Продавать нельзя держать: где поставить запятую?

Симптомы падения цен на недвижимость становятся все более очевидными. Казалось бы, потенциальным продавцам надо поторопиться выйти из рынка и зафиксировать прибыль. Но не все так однозначно. Существует достаточно много аргументов как за немедленную продажу недвижимости, так и против.

Выше не будет

Несмотря на то что имеющиеся в открытом доступе данные о средних ценах на жилье существенно различаются (так, в конце декабря средняя стоимость 1 кв. м у аналитиков «Инком-недвижимости» составляла порядка 7,5 тыс. долл., а у аналитического центра ИРН она была уже меньше 6 тыс. долл.), почти все они свидетельствуют: на московском рынке началось снижение.

В сентябре еще происходило некоторое изменение (в сторону увеличения) стоимости, но оно скорее напоминало движения затухающего маятника и относилось в основном к ценам в долларовом выражении. Однако уже с ноября специалисты отмечали однозначное падение. Кроме того, помимо официальных цифр есть еще реальные суммы сделок, которые не совпадают с тем, что заявляют аналитики. По неофициальным комментариям риэлторов, цены уже снизились как минимум на 10–15%, а кое-где и на 20%. Правда, продавцы, еще не смирившись с ситуацией, выставляют свои объекты по прежней стоимости. Но практически все сделки проходят с заметным дисконтом. Причем это относится как ко вторичному, так и к первичному рынку. Другой несомненный факт — рост объема предложения, что подтверждают и многие аналитики.

Очевидно, что при таком раскладе инвесторам уже не стоит ожидать дальнейшего прироста стоимости своего объекта. Но если квартира была куплена два-три года назад, сейчас ее продажа может принести почти 100%-ный доход. Так, летом 2006 г. приличную однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы можно было приобрести за 120–130 тыс. долл. Сейчас официальная цена таких объектов начинается от 200 тыс. долл. Даже если сделать скидку в 20%, останется неплохая прибыль. Поэтому для старых инвесторов дисконты еще не несут глобальных потерь. Так же как и для тех, кому квартира досталась бесплатно. «Если недвижимость перешла к продавцу по наследству или еще каким-то другим безвозмездным путем, стоит обратить внимание на то, по какой цене она могла быть приобретена в то время. Если при нынешних скидках на недвижимость продавец все равно выигрывает, то есть смысл продавать», — говорит руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. Скорее всего в течение ближайшего года возможный доход продавца будет уменьшаться, а размер скидок — увеличиваться. Сегодняшний рынок пока еще характеризуется весьма высокими ценами, предсказать поведение которых в ближайшие месяцы очень сложно.

Аналитическая служба МИАН прогнозирует на зиму — начало весны 2009 г. снижение спроса. Его главным ограничителем станет еще большее ужесточение требований к ипотечным заемщикам. «К обвалу цен это не приведет, однако очевидно, что рынок будет более избирателен. Поэтому по отдельным сегментам можно предположить коррекцию в пределах 10–15%, а по наиболее переоцененным объектам и до 20%. А в условиях обострения кризиса продавцам придется проводить более изощренную ценовую политику», — комментирует ситуацию директор территориального отделения «Центральное» агентства недвижимости МИАН Павел Косов.

Судя по всему, экономический кризис еще только набирает силу. Если он не закончится в течение года, то это приведет к дальнейшему сокращению работников в российских компаниях и к уменьшению зарплат. А это означает, что платежеспособный спрос будет только падать, как, впрочем, и шансы продавцов удачно сбыть свои объекты. «Как показывает практика, продать недвижимость поскорее сегодня стремятся собственники, у которых существуют финансовые затруднения, например необходимость погасить долг, кредиты и т. д. Или продавец просто поддался панике и стремится перевести свои квадратные метры в наличные средства. Активно ведут себя и собственники наименее ликвидных по характеристикам предложений, находящихся уже длительное время в экспозиции. Прикрываясь кризисом, они пытаются избавиться от них, предлагают большие скидки», — рассказывает директор департамента элитной недвижимости PENNY LANE REALTY Александр Зиминский.

