья. О том, как продвигается уникальный проект, мы беседуем с генеральным директором агентства Алексеем Поляковым.

- Как выглядит схема привлечения средств в малоэтажное строительство через ваше агентство?

- Когда наше агентство создавалось в 2005 году Правительством Ленинградской области, перед нами ставились две задачи. Первая – создание системы ипотечного кредитования, вторая – поддержка региональных целевых жилищных программ.

В таких районах, как Ломоносовский, Всеволожский мы заключили соглашения о совместном строительстве муниципального жилья для участников как региональных целевых программ, так и муниципальных (наиболее проработанная принята во Всеволожском районе).

Была разработана такая схема: поселение через свое муниципальное предприятие или специально созданное акционерное общество со 100%-ным участием муниципалитета выступает заказчиком-застройщиком, формирует земельный участок и выходит на торги. Выбираются наиболее подготовленные в плане инженерии участки, чтобы удешевить жилье. Средства на их формирование и всю необходимую юридическую помощь предоставляет областное ипотечное агентство. После торгов агентство заключает инвестиционный договор с муниципальным предприятием и выделяет деньги на разработку проектно-сметной документации и начало строительства.

Совместно с муниципальными образованиями мы формируем списки участников целевых программ, проводим андеррайтинг и тем самым привлекаем средства, выделяемые на областные целевые программы, связанные со строительством жилья.

Для реализации программы по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья агентство обратилось ко всем муниципалитетам – их в области 222. И получили заявки от 41 из них, в которых администрации извещали, что готовы сформировать земельные участки под строительство.

На малоэтажном строительстве стало настаивать наше агентство. К этому моменту мы получили опыт строительства многоэтажного жилья в Приозерске (72 квартиры) и во Всеволожске (150-квартирный дом) и выяснили, что процедура проектирования таких домов длительна, а на строительство нужны «длинные» большие деньги: пятиэтажка стоит минимум 120-140 млн руб. Кроме того, при малоэтажном строительстве упрощается процедура экспертизы.

- Какая часть первоначальных планов реализована, сколько домов уже удалось построить и где?

- Сданы и заселены 150-квартирный дом во Всеволожске и 72-квартирный в Приозерске. В Приозерске 36 квартир реализованы в рамках региональной и муниципальной целевых программ. Из них 32 квартиры приобретены городом, еще 4 – районом.

Мы подготовили к застройке 12 участков из 41-го, в пяти районах из 18-ти. Прочие участки – в той или иной стадии формирования. Со сменой руководства строительного комитета Правительства Ленинградской области эта работа активизировалась. При вице-губернаторе Ленинградской области по строительству, дорожному хозяйству, энергетическому комплексу и ЖКХ Николае Пасяде создана рабочая группа, в которую вошли представители агентства, строительного и архитектурного комитетов, архстройнадзора и КУГИ Ленинградской области.

Проекты быстровозводимых домов агентством разработаны. Это – 10-ти, 18-ти, 4-х и 8-квартирные дома.

Сейчас у нас две действующие строительные площадки. Залиты два первых фундамента под быстровозводимые 10-квартирные дома в Приозерске (всего их будет восемь). Мы постараемся построить и реализовать их в первом квартале 2009 года. Списки участников целевых программ готовы. Часть квартир будет выделена муниципалитетом для учителей и детей-сирот.

Мы построили четыре 10-квартирных дома из восьми запланированных в поселке Лесколово Всеволожского района. Из-за того, что в прошлом году «Ленэнерго» не удалось перенести линию электропередач, которая проходит через участок, мы пока не смогли построить еще четыре дома. Кроме того, были проблемы с обеспечением участков коммунальными сетями. Сейчас в Лесколове идет закладка фундаментов еще под четыре дома.

Если первые дома мы строили по технологии SIP-панели, то сейчас переходим на каркасные дома по немецкой технологии. В Волхове ЗАО «ЛенОблДомСтрой» построило завод, у нас с этой фирмой заключено соглашение по совместной реализации. Из SIP-панелей дома строятся 2,5-3 месяца, а эти – за 1-1,5. Монтаж дома идет 10 дней.

- Соответствовала ли реальная цена жилья первоначальным планам Агентства?

