Арендаторы жертвуют комфортом

Нестабильная ситуация в экономике отразилась в том числе и на рынке найма элитной недвижимости. Налицо перераспределение активности квартиросъемщиков: многие арендаторы престижной недвижимости переезжают в более дешевое жилье.

Спрос на аренду недвижимости класса «люкс» медленно, но верно уменьшается, что, соответственно, корректирует и стоимость найма.Главная причина снижения интереса к аренде жилья с высокими потребительскими характеристиками проста: в нынешней ситуации люди стараются всеми возможными способами оптимизировать свои расходы. И в первую очередь, отказываются от престижных товаров и услуг.

Проблемы классификации

Прежде чем рассуждать о причинах и следствиях снижения спроса на аренду элитного жилья, необходимо оговориться: в России не существует четких и общепринятых критериев такой недвижимости.

Класс сдаваемой квартиры нередко определяется арендодателями. Многие из них считают, что показатели элитности жилья – это дорогая мебель и наличие хорошего ремонта. При этом, как отмечает руководитель отдела аренды «Агентства развития и исследований в недвижимости» Татьяна Болбошенко, такие факторы, как местоположение, год постройки дома и социальный статус жителей зачастую не учитываются.

«Арендаторам иногда предлагают «элитные» квартиры, которые расположены в хрущевках на окраинах города, или жилье со стандартной отделкой в центральных районах. Причем такие объекты часто пытаются сдать по завышенным ценам, – отмечает Татьяна Болбошенко. – Порой владельцы квартир даже при всех видимых недостатках своего жилья не готовы уступать в цене. В подобной ситуации недвижимость чаще всего простаивает».

В качестве примера Татьяна Болбошенко привела такой случай: «Осенью прошлого года мы сдавали квартиру площадью около 90 кв. м на Караванной улице. Хозяин хотел получать за нее 90 тыс. руб. в месяц. Однако у дома был один существенный недостаток – в нем не было паркинга. А ведь его наличие является одним из ключевых факторов при выборе элитного жилья, поскольку большинство арендаторов престижной недвижимости имеют минимум две машины на семью. Хорошо, что нам удалось убедить хозяина снизить ставку до 70 тыс. руб. в месяц. И арендатор сразу нашелся».

По мнению многих риэлторов, элитная квартира должна находиться в клубном доме, число квартир в котором не более сотни. При этом зданию надлежит располагаться в центре города или на ближайших к нему территориях.

Не стоит упускать из виду такие необходимые «мелочи», как парковка, охрана дома, хорошие подъездные пути и другие приятные нюансы – их наличие предполагается априори. Элитный дом должен быть оснащен современным инженерным оборудованием – системой централизованного кондиционирования, автономной котельной, другими технологическими изысками.

При этом количество дополнительных услуг в элитных комплексах зависит от формата дома: в зданиях клубного типа до 50 квартир, объектов социальной инфраструктуры, как правило, немного. Напротив, в многоквартирных комплексах девелоперы стараются создать как можно больше таких объектов. Причем чаще всего они закрыты для внешнего доступа. Согласно московской классификации в элитном жилом комплексе подразумевается наличие кафе или бара, сигарной и бильярдной комнат и даже ванны для мытья лап собакам.

К открытым объектам инфраструктуры, которые обычно выносятся девелоперами в отдельностоящие или пристроенные к комплексу здания, относятся спортивные комплексы, бассейны, салоны красоты, детские сады.

Ограниченный круг

По словам руководителя отдела консалтинга Astera St.Petersburg Евгении Васильевой,ситуация на рынке элитной недвижимости Петербурга всегда характеризовалась крайне ограниченным предложением качественных объектов. «Квартир, которые действительно соответствуют статусу «элитные», в городе не так много, и, как правило, все они обладают тем или иным недостатком (плохой вид из окон, непродуманная внутренняя планировка, неоднородная социальная среда, отсутствие парковки и т. д.). В итоге покупатели оказывались перед проблемой выбора из нескольких компромиссных вариантов», – отмечает Евгения Васильева.

По ее словам, в докризисный период рынок аренды элитной недвижимости характеризовался превышением спроса над предложением. Сейчас же ситуация изменилась – количество желающих снять элитное жилье неуклонно уменьшается.

В то же время бывшие наниматели элитного жилья привыкли к определенному уровню комфорта, в связи с чем предъявляют повышенные требования к недвижимости. Несмотря на то, что предложить могут довольно скромную, по меркам рынка аренды элитного жилья, сумму.

Проблема соотношения уровня комфорта и затраченных на его получение средств на рынке аренды элитного жилья видна невооруженным глазом. При отсутствии четких критериев определения «элитности» не может быть и объективных механизмов ценообразования в отношении таких объектов.

Дорогое удовольствие

Снижение активности на рынке аренды элитного жилья из-за желания граждан сократить свои расходы выливается в переориентацию спроса на товары и услуги более низкого ценового сегмента.

По словам вице-президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Павла Созинова, в нынешней ситуации уменьшается спрос на товары и услуги, которые формируют высокий имидж своего обладателя: «Падают объемы продаж дорогих марок одежды, автомобилей, предметов роскоши. Аналогичная тенденция не могла не затронуть рынок аренды элитной недвижимости».