Семь раз отмерь

Однако самая главная проблема продавца даже не скидки. Как уже говорилось, если покупка была совершена два года назад и раньше, инвестор все равно получит прибыль. Основная сложность в том, что слишком мало желающих приобретать недвижимость и любые объекты уходят крайне медленно. «Произошел существенный отток покупателей, и в связи с этим увеличились сроки экспозиции объектов на рынке», — подтверждает Т. Вакуленко. В среднем этот период занимает от четырех до шести месяцев. Пока квартира числится в листингах на продажу, то соответственно не приносит никакой прибыли. Но если ее сдать внаем, она будет обеспечивать владельцу хотя бы небольшой доход (около 4–5%). Однако, избрав такую стратегию, нужно иметь в виду: ждать, возможно, придется долго — в течение нескольких лет. Впрочем, рано или поздно новый виток роста цен все равно начнется.

«Сегодня продавцы жилья сталкиваются с отсутствием платежеспособного спроса. Хотя еще несколько месяцев назад все вокруг утверждали, что деньги у населения есть. Но ведь кардинально ситуация не могла поменяться! Покупатели с наличными средствами просто ждут, в мгновение ока превратившись из участников рынка, не поспевающих за темпами удорожания недвижимости, в королей. Когда стоимость жилья снизится до психологически комфортного уровня, они вновь начнут проявлять активность», — утверждает генеральный директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. Любой рынок в своем развитии проходит несколько стадий-циклов: после периода спада неизбежно следует рост. В течение прошлого века все это было наглядно продемонстрировано как в США, так и в странах Юго-Восточной Азии.

Как показывает российский опыт, после августа 1998 г. недвижимость за год подешевела на 20–30%. Причем повсеместно. Медленное снижение стоимости квартир продолжалось вплоть до 2000 г., но уже в начале 2001 г. рост возобновился, и к 2003 г. цены достигли прежнего уровня. «В среднесрочной перспективе кризис может привести к тому, что объемы нового предложения на рынке снизятся. Даже при относительно невысоком уровне спроса это будет стимулировать дальнейший рост цен на жилье», — предсказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Правда, остается вопрос: когда начнется новая стадия?

Целевой подход

Поскольку прогнозы развития рынка довольно туманны, стратегия поведения потенциального продавца недвижимости должна зависеть исключительно от его личных целей. Если основное намерение — сохранить деньги в кризисный период, то нет смысла торопиться с продажей. Квадратные метры остаются одним из самых надежных способов сохранения денег в период катаклизмов. «В отличие от фондового рынка объекты недвижимости имеют определенную материальную ценность. Выводя средства из одной сферы инвестиций, надо понимать, куда их после этого вкладывать», — говорит Е. Скоморовский.

По мнению К. Ковалева, решение о немедленной продаже может быть оправдано, если инвестор хочет перевложить средства, то есть реализовать квартиру в расчете на покупку аналогичной после снижения цен. «Подобные операции действительно могут оказаться эффективными, однако необходимо учитывать высокий риск», — предупреждает он. Тем, кто принял решение о продаже, придется участвовать в жесткой конкуренции во всех сегментах жилья. Чтобы ускорить сделку, необходимо идти на скидки, даже если ваш объект еще полгода назад считался дефицитным товаром. Иначе длительные сроки экспозиции могут принести куда большие убытки, чем даже самая существенная скидка.

Вторичный рынок жилья сегодня имеет явные преимущества перед первичным. Особенно если речь идет о качественных домах и о недавно введенных в эксплуатацию. «К числу наиболее востребованных объектов в сегменте экономкласса относятся панельные дома, предложение которых в столице на протяжении последних двух лет было крайне невелико», — говорит К. Ковалев. По его мнению, в аутсайдерах может оказаться бизнес-класс. «После ужесточения ипотечного кредитования возможен значительный отток покупателей в эконом. В то же время массового притока покупателей из более стабильного элитного класса в этот сегмент ожидать не стоит», — считает К. Ковалев.

По словам П. Косова, самый популярный товар — одно-, двух- и трехкомнатные квартиры экономкласса с высокими качественными характеристиками — современная панель, монолитно-кирпичные здания («вчерашние новостройки»). «Конечно, имеет значение район и окружающая социально-бытовая инфраструктура. В ситуации, когда потребитель может выбирать, при прочих равных он отдаст предпочтение более качественным вариантам», — предупреждает П. Косов.

Яна Казакова

Дата публикации: 13:41 05 февраля 2009

Источник: bpn.ru