- Цена определяется не только технологией, но, что еще важнее, – техническими условиями и районом, где ведется строительство. Во Всеволожском районе она отличается от цены в Приозерском или Волховском. Мы старались в прошлом году уложиться в цену 32-34 тыс. руб. за кв. м.

Те условия, на которых в конце 2007 – начале 2008-го стройка начиналась, и областное ипотечное агентство, и муниципальные образования выполнили.

Во Всеволожске к моменту реализации рыночная цена достигала 65-68 тыс. руб., но мы отказались от дополнительной прибыли и свои обязательства перед участниками целевых программ выполнили. Основные затраты по инженерной подготовке взял на себя район, и первая очередь дома была продана бюджетникам по 30,1 тыс. руб. за кв. м.

В договоре долевого участия, который заключался с приобретателем жилья, значилось несколько источников финансирования: собственные денежные средства, если они были, муниципальная субсидия (250 тыс. руб.), кроме того человек мог быть участником региональной или федеральной целевой программы, а иногда обеих вместе. Для приобретения квартир объединены все возможные источники. В сумме они давали возможность получить жилье.

- Были ли случаи просрочек и дефолтов по платежам со стороны заемщиков?

- Видимо, жители области, желающие улучшить свои условия, серьезно относятся к недвижимости. За прошлый год было всего пять случаев просрочек платежей, с которыми нам удалось справиться. Это житейские случаи: кто-то уехал в отпуск, кто-то на кого-то понадеялся, молодые люди между собой поругались – всякое бывает. Среди участников целевых программ дефолтов просто нет – эти люди подбираются сначала коллективом ЦРБ или РОНО, после чего списки перепроверяет муниципалитет. Вслед за ними андеррайтинг проводит агентство.

- Каковы планы и условия работы по строительству малоэтажного жилья в 2009 году?

- Губернатор еще два года назад занял совершенно правильную позицию: под программы жилье должно приобретаться, прежде всего, на первичном рынке, нужно строить новое жилье, иначе количество ветхого и аварийного жилья будет нарастать. В 2009 году мы совместно со строительным комитетом Ленинградской области планируем построить минимум 60 десятиквартирных домов в Приозерском, Тихвинском, Кингисеппском, Ломоносовском, Всеволожском, Кировском, Гатчинском, Лужском, Волховском районах и, если получится, – в Выборгском. В каждом доме - 675 кв. м общей площади, из них в среднем 620 кв. м продается. В целом это 40,5 тыс. кв.м малоэтажных домов. Кроме того, у нас есть площадки, где будет строиться многоэтажное жилье. Всего, несмотря на сложности в экономике, при участии агентства планируется построить в этом году до 50 тыс. кв. м для участников целевых программ.

- Но справится ли областное агентство с этими планами в условиях экономической нестабильности?

- Хотя с 15 сентября практически остановилась федеральная ипотечная программа АИЖК, правительство области оказывает реальную финансовую поддержку областному ипотечному агентству. В конце 2008 года выделено 90 млн руб. на увеличение уставного капитала агентства, в первом квартале 2009 года ожидается еще 30 млн руб. на строительство малоэтажного жилья. Строя быстровозводимые дома для участников программ, при грамотной организации работы и хорошей помощи со стороны муниципалитетов, мы могли бы минимум пять раз за год обернуть эти деньги, ведь дом возводится за 2 месяца. Т.е. агентство может вполне освоить до 700 млн. руб.

Сейчас работают две схемы сотрудничества с муниципалитетами – с районами и, в ряде районов, с поселениями. Формирование земельных участков, проведение аукционов – это очень длительная процедура. Мы нашли способ ускорить дело. И вместе с муниципалитетами первого уровня при поддержке районов занимаемся реконструкцией. В области много ветхих зданий. Реконструкция по сути означает их снос и новое строительство в тех же границах с сохранением инженерных сетей, если они существуют, и иногда усиление фундаментов.

- Ощущаете проблему старых коммуникаций? Дома сажаются на старые сети?

- Мы стараемся удешевить строительство. Если нагрузка позволяет, дом подключается к существующим коммуникациям. Но что значит «старые сети»? Принята программа реконструкции сетей, муниципалитеты ее выполняют. Если по проекту необходимо проложить новые коммуникации или увеличить мощность, мы это делаем. Получается, что старых коммуникаций нет – они обновляются в ходе строительства. Но мы стараемся выбирать такие участки, где явной необходимости в этом нет, чтобы себестоимость строительства была минимальной, и люди могли получить действительно доступное жилье.