По словам Татьяны Болбошенко, раньше основными арендаторами элитных квартир были крупные представительства российских и иностранных компаний, которые снимали престижную недвижимость для своих сотрудников. «Кризис заставил их сократить расходы, в том числе и на представительское жилье. Сотрудники таких компаний не в состоянии самостоятельно оплачивать аренду элитных квартир и зачастую переезжают в более дешевое жилье», – констатировала она.

Директор департамента аренды жилого фонда агентства недвижимости «Бекар» Елена Исаенко, согласна с этим утверждением: «Россию покидают потенциальные потребители рынка аренды элитной недвижимости». По этой же причине меняется качественный состав арендаторов. По словам Елены Исаенко, с рынка практически полностью ушли иностранные наниматели, которые были для арендодателей наиболее предпочтительными клиентами. «Движения рынка сводятся к переездам арендаторов из дорогих квартир в более дешевые. На мой взгляд, в ближайшем будущем портрет арендаторов элитного жилья в лучшую сторону меняться не будет», – заявила она.

Сдавать или продавать?

Еще несколько месяцев назад цена аренды элитных объектов превышала стоимость найма жилья эконом-класса в 2–3 раза. Снижение спроса на аренду элитного жилья привело к уменьшению ставок его найма. По данным агентства недвижимости «Бекар», по сравнению с докризисным периодом цены в среднем снизились на 30%, а в отношении некоторых объектов – на 50%. В настоящее время стоимость аренды элитного жилья (в зависимости от площади квартиры) варьируется от 100 до 300 тыс. руб. в месяц. Эксперты считают, что тенденция к снижению сохранится как минимум до конца 2009 года.

Уменьшение арендных ставок может привести к тому, что часть владельцев элитных объектов попросту перестанет сдавать свою недвижимость. Ведь чем дороже оснащение жилья, тем тяжелее поддерживать его в надлежащем состоянии. И вернуть вложенные деньги бывает весьма непросто. Амортизационные расходы на содержание дорогой недвижимости часто составляют весьма значительную сумму от прибыли, полученной в результате ее сдачи в аренду. Другими словами, порой выгоднее не предоставлять элитное жилье арендаторам по цене, которая в дальнейшем не окупит стоимость ремонта.

«В некоторых случаях целесообразнее продать элитную недвижимость и вложить полученные средства в более доходные и менее хлопотные с точки зрения обслуживания активы», – считает исполнительный директор риэлторской компании «Русский дом недвижимости» Алексей Слокотович.

Элита всегда в цене

Несмотря на снижение спроса, рынок найма элитного жилья продолжает функционировать.

По словам руководителя направления элитной жилой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Елизаветы Масалимовой, сегодня арендаторы элитной недвижимости предпочитают снимать жилье главным образом в новых домах центральной части города. Но подобных предложений сегодня очень мало.

Среди арендаторов престижной недвижимости по-прежнему востребованы Центральный и Петроградский районы: «Территории возле Смольного традиционно пользуются спросом у тех, кто работает в аппарате органов государственной власти, топ-менеджеров крупных российских и зарубежных компаний. Иностранные специалисты все-таки предпочитают арендовать квартиры в Золотом треугольнике». По ее словам, несмотря на кризис, у многих компаний осталась потребность в хороших представительских апартаментах для самых ценных сотрудников.

Елизавета Масалимова рассказала: «Сейчас спрос на квартиры в центре города формируется в основном за счет работников московских и иностранных компаний, которые предъявляют высокие требования к состоянию квартиры и дома». По ее словам, сегодня востребованы представительские квартиры как минимум с двумя спальнями, хорошей гостиной. Хотя кризис корректирует положение дел на рынке найма. Сроки экспозиция квартир удлиняются, арендодатели часто предоставляют дисконт, однако относится это исключительно к предложениям в старом фонде.

Перспективы роста

В ближайший год эксперты прогнозируют дальнейшее снижение спроса на аренду элитной недвижимости. Тенденция очевидна: люди, доходы которых до недавнего времени были выше среднего, перестают пользоваться престижными услугами, переходят на более демократичные бренды. Те из них, кто арендовал элитное жилье, ищут варианты подешевле – без каких-либо эксклюзивных характеристик, но вполне приемлемого уровня. Это обусловлено общим снижением платежеспособного спроса населения. Как показывает практика, в России больше всех из-за кризиса теряют именно граждане с высокими доходами. Изменение уровня жизни этой категории населения происходит наиболее заметно, а аренда жилья – одна из основных и наиболее затратных статей расходов.

Конкретный уровень падения спроса прогнозировать довольно сложно – поведение рынка найма элитной недвижимости будет зависеть от многих факторов. В том числе и от курса национальной валюты, предсказывать изменения которой представляется занятием весьма неблагодарным.

Ответить на многие вопросы, касающиеся рынка аренды элитной недвижимости, поможет Вторая международная конференция Elite Estate, которая состоится с 13 по 14 мая в гостинице Park Inn Пулковская. Организаторы мероприятия – Группа компаний «Бюллетень Недвижимости» и международный портал «Prian.ru – Недвижимость за рубежом». В настоящее время на сайте www.proelite.ru осуществляется регистрация участников конференции Elite Estate.

Сергей Бардин

Дата публикации: 12:13 12 марта 2009

Источник: bpn.ru