Обратная тяга

Для участников рынка коммерческой недвижимости наступил период, когда необходимо на время остановиться и подумать: какое место я занимаю в этом бизнесе? Рынок исчерпал возможности безудержного роста. Произошло это независимо от экономической ситуации в мире. Она лишь стала той «лакмусовой бумажкой», которая покажет реальную расстановку сил на рынке городской доходной недвижимости.

В течение нескольких лет, вплоть до середины прошлого года, вместе с ростом экономики страны активно развивался рынок коммерческой недвижимости. Так, для Петербурга 2006 г. стал рекордным по вводу современных торговых площадей – около 1,3 млн. кв.м (рекордным настолько, что по объему на душу населения мы догнали ведущие европейские столицы), а за 2008 г. предложение офисных площадей класса А увеличилось почти в 2,5 раза. Это самый высокий показатель за всю историю развития городского рынка бизнес-центров.

Доходный миксер

Консультанты в жестком темпе разрабатывали бизнес-планы и сочиняли концепции, архитекторы рисовали, а застройщики заявляли все более амбициозные проекты. Брокеры сообщали о новых долгосрочных договорах аренды огромных площадей и целых зданий. Наконец, «высшим пилотажем» для девелоперов стала продажа офисного или торгового центра, как действующего бизнеса.

Со временем инвесторам и девелоперам стало «тесно» в узких форматах отдельных бизнес-центров, торговых комплексов, гостиниц или складских терминалов. Каждый второй объект на рынке начал заявляться как многофункциональный комплекс. Смешивалось все: офисы с ритейлом, торговля с отелями, гостиницы с офисами и т.д. Появились проекты развития крупных городских территорий, включающие жилые комплексы вкупе с офисными и торговыми центрами, фитнес-клубами и аквапарками, гостиницами, детскими садами и частными школами. В этот процесс активно включилась городская администрация с конкурсами по Новой Голландии, Апраксину двору, Юнтолово, Северной долине и др.

Вплоть до середины прошлого года СМИ пестрили информационными сообщениями об очередных громких проектах частных инвесторов, а эксперты предвещали ближайшее насыщение рынка коммерческой недвижимости во всех сегментах и делали вполне логичное тому заключение – «кризис перепроизводства». Разница в прогнозах заключалась только в сроках перенасыщения того или иного сегмента в зависимости от соотношения «спрос-предложение»: торговля – раньше, склады – чуть позже.

По местам!

Но в ситуацию вмешался внешний фактор – глобальный экономический кризис, наступивший раньше, чем кризис внутренний. Он внес существенные коррективы в дальнейшее развитие рынка коммерческой недвижимости.

«Существенный рост арендных ставок на офисные помещения классов А и В были отмечены лишь в первом полугодии прошлого года. В среднем они подорожали на 12%. Для сравнения, за аналогичный период 2007 г. рост составил всего 4%. Однако в четвертом квартале 2008-го ставки в долларовом эквиваленте снизились на 15-20% по отношению к кварталу предыдущему, опустившись до уровня 2006 г.», – утверждает Валерий Трушин, заместитель генерального директора Colliers International Санкт-Петербург. По его словам, именно в бизнес-центрах класса А, на которые пришелся наибольший прирост предложения в 2008 г., сегодня наблюдается значительное увеличение вакантных площадей: с 8-9% в конце прошлого до 24% в январе этого года.

«В офисах класса В ставки также снизились, но вакантных площадей меньше – 8-9%. На спокойном рынке этот показатель составляет 4-5%. Сокращается персонал, сворачиваются обороты бизнеса, в связи с чем во многих бизнес-центрах меняется нарезка площадей. Вместо прежних 100 и более, арендаторов интересуют помещения в 15-30 кв.м», – дополняет он.

Чуть лучше, в силу специфики арендных отношений, пока обстоят дела у владельцев торговой недвижимости. Валерий Труштин уверяет, что ставки в торговых центрах существенно не понизились. «Некоторые управляющие пошли навстречу арендаторам и, например, привязали ставки к обороту компании, так как не заинтересованы в увеличении числа вакантных площадей на своих объектах. Все говорят, что арендные ставки аренды упадут, но сделками это пока не подтверждается», – заявил он.

Однако, по мнению Константина Костина, директора по развитию London Consulting&Management Company, Петербург еще не успел (а вернее, не захотел) отреагировать на появившиеся тенденции, в отличие от региональных рынков. «В регионах уже вовсю заключаются арендные договора с дисконтом в 40% и более, если речь идет о ключевых якорных арендаторах. Владельцы и управляющие торговыми комплексам идут на такие меры, так как понимают, что в случае переезда арендатора вряд ли найдут ему замену. Чтобы не потерять арендатора они готовы на все. Если у проекта высокая кредитная нагрузка, то расчет арендатора на скидки почти всегда оправдывается. Наступил рынок арендатора, а не арендодателя», – заключает он. По мнению эксперта, со временем к этому придут и столичные управляющие и владельцы торговых центров.