- Вы в последнее время работаете не только с муниципалами, но и с бизнесом?

- Еще в конце прошлого года активизировалось объединение усилий ряда комитетов областного правительства на каждой площадке, чтобы не получалось, что каждая программа живет сама по себе.

Сейчас мы запускаем совместную с Nokian Tyres программу по строительству 340 квартир во Всеволожске. Через нас сотрудники предприятия получат ипотечный кредит по ставке в два раза ниже среднероссийской – 7,3% годовых. Для этих целей Nokian Tyres дает агентству заем под гарантии правительства Ленинградской области. Мы организуем андеррайтинг и выдаем работникам ипотечные кредиты. А деньги через физических лиц пойдут на строительство жилья. Для предприятия основной интерес здесь – закрепление рабочей силы.

На эту программу будет направлено около 800 млн руб. Любой работник, от уборщицы до высшего персонала сможет получить жилье. Срок расчета по кредитам – 20 лет. Будущим жильцам придется отработать на заводе по семь лет. Квартиры им продадут по себестоимости. Агентство здесь – главный оператор. Правительство области подтвердит наше участие своими гарантиями. Первая очередь – 167 квартир (437 млн руб.) – будет освоена в этом году.

Первые переговоры с компанией Nokian Tyres мы провели около полутора лет назад. Но много времени ушло на перевод категории участка из земель сельхозназначения в земли поселений, разработку проектно-сметной документации. В конце четвертого квартала компания получила все разрешения на строительство и одобрение от своих акционеров. Строительство уже началось.

- Сказались ли на вашем агентстве проблемы с ипотечным кредитованием в целом?

- В чем заключался бизнес агентства как регионального оператора? Мы готовили заемщиков и вместе с аккредитованными банками выдавали ипотечный кредит, зарабатывая на этом 0,5%. После чего в течение четырех месяцев мы выкупали закладные у банка и продавали их по номиналу федеральному агентству. Федеральное агентство оставляло эти закладные у нас на сопровождении, за которое мы получали еще 1,5% годовых.

Летом наше агентство могло продавать федеральному закладных минимум на 100 млн руб. в месяц, а выдавали нам по квоте – 8-12 млн. Естественно, шло затоваривание наших банков-партнеров (их у нас 14). С 15 сентября федеральное агентство выкупает закладные у региональных операторов с дисконтом, а дисконт составляет в среднем около 6%. Естественно, на таких условиях никто ничего продавать не стал.

Когда говорят о системе АИЖК, все подразумевают, что мы, региональные агентства и ОАО «АИЖК», – государственная структура. Но когда начали считать деньги, нам сказали: «Что вы хотите? Вы – ОАО и мы – ОАО». Получается, мы должны продавать закладные себе в убыток.

Региональные агентства рассчитывали на поступление 60 млрд. руб. в уставный капитал ОАО «АИЖК», которые могли бы изменить это условие. Как ни странно, ничего не изменилось. Ипотека практически остановлена. Ни мы, ни наши банки-партнеры не понимаем правил игры.

С конца декабря АИЖК привязала свою стратегию к ставке рефинансирования. Но в начале декабря она составляла 12%, а потом оказалась 13%. Мы вместе с банком вынуждены страховаться, закладывая маржу 2-3%. И все это приводит к нерыночным процентам, превышающим 18%.

В тяжелые моменты руководство других стран снижает ставки по кредитам, чтобы облегчить предоставление кредитов, у нас – все наоборот. Чтобы возобновить остановившееся строительство, нужны дешевые кредиты, в том числе через ипотеку, необходимо объявить мораторий на рост процентов на этот год и установить их на уровне 10%. Средняя ставка по России сейчас – от 18 до 28% - ну, кто сможет взять такой кредит и обслуживать его!

- Так идут ли к вам сейчас люди?

- Идут. У нас лежат больше 100 готовых к выдаче дел с документами участников наших целевых программ. Они отработаны с банком ПСКБ. Но сейчас мы не представляем, какой окажется процентная ставка, и как будут развиваться события в дальнейшем.

Василий Когаловский

Дата публикации: 17:44 04 февраля 2009

Источник: bpn.ru