Вопрос-ответ. И в тесноте, и в обиде…

Читатели задают порой самые неожиданные вопросы: например, права ли соседка, поселившая на своей небольшой жилплощади в коммунальной квартире трех человек? Или: почему нужно платить подоходный налог, если сделка с недвижимостью фактически не принесла дохода? Юрист Алексей Абрамов разъясняет спорные ситуации с жильем.

— Мы с матерью были собственниками квартиры в равных долях. В 2000 г. мать скончалась, и ее доля по завещанию перешла ко мне. Завещание вступило в силу в 2002 г., а регистрацию прав собственности унаследованной доли я оформила только в 2006 г. Все коммунальные платежи оплачивались своевременно за всю площадь квартиры, в документах об оплате с 2002 г. уже значилась я. Подскажите, пожалуйста, обязана ли я платить налог 13% в случае продажи этой квартиры?

— Не совсем ясно, почему завещание вступило в силу только в 2002 г., если смерть наследодателя была в 2000 г. Но как бы то ни было, в соответствии со ст. 1152 Гражданского кодекса РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.

Днем открытия наследства считается дата смерти наследодателя. Значит, квартира принадлежит вам с 2000 г., то есть уже восемь лет. В соответствии со ст. 220 Налогового кодекса при продаже квартиры, находившейся в собственности более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, равной той, что получена налогоплательщиком при продаже. Таким образом, вам не придется платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% с вырученной суммы. Но подать налоговую декларацию о полученном при продаже квартиры доходе вы обязаны в любом случае.

— Чтобы улучшить свои жилищные условия после рождения ребенка, хочу продать приватизированную малогабаритную квартиру (в собственности менее трех лет) и купить для постоянного проживания большую трехкомнатную за МКАД в г. Реутове. Продаю и покупаю за одинаковую цену — 8 млн руб. Вопрос: какой будет сумма подоходного налога? И почему я должен его платить, если никакого дохода не получу?

— Если вы будете продавать квартиру сейчас, то в соответствии с п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ получите право на имущественный налоговый вычет с суммы не более 1 млн руб. То есть ваша налогооблагаемая база уменьшится на 1 млн руб., и вы будете обязаны уплатить НДФЛ в размере 13% не с 8 млн, а уже с 7 млн руб. Таким образом, сумма подоходного налога — 910 тыс. руб. Как видите, платить придется немало, так что разумнее, наверное, подождать, когда пройдет три года со дня приобретения права собственности на квартиру (в этом случае доход налогом не облагается).

К сожалению, то обстоятельство, что вы продаете квартиру за такую же сумму, за которую приобретаете новое жилье, при начислении налога не имеет значения, имущественные вычеты при продаже и при покупке жилья также между собой не связаны. Если вы приобретаете новую квартиру за 8 млн руб. и ранее не пользовались имущественным налоговым вычетом при покупке жилья, то имеете право вернуть часть денег. До 1 января 2009 г. при покупке жилья максимальной суммой, с которой осуществлялся вычет, был 1 млн руб. (фактически покупателю возвращалось 13% с этой суммы, то есть 130 тыс. руб.). По новым законам вычет будет предоставляться уже с 2 млн руб. (то есть вернуть можно будет уже 260 тыс. руб.). Соответствующие поправки в налоговый кодекс РФ законодатели уже готовят.

— Здравствуйте! Мы проживаем в квартире по договору социального найма. Сын в ней зарегистрирован, но является собственником другой квартиры, где и проживает. Недавно узнали о том, что наш дом в следующем году должны сносить. Есть ли у сына право на получение жилья при расселении?

— Естественно, отдельного жилья вашему сыну не предоставят, но вот наличие собственной квартиры при расселении будет учитываться. Такой порядок предусмотрен Законом Москвы «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» (п. 7 ст. 13). Если граждане проживают в квартире по договору социального найма, не состоят на жилищном учете и занимают жилые помещения, площадь которых менее установленной нормы (18 кв. м на человека), то при расселении учитывается наличие иных жилых помещений, принадлежащих нанимателям или членам их семей на праве самостоятельного пользования. Так как у вашего сына имеется в собственности другое жилье, после сноса вам будет предоставлена квартира, равнозначная по общей площади той, что вы освободили.