Самый сильный «перегрев» рынка в 2008 г. эксперты отмечают в сегменте складской недвижимости – уже построенные склады класса А насчитывают 40% вакантных площадей. «В прошлом году в эксплуатацию было введено 400 тыс. качественных складов, при заявленном объеме в 1 млн. кв.м. Все остальные площади автоматически перешли на текущий год. Учитывая, что складские объекты относятся к такому типу недвижимости, которые проще достроить, чем «заморозить», по нашим оценкам в 2009 г. рынок пополнится еще 600 тыс. «квадратов» складских помещений категории А и В», – констатирует Валерий Труштин. «Думаю, на некоторое время о складской недвижимости как высокорентабельном направлении можно вообще забыть», –заключает Александр Гришин, генеральный директор «ВМБ-Траст».

«Замороженные» в Сити

На изменение конъюнктуры мгновенно отреагировали девелоперы. Многие проекты, находящиеся на начальных стадиях реализации, отложены до наступления «лучших времен». «Перспективы развития коммерческой недвижимости связаны с общеэкономической ситуацией больше, чем жилищное строительство. Когда падают темпы развития экономики, отпадает и необходимость в офисах. Жилье же нужно всегда», – поясняет Дмитрий Кожевников, генеральный директор ЗАО «ЛС-Риэлти» (входит в состав холдинга «ЛенСпецСМУ»). По его словам, из-за повсеместного сокращения спроса на офисные площади компания приостановила возведение двух бизнес-центров. Причем по одному из объектов уже была готова вся необходимая документация и получено разрешение на строительство. «По объектам высокой степени готовности работа продолжается. Но сделки со многими крупными арендаторами приостановлены, востребованы только мелкие площади», – добавляет он.

В рыночных обзорах консалтинговых компаний появился пункт «Негативные события», рассказывающие об очередных «замороженных» проектах коммерческой недвижимости. Среди наиболее крупных проектов с превалирующей офисной функцией, реализация которых отложена, эксперты называют офисно-гостиничный комплекс «Адамант-Парк» рядом со станцией метро «Ладожская» (девелопер – холдинг «Адамант»), два бизнес-центра от инвестхолдинга «Империя», вторую очередь многофункционального комплекса Airportcity в Пулково (инвестор – австрийский концерн Warimpex Group), ряд проектов холдинга «Теорема» стоимостью $100 млн. и деловой центр Группы ЛСР – Электрик-Сити».

Из-за недостатка средств пересматривает параметры своих проектов и сокращает инвестиции в петербургские проекты шведский концерн Ruric. По некоторым данным, компания планирует внести изменения в проект многофункционального комплекса «Театральный» на наб. реки Мойки, уменьшив долю коммерческих помещений (их место займут жилые апартаменты), а также сократить затраты в проекте бизнес-центра на наб. реки Фонтанки на 60%. «Главстрой» решил отложить строительство делового центра на приобретенном участке квартала Шкапина-Розенштейна.

Becar Realty Group отказался от реализации проекта преобразования бывших корпусов завода алюминиевых конструкций в бизнес-парк, выставив на продажу недостроенное здание площадью 47 тыс. кв.м в 3-м Рыбацком проезде. Установленная цена объекта – $9,4 млн., что, как заверяют в компании, ниже себестоимости возведения несущих конструкций этого недостроя. «Объект был приобретен нами в конце 2007 г. Тогда работа по развитию офисных площадей на периферии была весьма перспективной из-за растущей тенденции к децентрализации объектов деловой недвижимости города. Однако в последнее время данный процесс остановился, поэтому данный объект целесообразней перепрофилировать под производственную функцию», – комментирует Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости Becar Realty Group SPb.

По оценкам Colliers International, в текущем году в Петербурге будет введено не более 190 тыс. кв.м качественных офисных площадей, вместо заявленных 670 тыс. «Бум строительства торговых центров миновал в 2006 г. С тех пор объемы ввода только снижаются. На 2009 г. заявлен ввод в объеме 570 тыс. кв.м, но реально будет введено не более 170-ти», - добавляет Валерий Трушин.

В позитиве негатива

В Knight Frank не ожидают, что в этом году на российском рынке будут происходить крупные сделки с коммерческой недвижимостью объемом более $90-100 млн. Консультанты уверены, что инвестиционная активность будет оставаться на очень низком уровне, по крайней мере, до середины 2009 г. В своем годовом отчете эксперты компании отмечают: «в этом году внимание инвесторов будет сфокусировано на средних и небольших объектах коммерческой недвижимости стоимостью от $20 до $50 млн.».

«Сейчас рынок находится в той стадии, которая, по мнению многих аналитиков, должна была наступить в 2012 г. Насыщение в некоторой степени уже наступило за счет существенного понижения платежеспособного спроса. Причем спрос этот в результате оказался ниже предложения, хотя все мы ожидали обратного», – рассказывает Александр Гришин. Отныне, по его мнению, стоит действовать по закона насыщенного рынка. Инвесторы, девелоперы и другие участники рынка должны кардинально изменить свое видение бизнеса, приспособится и, главное, переломить существующую ситуацию.

Эксперты избегают однозначных ответов на вопрос, что ждет рынок коммерческой недвижимости в будущем году (не говоря уже о долгосрочной перспективе). Все они вплотную завязаны на конкретных проектах: кто-то заявил, а кому-то реализовывать.

Оптимизм нынче выражается в шутливых ответах на каверзные вопросы:

– Вы перестали делать бизнес-планы для своих клиентов?!

– Нет, но заказчики теперь больше интересуются: строим бизнес-центр, уже три этажа возвели… теперь думаем, может его в гостиницу переделать.

Дмитрий Кирман

Дата публикации: 11:08 09 февраля 2009

Источник: bpn.ru