Главное в "элитке" - правильно распределить усилия

Нынешнее состояние рынка столичной недвижимости - эксперты оценивают ее как хороший застой. Его элитный сегмент, который всегда стоял несколько особняком - выше цены, меньше проблем - также не избежавший прошлогодних встрясок, сегодня оправился и вошел в привычную колею повышенного спроса и цен. Основным итогом прошлого года было осознание участниками рынка элитной недвижимости того факта, что он достиг вершины своего самостоятельного развития и теперь настало время активной работы.

То, что раньше этот рынок развивался так удачно, зависело в большей степени даже не от высокопрофессионального поведения его участников, но от общей ситуации с московской недвижимостью. Удачные продажи того или иного элитного объекта были обязаны, прежде всего, оперативности его продавцов. Такие понятия, как правильное позиционирование объектов, расчет емкости рынка, проведение грамотной рекламной кампании особой роли не играли: все продавалось само собой. Аналитики рынка работали над своими отчетами в тесной связке с риэлторами: последние поставляли им информацию.

Хотя элитный рынок прошлогодний кризис практически не задел - демпинговать на этом рынке практически невозможно. Он оперирует иными критериями и работает с совершенно другими категориями покупателей, нежели рынок типового жилья и сегмент домов бизнес-класса. Те, кто занимается недорогим домостроением, заинтересованы в том, чтобы максимально быстро все распродать - доходность подобных операций в большей степени зависит от их массовости. В дорогом сегменте рынка и застройщик, и риэлтор чаще всего придерживаются иной стратегии - игра на понижение здесь обречена на неудачу. Поэтому они уверены, что дешеветь элитное жилье не будет - всегда найдется элита, которая будет согласна на высокие цены.

Ирина Рогачева, руководитель направления элитной недвижимости ЗАО "Корпорация МИАН":

Спросом пользуются все объекты элитной недвижимости - и квартиры, и пентхаусы, и загородные дома этого класса. Сегодня спрос на дорогие объекты недвижимости довольно высок, так как этот сегмент рынка активно развивается относительно недолгий период времени и, следовательно, имеет большой потенциал. Отчасти этим можно объяснить стабильный рост цен на элитную жилую недвижимость. Сейчас стоимость квадратного метра в элитных квартирах составляет от 3500 до тысяч.

Сегодняшний рынок элитной недвижимости развивается спокойно и уверенно. За последние несколько лет на рынке определились обязательные для элитных домов характеристики, такие как местоположение, видовые характеристики, а также качество постройки, отделки и технологического оснащения. Тенденцией последних нескольких лет стало наличие постоянного спроса на дорогие квартиры в Москве, что свидетельствует об инвестиционной привлекательности элитной недвижимости. Показательно, что сейчас люди не боятся вкладывать довольно существенные средства в покупку элитных квартир даже на этапе котлована. Сохраняется высокий спрос на пентхаусы в связи с ограниченным количеством предложений на рынке. Самая популярная площадь элитных квартир - от 150 до 200 квадратных метров. И конечно, предпочтение отдается квартирам с хорошими видовыми характеристиками.

В целом ситуация схожа с другими сегментами рынка недвижимости, где сегодня отмечается тенденция к развитию как первичного, так и вторичного секторов. Рост цен, безусловно, как и в других сегментах рынка недвижимости, можно прогнозировать - но резких скачков ожидать не следует. За 2004 год цены выросли на 25-30 процентов. В 2005 году специалисты "Корпорации МИАН" прогнозируют рост цен в пределах 1-1,5% в месяц.

Александр Илюхин, управляющий партнер, руководитель Департамента элитного жилья г. Москвы компании "Новое Качество":

Рынок элитной недвижимости в прошлом году вдруг оказался перед фактом, что его плавное поступательное движение может быть нарушено. Не привыкший испытывать сложности и встряски он все-таки достаточно быстро научился играть по новым правилам. И уже в середине осени прошлого года в Москве начались первые инвестиционные (!) продажи элитной недвижимости, т.е. приобретение недвижимости на ранних сроках строительства. Если до этого в течение лета и первой половины осени пользовалась повышенным спросом недвижимость, выставляемая на вторичном рынке, т.е. покупка по необходимости (т.к. вторичку обычно покупают не для инвестиций, но для проживания, причем с условием быстрого въезда в квартиру), то осенью была проведена целая серия успешных инвестиционных продаж.

На наш взгляд, для всего рынка недвижимости - это хороший знак. Покупка элитного жилья на этапе строительства означает, что рынок проснулся и начал наращивать спрос. Цены на новостройки остались на прежнем уровне, но объекты, представленные на рынке девелоперами, стали выгодными для покупателя-инвестора. К тому же несколько проектов определили свои реальные (а не прогнозируемые) сроки сдачи госкомиссии.

Несомненно, всему произошедшему этой осенью способствовали и внешние факторы - с одной стороны, это стабильность нашей национальной валюты и, с другой - нестабильность доллара. В связи с этим многие сейчас начинают вкладывать деньги в недвижимость, сохраняя (и преумножая) свои накопления.

В текущем году рынок будет развиваться планомерно. От того, какую политику будет проводить та или иная риэлторская или девелоперская компания, будет зависеть успешность продаж по каждому ее объекту. Компании, не понявшие, что мы теперь живем в новом рынке, с другими условиями игры, скорее всего, не будут жизнеспособными в этом году. А компании, которые будут работать не на продажу объектов, а на правильное распределение усилий, наоборот, ждет успех.

Эксперты отдела элитного жилья Департамента новостроек корпорации "ИНКОМ-Недвижимость":

Сегмент  городского элитного жилья до осени 2004 года испытывал те же трудности, что и рынок недвижимости в целом. Однако надежды потенциальных покупателей и частных инвесторов на стабилизацию, а, возможно, и на снижение цен не оправдались. Напротив, элитное жилье подорожало.

Количество площадок, на которых  в настоящий момент начинается строительство новых жилых домов, сократилось на престижных  Остоженке, Патриарших прудах, Арбате, "Серебряной миле". В уже построенных или достраиваемых жилых комплексах предложений немного, и по уже существенно возросшей цене. По некоторым новым адресам реализация проектов начнется не ранее середины 2005 года.

Мы не видим причин, которые могут в наступившем году сдерживать рост и без того достаточно высокого уровня цен, сложившегося на сегодняшний день в этом сегменте недвижимости.

Дата публикации: 12:00 28 февраля 2005

Источник: bpn.ru