— Регулярно читаю ваш журнал и, пользуясь случаем, хочу задать вопрос… Мне 32 года, жене 28 лет. В августе родился сын. В декабре 2007 г. приобрели квартиру в кредит (площадь 38 кв. м). Нас интересует возможность получения жилищной субсидии, предоставляемой при рождении ребенка и списания стоимости 18 кв. м из суммы долга. Прошу вас сообщить о возможности участия в московской программе «Молодой семье — доступное жилье».

— Если принимать во внимание лишь возраст, то вы, безусловно, могли бы участвовать в программе, поскольку молодой считается семья с детьми, где оба супруга (в случае неполной семьи — мать или отец) не достигли 30 лет либо совокупный возраст супругов составляет не более 70 лет.

Однако из вопроса понятно, что вы не относитесь к числу участников городской жилищной программы «Молодой семье — доступное жилье», которой предусмотрена возможность списания части долга при рождении ребенка, и, следовательно, не можете рассчитывать на подобные льготы. Право на получение жилищных субсидий в Москве также имеют граждане, которые состоят на учете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий (то есть встали на учет до 1 марта 2005 г.) или признаны нуждающимися в содействии Москвы при приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

Дать однозначный ответ на вопрос сложно из-за недостатка информации о вашей семье. В принципе наличие квартиры не может помешать вам стать участниками программы, если на это есть основания. Чтобы узнать об условиях, вы можете обратиться в консультационный пункт по участию в программе «Молодой семье — доступное жилье», который находится на Шарикоподшипниковской улице (дом 12). При себе необходимо иметь паспорт, свидетельство о браке, свидетельство о рождении ребенка, извещение о постановке на учет (при его наличии).

— В 1993 г. мой дед приобрел садовый участок (имеются свидетельство о собственности и договор купли-продажи), впоследствии он участком практически не занимался, но налоги оплачивал. После смерти деда при попытке оформления наследства выяснилось, что на участке построен дом и согласно выписке ЕГРП у земли новый владелец. Куда мне как наследнику обращаться?

— Искать истину придется с помощью суда. Для этого необходимо составить грамотное исковое заявление о признании права собственности на земельный участок за вами, приложить копии документов (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, свидетельство о смерти вашего деда), оплатить государственную пошлину.

— Я снимаю жилье, регулярно плачу за аренду, но со временем в квартире кое-что пришло в негодность: потек кран, отвалилась плитка и т. п. Ремонтирую за свой счет. Могу ли я у хозяина квартиры потребовать компенсацию за такой ремонт?

— В соответствии со ст. 681 Гражданского кодекса РФ текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, а капитальный ремонт является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Таким образом, компенсация вам не полагается, если она специально не оговорена договором, который должен быть заключен между вами и хозяином квартиры.

— Наша квартира состоит из четырех комнат, три из них в собственности у соседки. Одну, площадью 13 кв. м, она занимает сама, две другие (9,5 и 8,7 кв. м) сдает трем арендаторам. В комнате 16,2 кв. м проживаю я со взрослым сыном (собственники). Общая площадь квартиры 76 кв. м. Правомерна ли сдача комнат внаем и можно ли доказать незаконность договора аренды?

— Ваша соседка сдает комнаты по договору найма. В этом случае она наймодатель, а ее квартиранты — наниматели. В соответствии со ст. 679 Гражданского кодекса РФ по обоюдному согласию в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем, но при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека (кроме случая вселения несовершеннолетних).

Но здесь нужно учитывать следующий нюанс: есть норма предоставления жилой площади (в Москве 18 кв. м), есть учетная норма (в коммуналках 15 кв. м), а вот нормы общей площади в законодательстве не существует. При социальном найме наймодатель вправе запретить вселение других членов семьи нанимателя, если после вселения на каждого человека будет приходиться менее учетной нормы жилплощади. Если исходить из этого, то, конечно, действия вашей соседки можно считать неправомерными. Но в таком случае в большинстве комнат вашей квартиры вообще никто не имеет права жить (ведь по площади они меньше учетной нормы).

В любом случае, если вы считаете, что вселение новых квартирантов нарушает ваши права и законные интересы, то можете обратиться в суд, который решит, соответствует договор найма закону или нет.

Дата публикации: 12:18 05 февраля 2009

Источник: bpn.ru